廣州熱線

“備案價(jià)沒有變，但折扣會(huì)多一點(diǎn)。”上述銷售人員表示。以一套93平方米中樓層的單元為例，其目前的毛坯總價(jià)為338萬(wàn)元，業(yè)主也可選擇精裝的方案，總價(jià)是356萬(wàn)元。

如果以毛坯總價(jià)計(jì)算，業(yè)主還可以選取分期首付的方式。具體的操作方式是，業(yè)主首期只需付完一成首付，為33.8萬(wàn)元，其余兩成在一年內(nèi)付清，付清后就可以完成網(wǎng)簽。

一些樓盤則推出了部分特價(jià)房源，“現(xiàn)在沒有降價(jià)，都是以特價(jià)房源的形式放出來?！饼垗徶行某且幻麡潜P銷售指出。其所在的樓盤本月放出了20套左右的特價(jià)房源，“82平方米的特價(jià)單位總價(jià)在302-310萬(wàn)元之間，最開始是330萬(wàn)元左右?！?/p>

公寓市場(chǎng)上，低首付及降價(jià)的表現(xiàn)則更為明顯。

例如，龍華一類住宅項(xiàng)目目前40平方米的總價(jià)是150萬(wàn)元左右，一名熟悉此樓盤的中介告訴記者，此前它的價(jià)格是170萬(wàn)元左右，“便宜了二十多萬(wàn)，利率上浮20%-30%，貸款十年?！?/p>

部分公寓樓盤還十分樂意為客戶墊資，幅度各不相同。以位于坂田的一商務(wù)公寓樓盤為例，該樓盤銷售介紹，項(xiàng)目有3種付款方式，每種方式折扣不同，可采取一次性付款，享95折優(yōu)惠；按揭付款享受98折優(yōu)惠。

至于分期付首付，則依據(jù)戶型而定，47平的小戶型是2個(gè)月內(nèi)付完五成首付，具體為7天內(nèi)付25%首付，之后53天補(bǔ)足剩余的25%；約90平的大戶型則是7天內(nèi)付5%，12月15日之前付25%，明年1月20日之前再付20%首付。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，出現(xiàn)分期付首付的現(xiàn)象的原因在于，如今政策壓力大，開發(fā)商有資金回款壓力，需要加快出貨，使用優(yōu)惠措施來吸引更多客戶購(gòu)房。

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房?jī)r(jià)下跌已現(xiàn)

在更能反映市場(chǎng)真實(shí)情況的二手房方面，多數(shù)一、二線城市的成交也出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。

一線城市中出現(xiàn)明顯下跌的是廣州。樂有家市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示：

8月廣州全市二手住宅過戶6603套，環(huán)比上漲2.5%；成交均價(jià)為24280 元/平方米，環(huán)比下跌6.2%

上海出現(xiàn)了量?jī)r(jià)雙跌。據(jù)上海中原研究院數(shù)據(jù)：

上海8月二手住宅成交量12985套，環(huán)比下滑3.32%，成交均價(jià)38052元/平方米，環(huán)比下跌2.13%。

就連二手房一直堅(jiān)挺的深圳也出現(xiàn)價(jià)格下跌。據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示：

8月深圳二手住宅過戶7208套，環(huán)比上漲3.10%，成交均價(jià)55011元/平方米，環(huán)比下跌1.95%。

二手房成交量下降最多的則是北京。根據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：

8月北京二手房市場(chǎng)迎來更深度的回落，實(shí)時(shí)成交量環(huán)比減少20.9%；不過價(jià)格仍未明顯回調(diào)， 8月北京二手房成交均價(jià)為63227元/平方米，環(huán)比上漲0.8%。

熱點(diǎn)二線城市中，大多數(shù)二手房成交價(jià)下跌。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)：

廈門、青島、杭州、成都分別下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少數(shù)熱點(diǎn)二線城市上漲，如南京微漲0.42%。

廣州一位大型開發(fā)商人士認(rèn)為，樓市的調(diào)整才剛剛開始，今年四季度和明年的市場(chǎng)極其不樂觀；現(xiàn)在只是一二線市場(chǎng)開始下行，接著三四線城市也會(huì)降價(jià)。預(yù)計(jì)這輪調(diào)整的力度堪比2008年，大家現(xiàn)在都在想怎么“過冬”。

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房企拿地成本下降，土地流拍加劇

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的今年前8個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)中，有一項(xiàng)數(shù)據(jù)頗為引人注目。

有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和房企半年報(bào)數(shù)據(jù)均顯示，作為房企的主力軍，碧桂園、萬(wàn)科、恒大、新城控股等龍頭房企拿地的成本均價(jià)同比都出現(xiàn)了不同程度的下降。

而地價(jià)與房?jī)r(jià)之間關(guān)系，猶如面粉和面包。

先看龍頭老大碧桂園的拿地情況。目前，在中國(guó)每賣出100套商品房中，就有5到6套出自碧桂園。這么一家巨無霸企業(yè)，拿地已不像以前那么出手闊綽。

今年上半年，碧桂園合同銷售金額4124.9億元，共拿地530幅，預(yù)期建筑面積8478萬(wàn)平方米，其中權(quán)益面積6008萬(wàn)平方米，總代價(jià)1434億元，平均地價(jià)為2387元/平方米。

而2017年上半年，碧桂園合同銷售額是2889.1億元，共拿地292幅，權(quán)益建筑面積3800萬(wàn)平方米，權(quán)益代價(jià)1295億元，平均地價(jià)3406元/平方米。

對(duì)比之下，可以發(fā)現(xiàn)碧桂園今年上半年拿地?cái)?shù)量和面積同比增長(zhǎng)了近1倍，但平均地價(jià)同比下降了29.92%。購(gòu)地銷售比（同期購(gòu)地金額/銷售金額）也從44.8%降至34.8%。

碧桂園總裁莫斌在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，碧桂園在投資策略上的調(diào)整會(huì)更加精準(zhǔn)，拿每一塊土地都會(huì)更加慎重。

說完碧桂園，再來看看以穩(wěn)健著稱的地產(chǎn)老牌企業(yè)萬(wàn)科的拿地情況。

半年報(bào)顯示，今年上半年，萬(wàn)科獲取新項(xiàng)目117個(gè)，權(quán)益規(guī)劃建筑面積1143.9萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)總額約578.2億元，均價(jià)為5054元/平方米。而2017年上半年，萬(wàn)科獲取新項(xiàng)目79個(gè)，權(quán)益規(guī)劃建筑面積983.8萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)總額約537.9億元，均價(jià)5467.8元/平方米。

從數(shù)據(jù)可以看出，萬(wàn)科上半年權(quán)益建筑面積同比增加了160.1萬(wàn)平方米，均價(jià)卻減少了413.8元/平方米。

恒大今年也把速度放了下來。無論是拿地規(guī)模還是拿地價(jià)格，同比都出現(xiàn)了較大的縮減。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)，上半年，恒大累計(jì)合約銷售金額3041.8億元，同比增長(zhǎng)24.6%，但新增土地儲(chǔ)備的建筑面積為3086萬(wàn)平方米，總價(jià)約446億元，平均樓面地價(jià)1446元/平方米。而2017年上半年，恒大新增土地儲(chǔ)備建筑面積6763.6萬(wàn)平方米，平均成本2039元/平方米。

在今年的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司的土地儲(chǔ)備未來會(huì)維持在3億平方米左右，每年下降5%左右，通過土地適當(dāng)?shù)臏p速，加快負(fù)債的降低，從而達(dá)到合理的水平。

看完房企前三強(qiáng)，再來看看這幾年快速崛起的黑馬新城控股。

今年上半年，新城控股合同銷售額高達(dá)953.11億元，同比增長(zhǎng)94.17%。新增土地儲(chǔ)備82幅，總建筑面積2073.93萬(wàn)平方米，總地價(jià)490.60億元，均價(jià)2365.56元/平方米。而2017年上半年增加的土地儲(chǔ)備為51幅，總建筑面積1571.37萬(wàn)平方米，總地價(jià)479.53億元，均價(jià)3051.67元/平方米。

作為首家完成“B轉(zhuǎn)A”的民營(yíng)房企，新城控股前幾年以激進(jìn)聞名房地產(chǎn)界，并快速邁過了千億元房企和TOP10房企兩大門檻。但在樓市調(diào)控的大背景下，新城控股一改過去風(fēng)格，開始追求穩(wěn)健。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房企拿地成本的下降，一方面源自企業(yè)自身的去杠桿和降低負(fù)債率，更重要的是一些地方政府為了遏制房?jī)r(jià)上漲，加大了土地供給力度，來穩(wěn)定市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。地價(jià)下來了，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力會(huì)降低。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來看，大型房企后續(xù)會(huì)聚焦高性價(jià)比地塊，收購(gòu)、聯(lián)合拿地等低成本方式將得到廣泛運(yùn)用。預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月土地購(gòu)置面積同比增速仍將保持高位運(yùn)行，但漲幅會(huì)有所收窄，同時(shí)，房企購(gòu)地成本會(huì)繼續(xù)控制在低位水平。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流拍已超過800宗，其中一線城市13宗，二線城市178宗，累計(jì)流拍建筑面積達(dá)7954萬(wàn)平方米。

一線城市流拍率波動(dòng)最大，而溢價(jià)率最低；二線城市流拍率為5.12%，較高，且穩(wěn)步上升，但溢價(jià)率不高，平均溢價(jià)率17.37 %；三四線城市流拍率僅3.98%，穩(wěn)中有降，溢價(jià)率也持續(xù)處于高位，比二線城市高出12個(gè)百分點(diǎn)。

東吳證券宏觀固收首席分析師周岳認(rèn)為，年內(nèi)土地流拍狀況的持續(xù)發(fā)展將帶來三個(gè)方面的影響：限制房?jī)r(jià)上漲空間、使得房地產(chǎn)投資在未來緩慢下行、制約地方財(cái)力增長(zhǎng)。

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