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長租公寓頻頻暴雷之際，我國住房租賃領(lǐng)域終于有望迎來首部條例性文件。

9月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃條例（征求意見稿）》向社會(huì)公開征求意見。條例共八章66條，明確表示嚴(yán)控長租領(lǐng)域“高進(jìn)低出”、“租金貸”等現(xiàn)象，規(guī)范住房租賃合同網(wǎng)簽備案，穩(wěn)定各地租金水平。

“《條例》從租賃出租和承租、租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)活動(dòng)監(jiān)管等方面對租賃市場的主體行為進(jìn)行規(guī)范、約束，能有效規(guī)范市場秩序，推動(dòng)租賃市場監(jiān)管制度化。”貝殼研究院高級分析師黃卉認(rèn)為。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，建立租購并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場，是房地產(chǎn)長效調(diào)控政策之一。鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，可減少非理性購房需求，避免房地產(chǎn)市場大起大落。

規(guī)范引導(dǎo)租賃市場

在我國住房租賃行業(yè)，中介機(jī)構(gòu)發(fā)布假房源、壟斷房源等違規(guī)經(jīng)營問題層出不窮，加上租房備案率低，統(tǒng)籌管理極為困難。為規(guī)范市場秩序，此前多地已落地相關(guān)細(xì)則，包括中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治、鼓勵(lì)登記備案等。

但黃卉認(rèn)為，隨著我國住房租賃行業(yè)快速發(fā)展，過去只針對房東和租戶的法規(guī)已難以覆蓋對整個(gè)市場的指導(dǎo)和監(jiān)管，行業(yè)也出現(xiàn)長租公寓企業(yè)跑路、租金貸、虛假房源等問題，影響租客和房東權(quán)益。

“租賃市場越來越重要，租賃調(diào)控也越來越迫切，最近幾年特別是長租公寓跑路，環(huán)境污染等問題頻繁出現(xiàn)，迫切需要租賃管理?xiàng)l例出臺(tái)?！睆埓髠ネ瑯颖硎?。

《條例》首先對市場主體屬性進(jìn)行明確。住房租賃企業(yè)指將自有房屋或以合法方式取得的他人房屋提供給承租人居住，并與后者簽訂住房租賃合同，向其收取租金的企業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能收取住房租賃服務(wù)項(xiàng)目的相關(guān)費(fèi)用。

《條例》表示，出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進(jìn)行備案；住房租賃企業(yè)租賃住房或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成住房租賃的，由住房租賃企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案。

因我國住房租賃登記備案制度起步較晚，各城市普遍面臨數(shù)據(jù)缺乏的問題。“過去租賃市場在備案方面幾乎空白，此次明確各類租賃合同都必須備案，有助于促進(jìn)租賃市場健康發(fā)展?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

《條例》還明確，住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員不得發(fā)布虛假房源信息；隱瞞住房租賃的重要信息；以隱瞞、欺詐、脅迫、捆綁銷售等不正當(dāng)手段，誘騙或者迫使當(dāng)事人接受服務(wù)；泄露或者不當(dāng)使用客戶信息。

同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在住房租賃經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中不得收取任何未予列明的費(fèi)用。租賃期間屆滿，出租人和承租人續(xù)訂或者重新簽訂住房租賃合同的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金等費(fèi)用。

“此前針對住房租賃企業(yè)的法律法規(guī)較少，未按照住房租賃經(jīng)營行業(yè)的特點(diǎn)和規(guī)律進(jìn)行監(jiān)管?！秉S卉認(rèn)為，《條例》明確針對住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營行為，能進(jìn)一步規(guī)范和引導(dǎo)市場主體合法經(jīng)營，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

嚴(yán)打長租公寓亂象

針對亂象叢生的長租公寓市場，《條例》對“租金貸”給予充分約束，住房租賃企業(yè)不得在住房租賃合同中包含租金貸相關(guān)內(nèi)容，更不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫、租金優(yōu)惠等方式要求或誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款。

《條例》還指出，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期等經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)將其列入經(jīng)營異常名錄，加強(qiáng)對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。

早在2015年起，中央多部門便出臺(tái)政策加快培育住房租賃市場，2017年廣東首次提出“租購?fù)瑱?quán)”，而后全國多地試點(diǎn)住房租賃制度，長租公寓迎來長足發(fā)展，房企、中介、酒店集團(tuán)等紛紛搶占市場。

但近年來，長租公寓行業(yè)亂象顯現(xiàn)，企業(yè)不規(guī)范使用租金貸、不符合盈利邏輯的“高收低租”運(yùn)作方式浮出水面，借此積蓄資金池?cái)U(kuò)張?zhí)N藏極大隱患，一些暴雷企業(yè)大多存在這種情況，背后的金融風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

“此次政策對長租公寓暴雷事件給予關(guān)注，其中對“高進(jìn)低出”和“長收短付”等內(nèi)容給予重點(diǎn)關(guān)注?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似規(guī)定有較積極的意義，若上述行為受到抑制，客觀上會(huì)減少長租公寓暴雷的風(fēng)險(xiǎn)。

目前，中國租房市場需求量依然龐大，但供需兩端的高效匹配問題亟待解決?？硕痤A(yù)計(jì)，中國房租租賃市場規(guī)模在2020年或?qū)⑦_(dá)1.90萬億元，2025年將達(dá)3.01萬億，但全國市場機(jī)構(gòu)化占比僅約5。

為支持相關(guān)市場主體經(jīng)營發(fā)展，《條例》明確，支持金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則創(chuàng)新針對住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。住房租賃企業(yè)可以依法質(zhì)押住房租賃租金收益權(quán)。

穩(wěn)定租金預(yù)期

發(fā)展住房租賃市場，是我國構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制的核心內(nèi)容之一。2019年，中央出臺(tái)的相關(guān)政策仍以支持、鼓勵(lì)租賃市場發(fā)展為主，年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議更是表明將“大力發(fā)展租賃住房”。

此次《條例》明確，設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地租賃住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排。

與此同時(shí)，直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這體現(xiàn)了政府對租賃市場引導(dǎo)的導(dǎo)向，即形成地方“基準(zhǔn)租金”概念；租金公示制度將加快建立，后續(xù)各個(gè)區(qū)域和不同住房都會(huì)公布相關(guān)租金信息；租金監(jiān)管制度將加快建立，“穩(wěn)租金”成為“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”后的第四個(gè)“穩(wěn)”。

黃卉還表示，《條例》明確了鼓勵(lì)商改租、工改租等存量盤活措施，鼓勵(lì)增量租賃住房建設(shè)以及住房租賃金融的多元化發(fā)展，對住房租賃企業(yè)帶來利好。同時(shí)明確對于違法違規(guī)市場主體的懲戒措施，利于推動(dòng)市場良性進(jìn)化。