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“房租上漲”“租房貸”“長租公寓”“甲醛超標(biāo)”……如果將8月關(guān)鍵詞排序，“租房”無疑是最前列的那一個。

9月4日，據(jù)知情人士向鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)透露，南京蛋殼公寓利用租賃合同及租戶個人信息申請貸款，快速回籠資金進行規(guī)模擴張，租客租金變“月供”，不過這種模式疑似出現(xiàn)資金問題，南京蛋殼公寓方面已經(jīng)出現(xiàn)未能及時還款的個別案例。

據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)了解，今年5月份，媒體曾報道，蛋殼公寓因宣稱的“押一付一”方式實為“房租貸”，而遭到租戶投訴。

“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害?！蔽覑畚壹仪案笨偛煤皶熢捯魟偮洌?月20日，杭州鼎家長租公寓（以下簡稱：鼎家）因資金鏈斷裂，宣布破產(chǎn)的新聞迅速上了頭條。而公眾對于“金融+長租公寓”模式的質(zhì)疑同樣甚囂塵上。

房租變“月供”，甲醛也超標(biāo)

南京的劉星（化名）曾經(jīng)只是這些新聞的看客。直到他8月25日收到一條催還租房貸款的短信，才意識到自己已經(jīng)“身在此山中”。自此，開始了與蛋殼公寓的“拉鋸戰(zhàn)”。

7月6日，劉星在江寧區(qū)靠近南站的位置租下蛋殼的一間公寓，月租金1360元。“這里也就是離公司近，生活其實挺不便利，三公里內(nèi)沒有超市”，劉星告訴鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)，相對便宜的價格，“押一付一”的繳納房租方式，讓他下定決心租下這套公寓。

“簽合同的時候，管家提了一句，需要做分期貸。我問對自己有什么影響，管家說沒什么影響。然后就給我拍照，讓我簽字”，劉星說。

8月25日，劉星手機收到一條催還租房貸款的短信，“蛋殼是大平臺，管家沒有詳細(xì)講解，我也就沒太在意這些問題。收到短信才意識到有問題?！?/p>

劉星在貸款平臺上的賬單。（圖片來源：劉星）

據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)了解，在租房時，蛋殼所說的“押一付一”方式繳納房租，其實是通過銀行卡綁定一個名為“任買號”的APP后，該平臺一次性將租金支付給蛋殼，而租戶每月須按時向“任買號”還款?！爱?dāng)時，蛋殼管家要求我每個月在指定銀行卡（指合同上標(biāo)注的銀行卡，下同）里存上錢，系統(tǒng)會自動扣款。如果知道是網(wǎng)貸的方式，肯定不會簽合同”。

截圖：“任買”官網(wǎng)明確有在房租領(lǐng)域分期業(yè)務(wù)。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)查詢“任買”官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，“任買”是凡普金科旗下城市商圈消費分期平臺。官網(wǎng)明確，有在租房領(lǐng)域，提供分期消費服務(wù)。

此后，劉星多次和蛋殼公寓聯(lián)系?？头硎荆灰?8日前保證指定銀行卡有錢即可。而到了合同規(guī)定交房租日期（28日），該平臺沒有扣款，而是發(fā)短信催還貸款。對此，客服僅回復(fù)是該平臺系統(tǒng)在升級，賬目有所延遲。29日，劉星再次詢問客服的時候，客服則提議先在蛋殼交房租，并且保證，只要在蛋殼交了房租，就不需要再理會網(wǎng)貸平臺催還貸款的短信。當(dāng)天，劉星在蛋殼推送的賬單上交了房租。

催還房租貸款的短信。（圖片來源：劉星）

催還房租貸款的短信。（圖片來源：劉星）

然而，催還貸款的短信不斷。網(wǎng)貸平臺客服人員則表示，劉星應(yīng)該自己先還貸款，以免影響自己的信用。由于劉星已經(jīng)向蛋殼交過房租，堅決拒絕自己再還貸款。一直到9月3日，劉星仍然每天收到催還房租貸款的短信。

“連續(xù)逾期三次，以后貸款就很困難了。所以，發(fā)生這件事后，我提出無責(zé)退房，蛋殼說退房就扣押金。雖然向有關(guān)部門投訴了蛋殼，但是還在等消息”。劉星眼看著逾期時間一天又一天，異常焦慮。3日，蛋殼公寓提出建議，向該平臺的另一個建設(shè)銀行賬戶打錢還款，蛋殼7個工作日之后核實，然后撤銷逾期賬單，再把還貸款的錢返還給劉星。“我沒辦法，當(dāng)天只能先把錢還上，起碼不要影響了自己的信用”。4日，劉星的賬號仍然顯示“逾期”狀態(tài)，而蛋殼公寓告知核實期也延長到7至14個工作日。

此外，令劉星“頭疼”的還有房間甲醛超標(biāo)問題?！耙黄鹱〉氖矣眩▋扇朔肿》块gA、B）入住后，身上起奇怪的疹子，覺得胸悶。我的體檢報告上寫著紅細(xì)胞白細(xì)胞數(shù)量下降，并伴有上呼吸道感染。我們在網(wǎng)上查詢后懷疑，這都是吸入甲醛的癥狀?！眲⑿潜硎?，租房前，蛋殼管家保證房子達到住房要求，但是室友用自己購買的甲醛測試儀，檢測結(jié)果超標(biāo)。隨后，兩人前后向蛋殼公寓投訴，蛋殼回應(yīng)個人的測試儀不可信，但是可以提供活性炭包來去除異味。

劉星室友從7月9日左右就再三要求蛋殼派第三方檢測機構(gòu)來測試，蛋殼終于在8月28日派人來檢測了房間，9月3日，口頭告知甲醛超標(biāo)，并沒有提供紙質(zhì)報告?！拔覀z的房間是一起裝修的，我們要求無責(zé)退房，蛋殼給我室友回復(fù)是處理中，給我的回復(fù)是需要再提交一份檢測報告才會受理”。

陷入這場無窮無盡的“拉鋸戰(zhàn)”中，劉星說自己“心力交瘁”。

資金鏈之問

南京蛋殼未能及時還款，其是否會出現(xiàn)類似杭州鼎家資金鏈斷裂風(fēng)險值得關(guān)注。

此前，有媒體報道，鼎家的商業(yè)模式實際上是：租客在網(wǎng)貸平臺貸款，一次性付1年的租金，分12期還款。鼎家拿走全部貸款金額，卻不一次性結(jié)算給房東，最多只給一季度。鼎家再利用截留的租金去租更多的房子。而在8月20號，鼎家因資金鏈斷裂，宣布破產(chǎn)，導(dǎo)致約有4000戶租客受損。

南京蛋殼公寓的商業(yè)模式與鼎家類似，其宣稱的“押一付一”形式，實為“房租貸”。據(jù)劉星介紹，目前，雖已向蛋殼公寓交了房租，仍需要自己還網(wǎng)貸平臺的貸款。

目前，隨著國家對房地產(chǎn)的調(diào)控以及金融的強監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道越來越窄。而長租領(lǐng)域卻是個例外。

2016年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確提出要“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。”

2017年7月，《證監(jiān)會、住建部等九部委關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》也再次提出要推進“房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點”。

可以認(rèn)為，國家在政策上全面支持住房租賃市場的發(fā)展。因此，資本聞風(fēng)而動，轉(zhuǎn)向長租領(lǐng)域?！伴L租公寓＋金融”模式，在市場上屢被曝光。

根據(jù)《華夏時報》報道，今年5月份，蛋殼公寓就曾因?qū)ν庑麄鞯姆孔狻把阂桓兑弧睂崬椤胺孔赓J”而遭到租戶投訴。對此，蛋殼公寓彼時回應(yīng)稱，分期月付是目前長租公寓互聯(lián)網(wǎng)運營平臺的一個普遍做法，該方式是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟發(fā)展過程中的一個發(fā)展趨勢。

實際上，長租公寓的“租房貸”是一種隱性的預(yù)付式消費。長租公寓與貸款機構(gòu)合作，使用租客信息簽署貸款合同，將貸款資金擴充為資金池，不斷進行租客和房東的資金和期限錯配。中介截留的大量資金未被有效監(jiān)管，比傳統(tǒng)的預(yù)付式消費更具隱蔽性和欺騙性。一旦出現(xiàn)非正常停止運營，將產(chǎn)生大量租客無法正常償還貸款的情況。

我愛我家前副總裁胡景暉曾表示：“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害?！遍L租公寓破產(chǎn)所折射出的是整個行業(yè)的問題。投資機構(gòu)把錢砸向長租公寓，其中存在巨大隱患，牽一發(fā)而動全身。

據(jù)《投資者報》報道，灃信資本產(chǎn)品研發(fā)部副總裁陳岱指出，“租房貸”存在三方面的風(fēng)險，即：信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險和政策風(fēng)險。

信用風(fēng)險涉及兩個層面，一個是租客的還款意愿和能力;另一個是中介方(平臺、服務(wù)商)的設(shè)立初衷和風(fēng)控管理能力，自融和資金違規(guī)挪用是禁區(qū)。

流動性風(fēng)險方面，“租房貸”實際上造成了資金期限錯配，為流動性風(fēng)險的爆發(fā)留下隱患。另外，中介通過此種方式獲取的“沉淀資金”，嚴(yán)格意義上是一種負(fù)債。如果不考慮自身能力盲目擴大規(guī)?；蚴菫E用這部分資金，都會造成風(fēng)險敞口進一步擴大。資金流供給一旦短缺，整個鏈條上的各個環(huán)節(jié)將無一幸免。

政策性風(fēng)險方面，監(jiān)管的推進與深入是否會引發(fā)行業(yè)恐慌，造成投資人擠兌或是借款人大規(guī)模違約也是應(yīng)該引起重視的，部分P2P事件 就是典型的例子。

各地出新政 管控“租房貸”

實際上，劉星遇到的“租房貸”問題不只出現(xiàn)在南京。

“蛋殼公寓”在北京、深圳等地也曾發(fā)生過類似問題。在北京工作的小李（化名）向鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)透漏，自己也曾收到過催還貸款的短信。后來查詢合同發(fā)現(xiàn)，其中一條提及貸款事項，但是寫的很模糊，管家也沒有詳細(xì)講解，自己也看不懂到底是什么?！耙驗榈皻ひ呀?jīng)還了貸款，沒影響我的信用。我就沒有再關(guān)注這個問題”。

據(jù)羊城晚報報道，深圳的黃女士、楊女士均在蛋殼公寓租房時遇到了的“租房貸“。實際上，租房者簽訂的所謂租房合同，是蛋殼公寓和小額貸款公司合作讓消費者的租金變成貸款金額，使消費者與小貸公司簽訂貸款分期合同。

貸款平臺與長租公寓合作，房租就“變身”貸款月供，租客簽約成了“借款人”，每月房租實際上是在“還貸款”。而這一切往往沒有提前告知租客，發(fā)生得無聲無息、不明不白，其中風(fēng)險值得思慮。

據(jù)法制日報報道，中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇曾表示,一些互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu)為了擴大流量,在短時間內(nèi)把業(yè)務(wù)規(guī)模迅速擴大,會采取各種手段盲目開展業(yè)務(wù),甚至包括把未來的資金作為抵押品進行貸款。無論從業(yè)務(wù)流程還是風(fēng)險管理來看,“租房貸”都有比較多的漏洞。

為了管控“租房貸”爆發(fā)的問題，多地也出臺了相關(guān)政策。

北京市住建委表示，針對住房租賃企業(yè)違規(guī)使用“租房貸”，正聯(lián)合北京市銀監(jiān)局、北京市金融局、北京市稅務(wù)局等部門調(diào)查取證，一旦查實，將從重處罰，聯(lián)合懲戒。此前，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確要求不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源，另外，將嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為。

南京市住房保障和房產(chǎn)局也曾召開加強市場監(jiān)管與穩(wěn)定租金價格的座談會，指出租賃企業(yè)不得為搶占市場份額而惡性競爭、哄抬租房價格、壟斷租賃房源。

深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會8月27日則發(fā)布了《關(guān)于防范“長租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險提示》，提示“租房貸”存在杠桿高、風(fēng)險大等問題。

9月6日，針對南京蛋殼公寓資金鏈?zhǔn)欠癯霈F(xiàn)問題以及甲醛超標(biāo)事件，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)聯(lián)系了蛋殼公寓進行求證。蛋殼工作人員回應(yīng)這僅是個例，并且錢款已經(jīng)退回，并稱南京蛋殼公寓資金鏈沒有出現(xiàn)問題。此外，蛋殼工作人員承認(rèn)房間出現(xiàn)甲醛超標(biāo)，已答應(yīng)租客提出的體檢要求。（完）