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房?jī)r(jià)只漲不跌，估計(jì)是大部分國(guó)人對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)。也有人會(huì)說(shuō)，即便是下行，也不過(guò)是漲100跌50的游戲，房?jī)r(jià)一直漲，買(mǎi)房就是賺。如此小看房地產(chǎn)投資，勢(shì)必要吃虧。這一輪房?jī)r(jià)漲勢(shì)過(guò)去后，我們就會(huì)看到，大浪之中，誰(shuí)在裸泳。

房?jī)r(jià)過(guò)高，背后是高杠桿、高負(fù)債的支撐；而過(guò)高的負(fù)債對(duì)于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，無(wú)疑是有害的。但債務(wù)已經(jīng)成為既成事實(shí)，我們應(yīng)該如何解決這個(gè)問(wèn)題？美國(guó)采取的是債務(wù)出清的策略，要么還錢(qián)、要么交房；但這在中國(guó)當(dāng)下的環(huán)境，顯然是不太妥當(dāng)?shù)?，尤其是涉及廣泛的民生問(wèn)題，負(fù)債率問(wèn)題等等。

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眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)化剛剛開(kāi)始時(shí)，是富人加杠桿，窮人求穩(wěn)妥；如今窮人發(fā)現(xiàn)杠桿確實(shí)好用，加之資產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，也都紛紛加入了杠桿大軍中。這就帶來(lái)了一個(gè)問(wèn)題，一旦收緊杠桿、資產(chǎn)價(jià)格下行，這些后來(lái)者償債能力不足，連緩沖的機(jī)會(huì)都沒(méi)有，直接撲街。所以，就近兩年來(lái)看，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)整體性的下行，目的還是保證社會(huì)穩(wěn)定。

但這并不代表，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)腰斬或閃崩。注意我們預(yù)判的是不會(huì)出現(xiàn)“整體性下行”，而并不代表某個(gè)區(qū)域，或者某個(gè)樓盤(pán)不會(huì)下行。

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如果一個(gè)地方既沒(méi)有持續(xù)的人口流入，也沒(méi)有自身的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，全都是靠炒作推高的房?jī)r(jià)，那么當(dāng)下進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，這些地方就會(huì)首當(dāng)其沖迎來(lái)一波降價(jià)潮。比如燕郊就是一個(gè)典型的例子。

案例一：2017年3月，孫女士覺(jué)得燕郊市場(chǎng)已經(jīng)成熟了，在觀望了一段時(shí)間后，從東北打著“飛的”直奔燕郊買(mǎi)房，當(dāng)時(shí)連飯都顧不上吃，就去定了房——因?yàn)橐活D飯的工夫，房?jī)r(jià)就可以上漲5萬(wàn)。如今，當(dāng)年300萬(wàn)的房子，現(xiàn)在跌到200萬(wàn)，每月萬(wàn)元的月供讓她非?？鄲溃欢F(xiàn)在如果棄房，加上按揭的利息，可以說(shuō)連首付都賠了進(jìn)去。

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案例二：2018年初，王先生看到環(huán)京樓市已經(jīng)下跌了一輪，決定抄底。當(dāng)時(shí)樓市單價(jià)2.2萬(wàn)。截至目前，該房產(chǎn)價(jià)格縮水三成。由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，王先生和妻子準(zhǔn)備換工作，面臨斷供危機(jī)。最終，他低價(jià)售出該房產(chǎn)，虧損20萬(wàn)首付和一年月供。

燕郊當(dāng)年被熱捧，完全是由于其雖然地緣上離北京還算近，但政策上歸屬河北，不限購(gòu)吸引了想在北京買(mǎi)房又沒(méi)有資格的人，漸漸就掀起了投資熱。然而，燕郊本身并沒(méi)有持續(xù)吸引資金流入的能力，因此，炒房客離場(chǎng)是必然結(jié)果，一批人無(wú)疑成了“接盤(pán)俠”。

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而且，從資本類型上看，房地產(chǎn)屬于非生產(chǎn)資本。如果過(guò)多的資金流入到這個(gè)領(lǐng)域，無(wú)疑既抑制了生產(chǎn)，又抑制了消費(fèi)；短期內(nèi)確實(shí)可以刺激經(jīng)濟(jì)，拉動(dòng)GDP，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看并不是有效的發(fā)展經(jīng)濟(jì)的手段。所以說(shuō)，要想把過(guò)多的資金從房地產(chǎn)中擠出去，就要破除“房?jī)r(jià)只漲不跌”的迷信。尤其是房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了高速的、粗獷的發(fā)展之后，未來(lái)將轉(zhuǎn)向更為專業(yè)、更為精細(xì)的發(fā)展方式。未來(lái)肯定要淘汰一批不合格的項(xiàng)目。

此外，算一下也知道，房?jī)r(jià)即便微跌，對(duì)于高杠桿的投資者也是巨量損失。今天房?jī)r(jià)下跌50%，需要未來(lái)上漲100%才能補(bǔ)回來(lái)。哪怕下跌20%，對(duì)于投資者都是災(zāi)難性的。通過(guò)貸款購(gòu)房，一旦房?jī)r(jià)下跌20%是帶有杠桿的下跌，負(fù)債也加速增加啦，僅僅是20%的下跌，可以把過(guò)去幾年上漲的100%的利潤(rùn)都抹平。

綜上，看清趨勢(shì)的人，才知道哪里是洼地，哪里是陷阱，什么資產(chǎn)不能碰；而現(xiàn)在的大趨勢(shì)就是房地產(chǎn)的拉動(dòng)效應(yīng)幾乎已經(jīng)用盡，謀求新的增長(zhǎng)點(diǎn)是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的任務(wù)。這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)也是正常的。對(duì)于真正的投資人，他們明白，風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)是最先安置的策略之一，放棄房?jī)r(jià)只漲不跌的幻想，則是投資人走向成熟的第一步。

本文原創(chuàng)，作者劉磊，福布斯金融理財(cái)師評(píng)審委員、遠(yuǎn)見(jiàn)財(cái)訊特邀地產(chǎn)評(píng)論員，《房產(chǎn)投資煉金術(shù)》課程導(dǎo)師，多家媒體房地產(chǎn)專欄作者、作家。

來(lái)源：劉磊房產(chǎn)評(píng)論