廣州熱線

來(lái)源：楊紅旭論樓市

NO.1

首爾又放大招了

首爾公寓價(jià)格過(guò)去一年大漲了16%，韓國(guó)政府終于坐不住了。

為了抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，韓國(guó)在9月13日宣布出臺(tái)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政。

持有3套房產(chǎn)及以上的房主，或在首爾、世宗全境以及釜山、京畿道部分區(qū)域擁有2套房產(chǎn)及以上的房主，將被征收最高3.2%的綜合房地產(chǎn)稅。持有一套房產(chǎn)但房?jī)r(jià)超過(guò)18億韓元（約1098萬(wàn)元人民幣）的房主，也將面臨最高2.7%的綜合房地產(chǎn)稅。

早前，為了控制房?jī)r(jià)上漲，韓國(guó)政府在2017年8月出臺(tái)了被稱為“史上最嚴(yán)”政策。指定首爾全境、京畿道果川、世宗市為“房產(chǎn)投機(jī)過(guò)熱地區(qū)”，指定首爾的江南四區(qū)及其他11個(gè)區(qū)和世宗市為“房產(chǎn)投機(jī)地區(qū)”。

在上述地區(qū)，貸款價(jià)值比和負(fù)債收入比都被下調(diào)至40%。在房產(chǎn)投資過(guò)熱地區(qū)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格達(dá)3億韓元（約180萬(wàn)元人民幣）房產(chǎn)時(shí)必須公開(kāi)資金準(zhǔn)備計(jì)劃和入住計(jì)劃。

持有兩套及以上房產(chǎn)者，在房屋認(rèn)購(gòu)調(diào)整地區(qū)賣(mài)房，轉(zhuǎn)讓稅將提高10%，持有三套及以上房產(chǎn)者的轉(zhuǎn)讓稅將提高20%。

NO.2

過(guò)去十年，首爾樓市基本健康

易居研究院的《10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)報(bào)告》中，包括首爾。

回顧歷史數(shù)據(jù)，2007年四季度至2008年三季度首爾房?jī)r(jià)指數(shù)處于上升通道，從85.3上漲到95.4，隨后經(jīng)歷了小幅下跌，2009年一季度房?jī)r(jià)指數(shù)觸底，跌至92.6，之后企穩(wěn)回升，在2009年至2017年的8年時(shí)間內(nèi)，首爾房?jī)r(jià)指數(shù)都在95附近震蕩。值得注意的是，截至2018年二季度，首爾房?jī)r(jià)指數(shù)已經(jīng)連續(xù)16個(gè)季度上漲。

這主要是由于低利率和購(gòu)房限制較寬松等原因，首爾房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲也已引起了政府的警覺(jué)，出臺(tái)史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策打擊投機(jī)需求。另外，2017年11月底，韓國(guó)六年來(lái)首次加息，成為美聯(lián)儲(chǔ)加息后亞洲第一個(gè)加息的國(guó)家，貨幣政策的收緊將會(huì)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

近十年來(lái)，首爾房?jī)r(jià)指數(shù)的最高點(diǎn)為103.8，最低點(diǎn)為85.3，波動(dòng)幅度僅為18.5，總體來(lái)看首爾房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)較為平穩(wěn)。

2018年二季度與2007年四季度相比，比較10大都市的房?jī)r(jià)增幅，增幅排在前3位的城市分別為香港、北京和上海，增幅分別為230.3%、91.9%和82%，遠(yuǎn)高于其他國(guó)際都市。其中首爾，漲幅溫和，非常合理，與新加坡同樣健康！

NO.3

老楊寶典，細(xì)述韓國(guó)

2013年老楊出版的《樓市探秘》一書(shū)中，曾分析過(guò)多國(guó)房?jī)r(jià)泡沫史，其中提及到韓國(guó)，在此轉(zhuǎn)載如下：

神奇的韓國(guó)樓市：沒(méi)跟其東亞國(guó)家一塊崩盤(pán)

1990年代以來(lái)，無(wú)論是歐美，還是東亞，很多經(jīng)濟(jì)體都經(jīng)歷了一次房?jī)r(jià)泡沫生成并破滅的悲劇。作為東亞重要的經(jīng)濟(jì)體，同時(shí)也是“亞洲四小龍”，韓國(guó)卻沒(méi)有出現(xiàn)這一現(xiàn)象。分析韓國(guó)樓市的這一“奇跡”，對(duì)于我國(guó)避免房?jī)r(jià)大泡沫，有很大的借鑒意義。

（1）兩次地價(jià)上漲，兩次房?jī)r(jià)上漲

1970年代中期的地價(jià)上漲。韓國(guó)經(jīng)濟(jì)從1960年代起飛，1970年代地價(jià)經(jīng)歷了一輪大漲，其中土地價(jià)格浮動(dòng)利率暴漲近5成（如下圖），但房?jī)r(jià)并沒(méi)同步出現(xiàn)暴漲。

第一次上漲：1988-1989年，地價(jià)房?jī)r(jià)同漲。1988年漢城奧運(yùn)會(huì)，對(duì)樓市形成利好，同時(shí)這一時(shí)期前后，經(jīng)濟(jì)和居民收入增長(zhǎng)顯著，導(dǎo)致地價(jià)房?jī)r(jià)齊漲。1988-1989年土地價(jià)格浮動(dòng)利率年增幅為30%左右。1988-1990年房?jī)r(jià)漲幅為15%左右。這期間，全球主要國(guó)家房?jī)r(jià)皆出現(xiàn)明顯上漲，尤其近鄰日本和中國(guó)臺(tái)灣出現(xiàn)暴漲。相較而言，韓國(guó)房?jī)r(jià)漲幅比較溫和。1990年樓市降溫，1992-1994年房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅下跌。

第二次上漲：2001年之后的房?jī)r(jià)波動(dòng)式上漲。1998年之前，香港、泰國(guó)等諸多東南亞國(guó)家都經(jīng)歷了一次巨大的房?jī)r(jià)泡沫，韓國(guó)樓市基本沒(méi)漲，倒是1998年受到亞洲金融危機(jī)的影響，房?jī)r(jià)地價(jià)出現(xiàn)60年代以來(lái)最大跌幅：-10%左右。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，歐美許多國(guó)家經(jīng)歷了一次巨大房?jī)r(jià)泡沫，韓國(guó)房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了上漲，但持續(xù)性不強(qiáng)，土地價(jià)格浮動(dòng)利率僅保持5%左右小漲。2003、3004、2007年，房?jī)r(jià)漲幅較為明顯。這期間，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅不大，但首爾市區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲。整體而言，房?jī)r(jià)泡沫不明顯，所以也沒(méi)有出現(xiàn)類(lèi)似2006年之后美國(guó)那樣持續(xù)大跌。

（2）韓國(guó)避免房?jī)r(jià)大泡沫的秘笈：政府干預(yù)與調(diào)控

2003年以來(lái)，我國(guó)持續(xù)實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控，孰料房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲，民怨四起，皆說(shuō)調(diào)控效果很糟糕。尤其是2010年以來(lái)更多的使用限購(gòu)、限貸、限價(jià)等行政干預(yù)手段，也讓各種學(xué)者專(zhuān)家厭煩惱火，皆云政府動(dòng)作粗野，不懂憐惜市場(chǎng)。但各位可能不知道，韓國(guó)之所以沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)巨型房?jī)r(jià)泡沫，跟政府的行政干預(yù)和房地產(chǎn)調(diào)控密切不可能噢。尤其湊巧的是，韓國(guó)與中國(guó)有很多相似之處，比如文化同源、人多地少、城市擁擠、政府嚴(yán)格監(jiān)管住宅市場(chǎng)等，因此韓國(guó)的做法與經(jīng)驗(yàn)，可供中國(guó)參考。

第一，1998年之前，政府主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)行“三限”政策

限購(gòu)政策。1970年代以前，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)比較落后，尤其是朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)（1950～1953年）以后，經(jīng)濟(jì)陷入衰退，居民人均收入較低，住房需求難以得到滿足。1960年年初政府為解決住房矛盾成立了“大韓住宅公社”和“韓國(guó)住宅銀行”，開(kāi)始了由政府主導(dǎo)的住房市場(chǎng)格局。1970年韓國(guó)政府提出“一戶一宅”政策（比我國(guó)近幾年限購(gòu)政策還要兇猛），開(kāi)始長(zhǎng)期著力解決居民住房問(wèn)題。

“一戶一宅”制度的具體的實(shí)施辦法是，無(wú)房戶在購(gòu)房前須到政府指定的銀行存款，存款額度每年約20萬(wàn)韓元（約合1700元人民幣）；在銀行累計(jì)存款兩三年后，可獲得購(gòu)房資格。獲得購(gòu)房資格后，按先后順序進(jìn)行排隊(duì)。政府提供給低收入者的住房一般都是兩室一廳的房子。新房建成后，購(gòu)房者可根據(jù)自己的需要看房，房管部門(mén)根據(jù)排隊(duì)順序，安排購(gòu)房。購(gòu)房時(shí)，根據(jù)無(wú)房戶的需要，銀行可給予貸款。

限價(jià)政策。為了抑制房?jī)r(jià)上漲，韓國(guó)政府于上世紀(jì)七十年代后期開(kāi)始推行商品房限價(jià)政策。1977年，出臺(tái)《商品房上限價(jià)政策》，對(duì)20 個(gè)單元及以上的新建住房實(shí)施統(tǒng)一的價(jià)格上限管制；1985年，政府要求根據(jù)不同戶型建筑面積設(shè)定新建住房?jī)r(jià)格管制上限；1989年，政府又規(guī)定根據(jù)土地和標(biāo)準(zhǔn)建筑成本以及開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)設(shè)定新建住房?jī)r(jià)格管制上限。

限戶型政策。韓國(guó)政府在將增加住房供給作為實(shí)現(xiàn)居者有其屋目標(biāo)的主要措施之一，在上世紀(jì)七十年代初期制定了《住宅建設(shè)十年規(guī)劃》（1972-1981年），把解決住房問(wèn)題納入到長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展的目標(biāo)中。同時(shí)，在住房供給結(jié)構(gòu)上也做了一些限制性規(guī)定，即被稱為“小戶型住宅建設(shè)義務(wù)比率”的政策，要求小戶型住房（60平方米以下）在商品房建設(shè)中的比重不得低于50%（2006年我國(guó)出臺(tái)著名的“908”政策，要求各地70%的居住用地開(kāi)發(fā)90平米以下戶型）。1988年至1992年之間，實(shí)施《200萬(wàn)戶住宅建設(shè)計(jì)劃》，該措施包括在首爾郊區(qū)發(fā)展五個(gè)新城鎮(zhèn)，以容納30萬(wàn)戶家庭。開(kāi)發(fā)用地和政策性住房金融供給方面的增加，導(dǎo)致年度住房建設(shè)突飛猛進(jìn)，從滿足20萬(wàn)戶增加到25萬(wàn)戶，一直到1997年的50 萬(wàn)-60萬(wàn)戶。事實(shí)上，在1988-1997年期間，新住房的累積供給量占到住房總存量的55%（截至1997年底）。

第二，1998年之后，進(jìn)入市場(chǎng)主導(dǎo)時(shí)期，但調(diào)控房?jī)r(jià)手段仍狠辣

1997年亞洲金融危機(jī)的爆發(fā)，促使韓國(guó)住房政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。給韓國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了沉重打擊，住房市場(chǎng)也陷入空前低谷，大批房企陷入困境，僅在1998年，就有約14.3%的房企破產(chǎn)，房?jī)r(jià)、地價(jià)均出現(xiàn)顯著下跌。為此，政府開(kāi)始轉(zhuǎn)變住房政策，陸續(xù)出臺(tái)多種積極措施救助住宅市場(chǎng)，如取消限價(jià)政策、廢止“小戶型住宅建設(shè)義務(wù)比率”、放松專(zhuān)賣(mài)住房限制、放寬對(duì)購(gòu)房資格的審查、允許外國(guó)人在房地產(chǎn)市場(chǎng)上享受?chē)?guó)民待遇等等。標(biāo)志著韓國(guó)住房限制性政策淡出。

2002年開(kāi)始，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)基本從金融危機(jī)中恢復(fù)，社會(huì)上積累了大量的財(cái)富，同時(shí)在政府放松對(duì)市場(chǎng)管制的條件下，大批資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)過(guò)熱的情況，尤其是2002年房?jī)r(jià)漲幅近20%（有些像2003年之后的中國(guó)房?jī)r(jià)，前面20年左右部分被抑制的需求開(kāi)始集中釋放，房?jī)r(jià)高漲）。在這種情況下，2005年開(kāi)始，政府加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控（同樣如2003后的中國(guó)）。尤其是2006年3月底，政府采取一系列更強(qiáng)硬措施抑制房產(chǎn)上漲。

調(diào)控措施主要包括四類(lèi)：

一是加稅。從2005年開(kāi)始，韓國(guó)對(duì)于出售第二套以上房產(chǎn)的賣(mài)主，征9%-30%的資本收益稅，對(duì)超過(guò)6億韓元標(biāo)準(zhǔn)市價(jià)的高價(jià)公寓所有者，和1戶多住宅所有者、不在地主等對(duì)象征收巨額所有稅和轉(zhuǎn)讓所得稅，以此回收投機(jī)利益。 2006年將稅率進(jìn)一步提高到50％；從2007年起，改為對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣(mài)主征收50%的資本收益稅，對(duì)擁有第三套住房征收60%；2006年調(diào)低房地產(chǎn)所有稅（即物業(yè)稅)起征點(diǎn)，還計(jì)劃將1%―3%的稅率進(jìn)一步提高；從2007年起，對(duì)于非土地所有人自住的土地交易征收60%的交易稅。

二是緊縮融資。從2006年4月起，“投機(jī)過(guò)熱”地區(qū)(房?jī)r(jià)漲幅高于消費(fèi)物價(jià)和全國(guó)房?jī)r(jià)平均漲幅的30%，即被認(rèn)定)市價(jià)超過(guò)6億韓元的公寓申請(qǐng)貸款時(shí)，貸款償還額和其他負(fù)債償還額加總不得超過(guò)申請(qǐng)人年收入的40%。2006年11月23日，韓國(guó)央行將一年期以下存款儲(chǔ)備金率從5%提高到7%，以此來(lái)收縮流動(dòng)性。

三是增加住房供應(yīng)。2005年提出，在首爾江南地區(qū)建設(shè)200萬(wàn)坪規(guī)模新城市的大規(guī)模新建住房計(jì)劃；2006年在首爾江北地區(qū)選定2—3個(gè)“城市重新整頓推進(jìn)地區(qū)”示范區(qū)，并為其大幅放寬容積率和樓層高度限制。

四是限制與規(guī)范交易。繼續(xù)進(jìn)行“投機(jī)過(guò)熱地區(qū)”認(rèn)定。一旦認(rèn)定為“投機(jī)過(guò)熱地區(qū)”，在簽訂出售公寓合約1年后，應(yīng)繳納兩次以上中渡金(定金和余額之間的差價(jià))方能轉(zhuǎn)賣(mài)，如果在最近5年內(nèi)有過(guò)中標(biāo)事例或擁有兩處以上住宅的家庭將被排除優(yōu)先預(yù)售行列。（資料來(lái)源：2008年07月26日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授陳杰）。

第三，調(diào)控效果總體上“利大于弊”

2006年1月，韓國(guó)國(guó)土研究院發(fā)表報(bào)告認(rèn)為：“由于實(shí)施強(qiáng)有力的房地產(chǎn)政策，今年房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定局面，并預(yù)言2006年全國(guó)房?jī)r(jià)和首爾公寓價(jià)將分別下降1%和2%左右”。但沒(méi)想到，政府這一系列房?jī)r(jià)打壓措施卻沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果。2006年上半年房?jī)r(jià)上漲反而越發(fā)迅猛。2004-2006年，首爾房?jī)r(jià)上漲24%（其實(shí)與同期的美國(guó)和中國(guó)比，并不算離譜）。不過(guò)，一系列加稅動(dòng)作，加上增加房屋供應(yīng)，2007年終于見(jiàn)效，房?jī)r(jià)平穩(wěn)下來(lái)，實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”，比美國(guó)房?jī)r(jià)泡沫破滅并引爆次貸危機(jī)，強(qiáng)多了。

對(duì)于韓國(guó)這種強(qiáng)硬的調(diào)控手段，自然會(huì)發(fā)很多爭(zhēng)議（這點(diǎn)跟我國(guó)一樣）。具有一定權(quán)威性的經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)委員會(huì)于2007年6月發(fā)表的《2007OECD韓國(guó)經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告》更直接對(duì)韓國(guó)政府的住房調(diào)控政策提出嚴(yán)厲批評(píng)：“售價(jià)上限制、公開(kāi)銷(xiāo)售成本、重建建筑規(guī)制措施等短期的房地產(chǎn)需求抑制政策反而妨礙住房供應(yīng)增長(zhǎng)，從長(zhǎng)期的角度看，將會(huì)造成抬高房地產(chǎn)價(jià)格的副作用”，直稱為傻瓜政策。OECD報(bào)告里還說(shuō)：“為了緩解首爾住房矛盾而采取的抑制首爾地區(qū)人口、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)地區(qū)分疏政策，與韓國(guó)將首爾建設(shè)成國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心的計(jì)劃相沖突，可能會(huì)導(dǎo)致首爾等首都地區(qū)喪失國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力?！辈贿^(guò)，在調(diào)控房?jī)r(jià)這件麻煩事上，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家也有“短處”，連世界上最標(biāo)榜市場(chǎng)自由化的美國(guó)，居然都會(huì)犯下房?jī)r(jià)泡沫崩盤(pán)后引發(fā)世界金融危機(jī)之大錯(cuò)，遑論他國(guó)。不管黑貓，還是白貓，至少韓國(guó)沒(méi)有爆發(fā)惡性房?jī)r(jià)泡沫，就算好貓。