廣州熱線

來源：國民經(jīng)略（guominjinglve），轉(zhuǎn)載已獲授權(quán)，不代表鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)觀點(diǎn)

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樓市一進(jìn)入下行區(qū)間，各種小道消息開始滿天飛。

這兩天，有媒體報(bào)道，目前有關(guān)部門正在緊鑼密鼓，制定房貸利息等6項(xiàng)個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除的細(xì)則。

這條消息本來中規(guī)中矩。既然在8月份個(gè)稅改革方案已經(jīng)塵埃落定，制定房貸利息抵扣細(xì)則也在情理之中。但在一些人眼中，這條消息儼然成了樓市的大利好，又是A股大反攻，又是樓市大反彈，極盡鼓吹之能事。

如果真了解這一輪個(gè)稅改革的初衷，就不會(huì)輕易得出如此貽笑大方的結(jié)論：個(gè)稅改革的用意，在于通過家庭抵扣，減輕個(gè)稅負(fù)擔(dān)，讓家庭有多少余錢用于消費(fèi)。

無論是教育抵扣、贍養(yǎng)老人抵扣還是房貸利息抵扣，其著眼點(diǎn)都在于減負(fù)，在于刺激消費(fèi)，跟樓市真沒多大關(guān)系。

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退一步講，不問改革初衷，只看政策所能帶來的實(shí)際影響，樓市刺激效果也沒有想象中的那么大。

其一，這一政策的覆蓋范圍相對有限，大多數(shù)人都享受不到政策實(shí)惠。

目前我國繳納個(gè)稅的人數(shù)僅有3000萬人，這一次個(gè)稅起征點(diǎn)從3500元提高到5000元，覆蓋人群進(jìn)一步減少。

換言之，另外10多億人根本就不必繳納個(gè)稅，房貸利息是否抵扣個(gè)稅，有什么影響？

其二，房貸利息抵扣個(gè)稅，高收入者比低收入者更受益，中低收入者的優(yōu)惠額度可以忽略不計(jì)。

先澄清一個(gè)誤區(qū)，房貸利息抵扣個(gè)稅，并不是拿房貸利息與個(gè)稅直接進(jìn)行扣減，而是將房貸利息作為稅前扣減項(xiàng)，與五險(xiǎn)一金一樣進(jìn)行專項(xiàng)扣除，然后再計(jì)算個(gè)稅。

舉個(gè)簡單例子，一套總價(jià)500萬的房子，貸款350萬，按照4.9%基準(zhǔn)利率計(jì)算，月供1.85萬元，月均還款利息8852元，只考慮房貸利息扣除。

不難發(fā)現(xiàn)，收入越高，節(jié)省的個(gè)稅就越多，相比而言，中低收入者的受惠力度十分有限。

對于月收入5000元的來說，本來就不用繳納個(gè)稅，房貸利息抵扣毫無影響。

對于月收入7500元的來說，每月僅僅節(jié)省25元個(gè)稅，聊勝于無。

對于月收入10000元的來說，每月節(jié)省83元，買不了一份全家桶。

對于月收入20000元的來說，每月可省793元，優(yōu)惠力度明顯。

對于月入4萬和10萬的來說，每月分別可省1988元和3984元，不過與收入相比，也相對有限。

顯然，房貸利息抵扣個(gè)稅，即便全額進(jìn)行抵扣，對于大多數(shù)收入在2萬元以下的家庭來說，效果十分有限。

即便是收入2萬元以上的家庭，靠每年省下來的1萬元個(gè)稅，用于提振消費(fèi)倒還可以，買房，恐怕連九十牛一毛都不夠？

至于月入4萬元以上的高收入家庭，雖然省下來的個(gè)稅更多，但這點(diǎn)錢相比于收入來說，影響也不大。

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其三，房貸利息抵扣個(gè)稅必然存在限制。

顯然，全額抵扣的可能性并不大。

按照發(fā)達(dá)國家的慣例，房貸利息抵扣，要么存在首套房的限制，要么有貸款上限的限制，這樣以來，抵扣力度更是有限。

此前，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人也明確指出：

初步考慮對專項(xiàng)附加扣除設(shè)置一定限額或定額標(biāo)準(zhǔn)，既要保障納稅人方便納稅，相關(guān)支出得到合理扣除，又要體現(xiàn)政策公平。

顯然，在中國現(xiàn)實(shí)國情下，如果一個(gè)家庭擁有10套住房，并非全部都能拿來抵扣個(gè)稅。在一線城市，豪宅動(dòng)輒上千萬，如果貸款700萬，每月光是利息支出就有幾萬元之多，顯然不可能全部納入抵扣范圍。

其四，六個(gè)錢包被掏空，省下幾百元個(gè)稅對樓市用處不大。

普通家庭所能抵扣下來的個(gè)稅頂多只有幾百元，在六個(gè)錢包被掏空的背景下，這省下來的幾百上千元，還不足以讓更多的剛需入場。

換句話說，如今的樓市，最缺的不是房票，也不是那幾百上千元的政策讓利，而是幾十萬數(shù)百萬的首付款，是每月動(dòng)輒幾萬元的還款月供。

這顯然不是房貸抵扣個(gè)稅就能加以挽回的。

其五，影響房價(jià)的因素千千萬萬，房貸利息抵扣只是其中不太重要的一個(gè)。

在影響房價(jià)的諸多因素中，諸如貨幣放水、金融政策、土地供給乃至市場預(yù)期，都比房貸利息抵扣這個(gè)小小的利好要重要的多。

更關(guān)鍵的是，目前樓市冰封期已經(jīng)到來，市場預(yù)期正在發(fā)生變化，無論是剛需還是投資者，都在持幣觀望，即使房貸利息能帶來一定利好，但其分量還太小，不足以產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。

換句話說，在樓市上行期，房貸利息抵扣個(gè)稅，算得上錦上添花；在樓市下行期，這一政策談不上雪中送炭，頂多是雪中送火柴，溫暖一下就沒了。

其六，對政策走勢要有辨別力，不要人云亦云，陷入標(biāo)題黨式的恐慌。

最近，無論是廣州放寬落戶門檻，還是房貸利息抵扣個(gè)稅，這些政策都有其本身的正常用意，政策出發(fā)點(diǎn)本就不在房價(jià)，一點(diǎn)微利對樓市的影響也十分有限，但在好事者眼中，一個(gè)個(gè)都成了樓市的大利好。

有道是，越是內(nèi)心虛弱，越需要尋找東西來壯膽。越是對小道消息聲嘶力竭，越說明市場行情不堪。

大放水并沒來，小利好激不起幾點(diǎn)浪花，一根火柴能溫暖幾秒鐘？

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