廣州熱線

? ? ? ?12月14日，由中物智庫主辦的“長大之后”2023熙說物業(yè)年度演講在北京·中華世紀(jì)壇劇場舉辦，這是行業(yè)內(nèi)首次以這類形式來暢聊行業(yè)發(fā)展。

? ? ? ?中物智庫創(chuàng)始人楊熙作為主講人，回顧了行業(yè)四十二年的發(fā)展變化，聚焦物業(yè)行業(yè)和企業(yè)相關(guān)十大熱點(diǎn)話題、業(yè)務(wù)方向作為本次分享的主題，并對2024年行業(yè)的發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測。

? ? ? ?以下是“2023熙說物業(yè)年度演講全文”，與諸位分享。

? ? ? ?各位好朋友、各位物業(yè)同仁，大家下午好！歡迎來到2023熙說物業(yè)年度演講的現(xiàn)場，我是中物智庫的創(chuàng)始人楊熙。

? ? ? ?今年，我的演講主題是“長大以后”。

? ? ? ?為什么會選擇這個主題呢？

? ? ? ?1981年，深圳商品房小區(qū)東湖麗苑成立了內(nèi)地第一個物業(yè)管理處，同期也成立了第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)——深圳物業(yè)管理公司，中國的物業(yè)管理從深圳正式起步。

? ? ? ?40多年以來，城市化進(jìn)程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，為物業(yè)行業(yè)帶來了巨大的增量市場，高峰時期，每年房屋新開工面積幾乎都在20億平米以上。

? ? ? ?政府、企事業(yè)單位不斷推進(jìn)的后勤服務(wù)市場化改革，也讓原來由政府、企事業(yè)單位自管的各類住宅及非住宅項(xiàng)目，陸續(xù)向市場開放，使得物業(yè)企業(yè)得以有機(jī)會去挖掘巨大的存量市場。

? ? ? ?我們的物業(yè)管理行業(yè)、我們的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，正是在這樣的市場環(huán)境滋養(yǎng)下，快速成長，個子長高了、身體長壯了。

? ? ? ?根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會的數(shù)據(jù)，預(yù)計在2023年年末，中國物業(yè)管理行業(yè)營收將達(dá)到1.69萬億，總管理面積將達(dá)到約391億平方米。

? ? ? ?2014年以來，物業(yè)企業(yè)開始集中走向資本市場，成為公眾公司。這個行業(yè)已經(jīng)有64家上市企業(yè)，總市值達(dá)到2700億，高峰期市值超到萬億。

? ? ? ?這個行業(yè)的頭部企業(yè)碧桂園服務(wù)，已經(jīng)有400億以上的營收規(guī)模，合約管理面積近18億平米，管理7000+多個不同類別的項(xiàng)目，為超過900萬的業(yè)主及商戶提供服務(wù)，員工管理規(guī)模達(dá)到20多萬人。

? ? ? ?與此同時，物業(yè)企業(yè)也在不斷推進(jìn)服務(wù)的產(chǎn)品化、標(biāo)準(zhǔn)化、智慧化改造，積極探索多元化的新業(yè)務(wù)。

? ? ? ?所以，我們今天可以說，物業(yè)行業(yè)和物業(yè)公司不論是從身體上還是心智上，都已經(jīng)算是長大了。

? ? ? ?長大以后會有哪些變化呢？

? ? ? ?首先是，我們好像沒辦法持續(xù)快速長高、長壯了。

? ? ? ?國內(nèi)大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)基本接近尾聲，支撐物業(yè)管理繼續(xù)快速發(fā)展的土壤已經(jīng)不在。

? ? ? ?人工成本不斷上漲，物業(yè)費(fèi)很難提升，將進(jìn)一步考驗(yàn)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)和降本增效能力。

? ? ? ?最近行業(yè)非常關(guān)注的話題是，廣州發(fā)改委再一次明確前期住宅物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價“最高不超過2.8元”。其實(shí)大多數(shù)地區(qū)的物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價已經(jīng)有十年甚至更長的時間沒有變化，本已經(jīng)不適應(yīng)人工等成本持續(xù)上漲的實(shí)際情況，一些地區(qū)本來在醞釀是否能松綁物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價，但經(jīng)歷廣州本輪輿情后，估計短期很難再啟動調(diào)整。

? ? ? ?物業(yè)費(fèi)市場化定價仍然是道阻且長，這是行業(yè)面臨的最大的問題之一。

? ? ? ?第二個變化是，我們必須要獨(dú)立起來了。

? ? ? ?巴菲特的搭檔查理·芒格有句話是這樣說的：走到人生的某一個階段時，我決心要成為一個富有之人。這并不是因?yàn)閻坼X的緣故，而是為了追求那種獨(dú)立自主的感覺。我喜歡能夠自由地說出自己的想法，而不是受到他人意志的左右。

? ? ? ?在房地產(chǎn)行業(yè)的大變局之下，曾經(jīng)追求千億規(guī)模、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)企業(yè)紛紛暴雷，原來是助推器的地產(chǎn)母公司，現(xiàn)在轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)公司的“拖油瓶”。

? ? ? ?物業(yè)企業(yè)開始主動或被動，降低對母公司的依賴，不再承接無法回收現(xiàn)金的非業(yè)主增值業(yè)務(wù)，并計提應(yīng)收賬款壞賬。未來隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整的塵埃落定，無論從股權(quán)還是經(jīng)營層面，物業(yè)企業(yè)會更加獨(dú)立。

? ? ? ?第三個變化是，長大以后，還要面臨爭議和詆毀。

? ? ? ?社區(qū)矛盾沖突的加劇，類似物業(yè)費(fèi)調(diào)價的新聞，在自媒體時代被放大，導(dǎo)致“取消物業(yè)”的污名化現(xiàn)象似乎愈演愈烈；在激烈的市場競爭下，行業(yè)品牌企業(yè)帶資進(jìn)場搶奪存量住宅物業(yè)項(xiàng)目；在公建市場上，不合邏輯的低價投標(biāo)、中標(biāo)，讓經(jīng)營活動更卷更困難。

? ? ? ?第四個變化是，長大以后，也會面臨更大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

? ? ? ?在資本市場和自有現(xiàn)金流的加持下，物業(yè)公司有機(jī)會切入一些屬性接近的廣闊賽道，比如城市服務(wù)、FM設(shè)施管理、團(tuán)餐等等。

? ? ? ?蒙眼狂奔的年代結(jié)束了，長大以后的物業(yè)行業(yè)、物業(yè)企業(yè)，迎來了發(fā)展的機(jī)遇，面臨著各種成長的煩惱，高質(zhì)量發(fā)展，精細(xì)化運(yùn)營，戰(zhàn)略調(diào)整勢在必行。

? ? ? ?面對以上這些變化，可能很多物業(yè)人會比較焦慮。

? ? ? ?暢銷書《認(rèn)知覺醒》的作者周嶺在這本書中講到：“焦慮的原因就兩條：想同時做很多事，又想立即看到效果”。

? ? ? ?今年，我和我的伙伴們共同成立了中物智庫，我們認(rèn)為物業(yè)行業(yè)是可以持續(xù)發(fā)展基業(yè)長青的行業(yè)，物業(yè)企業(yè)都有百年老店的基因，雖然當(dāng)前行業(yè)和企業(yè)都面臨一些困難，但物業(yè)行業(yè)是時間的朋友。我們愿意與物業(yè)行業(yè)一起做時間的朋友！長大以后，我們共同面對。

? ? ? ?取消物業(yè)-這個世界是否欠我們一個理解

? ? ? ?今天刷抖音，看微信視頻，已經(jīng)占據(jù)了我們絕大多數(shù)的碎片時間。

? ? ? ?我們物業(yè)人，打開抖音，刷微信視頻，迎面而來會看到平臺基于用戶屬性推送的“取消物業(yè)”的內(nèi)容。

? ? ? ?比如“某地打響了取消物業(yè)第一槍”、“物業(yè)真的是要完蛋了，90%的業(yè)主同意取消物業(yè)”、“全國取消物業(yè)、國家要動真格了”。這樣的視頻，動輒上千、上萬的瀏覽和點(diǎn)贊量。

? ? ? ?物業(yè)行業(yè)被污名化了。每個熱愛這個行業(yè)的從業(yè)者都會覺得很心痛、很悲哀。

? ? ? ?我們認(rèn)真研究了抖音、視頻上喧囂“取消物業(yè)”的賬號，我們發(fā)現(xiàn)，這些賬號主要分為三大類：

? ? ? ?第一類：房產(chǎn)自媒體、房產(chǎn)中介賬號，名稱多為“某某探房”、“某某說房”，主要為房地產(chǎn)中介、全民營銷導(dǎo)流；

? ? ? ?第二類：法律法務(wù)服務(wù)賬號，名稱多為“某某法律服務(wù)”，主要為承接與物業(yè)相關(guān)的法律服務(wù)業(yè)務(wù)，討論物業(yè)話題引發(fā)關(guān)注；

? ? ? ?第三類：各類營銷帳號，隨時蹭社會熱點(diǎn)，哪個話題熱門，能有流量就發(fā)哪個話題，利用業(yè)主與物業(yè)的矛盾博取眼球，順帶推銷櫥窗中的幾十、幾百件商品。

? ? ? ?我們還追溯了，網(wǎng)絡(luò)廣泛流傳的“90%業(yè)主贊成取消物業(yè)”的說法，發(fā)現(xiàn)這個調(diào)查來源于，騰訊房產(chǎn)2021年推出的物業(yè)服務(wù)調(diào)查報告。

? ? ? ?我們暫且不論，服務(wù)調(diào)查報告取樣的網(wǎng)絡(luò)參與人群代表性、客觀性、公允性問題。

? ? ? ?僅以騰訊房產(chǎn)自身的報告來看，當(dāng)時調(diào)查的問題是，“你是否想更換物業(yè)公司？”調(diào)查顯示，64.84%的業(yè)主想換成其他公司，26.75%的希望業(yè)主自治，8.41%不想換。

? ? ? ?最終這個調(diào)查結(jié)果，變成了以訛傳訛的“90%的業(yè)主贊成取消物業(yè)”，并廣為傳播，這顯然非常偏頗。

? ? ? ?錢鐘書的《圍城》中說到：流言這東西，比流感蔓延的速度更快，比流星所蘊(yùn)含的能量更巨大，比流氓更具有惡意，比流產(chǎn)更能讓人心力憔悴。

? ? ? ?面對流言的橫行，中央網(wǎng)信辦也開啟了清朗行動，聚焦網(wǎng)絡(luò)戾氣容易滋生的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，從嚴(yán)打擊惡意攻擊謾罵、挑起群體對立、宣泄極端情緒等問題。

? ? ? ?物業(yè)人應(yīng)該積極行動起來，向斷章取義、嘩眾取寵、胡編亂造的視頻反擊，還行業(yè)一個清朗的輿論環(huán)境。

? ? ? ?上個月，河北、沈陽、深圳等多地物協(xié)呼吁通過正常渠道反映物業(yè)問題，強(qiáng)烈抵制蓄意詆毀物業(yè)行業(yè)的網(wǎng)紅“臧某某”的言論，打響了行業(yè)反擊的第一炮。

? ? ? ?在對突破底線的攻擊抹黑進(jìn)行堅決斗爭的同時，我們也應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到，這一切產(chǎn)生的深層次的原因是什么？

? ? ? ?復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院蘭小歡教授在《置身事內(nèi)》一書中寫道：在經(jīng)濟(jì)增長減速時，社會對不平等的容忍度會削弱，貧富差距更容易觸發(fā)社會矛盾。

? ? ? ?當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)下滑讓居民的收入受影響，確實(shí)讓業(yè)主與物業(yè)的矛盾更容易被激化。

? ? ? ?蔚來創(chuàng)始人李斌說：不要覺得別人都要害我們，多反思，多內(nèi)省，有則改之無則加勉，我們每一個負(fù)面后邊都有很多我們自己值得反思的地方。世界不欠我們一個理解。我們要適應(yīng)這樣一種復(fù)雜的輿論環(huán)境，但最關(guān)鍵的還是把自己的事做好。

? ? ? ?對于取消物業(yè)的聲音，我們也向行業(yè)內(nèi)部人士，做了問卷調(diào)研，60%的人認(rèn)為“應(yīng)該理性看待，正視行業(yè)的不足”。

? ? ? ?從第一性原理來講，物業(yè)的核心價值應(yīng)該是，通過精心的運(yùn)維、保養(yǎng)，確保物業(yè)的使用功能和價值，延長物業(yè)的使用壽命。而近十年來行業(yè)發(fā)展的主流方向偏離了核心價值，做得不夠好，對外推廣也不夠，業(yè)主對此普遍沒有好的體驗(yàn)感。

? ? ? ?中信證券的分析師陳聰在自己的個人微信號評論：

? ? ? ?“這個行業(yè)從來不宣傳不動產(chǎn)資產(chǎn)的運(yùn)維養(yǎng)護(hù)需要，經(jīng)常去宣傳門崗保安向業(yè)主敬禮。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該宣傳的是，經(jīng)過我的維修養(yǎng)護(hù)，我的小區(qū)的泳池又能用了，水景又能開了，社區(qū)安全可靠了，樓道的電燈都亮了，電梯從來不出故障，下雨的時候車庫不會被淹了，消防設(shè)施安全可靠了”。

? ? ? ?不得不承認(rèn)，我們物業(yè)行業(yè)在品牌宣傳方面確實(shí)存在很大的問題。

? ? ? ?金一南在《勝者思維》一書中說到：沖突本身不能成為危機(jī)，沖突是一個漫長的過程，危機(jī)是沖突即將發(fā)生轉(zhuǎn)折和質(zhì)變的臨界點(diǎn)。無窮無盡的偶然事件推動歷史的必然，你怎么處置好這些偶然事件，決定你未來的發(fā)展。

? ? ? ?回到“取消物業(yè)”這件事情本身，我們認(rèn)為物業(yè)是不可能被取消的。

? ? ? ?沒有物業(yè)，社區(qū)會喪失秩序、疏于管理和維護(hù)的小區(qū)會快速的衰敗，房價會大幅下跌，最終損失的還是業(yè)主自己。

? ? ? ?物業(yè)可能有多種不同的管理方式。無論是那種形式的物業(yè)服務(wù)，包干制、酬金制、信托制、信酬制，都需要專業(yè)的物業(yè)團(tuán)隊(duì)來維護(hù)。

? ? ? ?這里我給大家介紹一本書——《再現(xiàn)楓丹麗影》。

? ? ? ?這是北京海淀區(qū)西三旗的一個小區(qū)，楓丹麗舍的業(yè)主委員會與入駐社區(qū)的物業(yè)共同編撰的一本書，全程詳細(xì)的講述了小區(qū)引入北京瑞贏酒店物業(yè)，開展酬金制的流程與小區(qū)的變化。

? ? ? ?楓丹麗舍是個法式風(fēng)情的花園洋房社區(qū)，曾經(jīng)有讓業(yè)主引以為傲的法式大花園綠地、凱旋門、噴水池等公共設(shè)施，但由于管理不善，社區(qū)非常混亂、綠地荒蕪、設(shè)施破損嚴(yán)重，還發(fā)生過多起盜竊案，僅一個夏天就有55戶被盜。

? ? ? ?楓丹麗舍采用酬金制引入瑞贏酒店物業(yè)進(jìn)場后，物業(yè)優(yōu)先解決安全問題，一次性加裝了150個攝像頭，守護(hù)了安全底線。公司又依次對小區(qū)的顯性、隱性的設(shè)施設(shè)備、中心公園、標(biāo)志建筑、停車位、夜景燈光等進(jìn)行修復(fù)、優(yōu)化，得到了小區(qū)業(yè)主的認(rèn)可。

? ? ? ?這個小區(qū)的物業(yè)費(fèi)由原來的每月每平米1.62元，經(jīng)過業(yè)主大會投票表決提升為每月每平米2.93元。雖然物業(yè)費(fèi)漲價了，但引入瑞贏酒店物業(yè)開展酬金制后，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率還從之前的80%漲至第二年的96.6%，此后一直保持在99.4%以上。

? ? ? ?專業(yè)的物業(yè)管理讓小區(qū)恢復(fù)了美麗，讓業(yè)主的資產(chǎn)得到了保值增值，這就是物業(yè)的價值體現(xiàn)。

? ? ? ?今年我們與瑞贏酒店物業(yè)合作，共同編制了《酬金制白皮書》，希望能夠給更多的朋友作為參考。

? ? ? ?深圳物協(xié)曾刊發(fā)了深圳鴻榮源物業(yè)的文章《在“取消物業(yè)”聲中的思考》，文中指出：“物業(yè)資產(chǎn)管理維護(hù)非常必要。非駐場的輕資產(chǎn)運(yùn)營是不利于基層社區(qū)治理的。而基層社區(qū)的編制有限，基層治理亟需外部的一群專業(yè)團(tuán)隊(duì)加持?！?/span>

? ? ? ?11月底，我們受內(nèi)蒙古鄂爾多斯市住建局的邀請，出席了鄂爾多斯物業(yè)高質(zhì)量發(fā)展專題培訓(xùn)會。我們了解到，鄂爾多斯剛剛發(fā)布了《住宅物業(yè)服務(wù)全覆蓋提品質(zhì)三年行動方案》，要求在2025年實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)全覆蓋，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理。

? ? ? ?我們也可以明顯感受到，“黨建引領(lǐng)”、“楓橋模式”正在成為社區(qū)基層治理的有效路徑，物業(yè)企業(yè)也正成為社區(qū)基層治理不可或缺的重要組成部分。

? ? ? ?目前來看，取消物業(yè)的聲音，主要來自住宅業(yè)態(tài)，而在各類非住宅業(yè)態(tài)中，后勤服務(wù)的市場化改革仍在如火如荼的進(jìn)行中，商業(yè)寫字樓等業(yè)主單位也非常重視物業(yè)服務(wù)對資產(chǎn)的保值增值。

? ? ? ?面對取消物業(yè)的聲音，我們認(rèn)為，沒有必要夸大對行業(yè)的影響，但同時應(yīng)該保有敬畏心。這個行業(yè)的基礎(chǔ)和根本是做好“對物的管理”和“對人的服務(wù)”。同時，物業(yè)人應(yīng)該要講好自己的故事。

? ? ? ?帶資進(jìn)場-從春秋到戰(zhàn)國時代

? ? ? ?如果說取消物業(yè)是來自行業(yè)外部的焦慮，那么“帶資進(jìn)場”就是行業(yè)內(nèi)部的焦慮。帶資進(jìn)場折射了物業(yè)企業(yè)之間競爭的激烈程度，從春秋演進(jìn)到戰(zhàn)國時代。春秋時期大家都還是謙謙君子，戰(zhàn)國時代就是滅國之戰(zhàn)。

? ? ? ?2023年，萬科物業(yè)的736萬天價帶資進(jìn)場費(fèi)，引發(fā)行業(yè)的普遍關(guān)注。

? ? ? ?西安繽紛南郡，是一個擁有5500戶業(yè)主的大型社區(qū)，激烈的物業(yè)之爭在此上演。參與競聘的物業(yè)企業(yè)有彩生活、金茂服務(wù)、金地物業(yè)及萬科物業(yè)，分別帶資120萬、350萬、200.96萬、736萬，堪稱“豪門論劍”。

? ? ? ?在西安項(xiàng)目的路演期間，進(jìn)入“決賽”的萬科物業(yè)、金地物業(yè)、金茂服務(wù)都在現(xiàn)場進(jìn)行了大手筆的宣傳，巨幅展板、模特走秀、安保路演、客服才藝、社區(qū)便民活動，充分展示。有業(yè)內(nèi)人士表示：這是他見過的史上“規(guī)模最大、規(guī)格最高”的一次小區(qū)民間路演宣傳活動。

? ? ? ?最終金茂服務(wù)成為最后贏家。在這個案例中，作為行業(yè)帶頭大哥的萬科物業(yè)帶資736萬，也將業(yè)內(nèi)關(guān)于帶資進(jìn)場的關(guān)注和討論推向了高潮。

? ? ? ?萬物云副總經(jīng)理兼首席客戶官楊光輝在回應(yīng)市場質(zhì)疑時曾解釋：“帶資進(jìn)場”是當(dāng)前市場上的一種說法或一種做法，但是萬科物業(yè)從來沒有使用過“帶資進(jìn)場”的方式和做法，公司是在蝶城戰(zhàn)略的規(guī)劃下，通過投入智慧社區(qū)的改造資金跟客戶共同打造智慧社區(qū)的。

? ? ? ?業(yè)內(nèi)帶資進(jìn)場的操作，由來已久，主要發(fā)生在存量住宅項(xiàng)目的市場拓展中。

? ? ? ?當(dāng)前市場拓展已然白熱化，而在市拓競爭中，最簡單有效的方式就是“價格競爭”。

? ? ? ?有意思的是，物業(yè)公司的價格競爭沒有直接體現(xiàn)在降物業(yè)費(fèi)上，畢竟這個是不要命的打法，大家換了一種方式，比拼的是誰補(bǔ)貼的多。

? ? ? ?之所以采用這種獨(dú)特的價格競爭方式，主要是因?yàn)榇媪孔≌?xiàng)目的特殊情況。

? ? ? ?首先是存量項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)水平普遍較低，物業(yè)公司不是慈善機(jī)構(gòu)，雖然需要規(guī)模，但也要收入和利潤，公司之間可以為了存量項(xiàng)目去競爭，但誰也不會冒天下之大不韙去主動調(diào)降物業(yè)費(fèi)。

? ? ? ?同時，大部分更換物業(yè)公司的存量項(xiàng)目，都或多或少存在歷史遺留問題。而剛剛成立的業(yè)委會，兩手空空，為了解決歷史遺留問題，只能向下一任物業(yè)公司提出“提供整改資金”的要求，“帶資進(jìn)場”也就應(yīng)運(yùn)而生。

? ? ? ?可以說，當(dāng)前住宅專項(xiàng)維修資金制度的不完善給帶資進(jìn)場提供了生存的土壤。

? ? ? ?物業(yè)企業(yè)同意帶資進(jìn)場，也一定經(jīng)過了詳細(xì)的財務(wù)測算，其背后是并購的邏輯。

? ? ? ?從并購的邏輯來看，我們把并購的標(biāo)的從一家公司，轉(zhuǎn)化為一個項(xiàng)目。假設(shè)這個項(xiàng)目年利潤為100萬，如果并購需要花費(fèi)的代價是10倍PE，那么需要1000萬才能并購這個項(xiàng)目。

? ? ? ?而如果帶資入場的費(fèi)用是300萬，則相當(dāng)于只用了3倍的PE在并購一個項(xiàng)目。無疑是劃算的。但前提是，這個項(xiàng)目能夠撐過3年，在3年之后，這個項(xiàng)目依然還在手里。

? ? ? ?對一些上市公司來說，上市的融資如果不用于并購其他物業(yè)公司，那么用于補(bǔ)貼帶資拿項(xiàng)目也成為了一種選擇。

? ? ? ?對于帶資進(jìn)場問題，行業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)分化非常嚴(yán)重。

? ? ? ?我們姑且將其分為樂觀派和悲觀派，樂觀派認(rèn)為這是市場行為，無需過度關(guān)注；悲觀派認(rèn)為，這是惡性競爭，會將行業(yè)帶向萬劫不復(fù)。

? ? ? ?第一服務(wù)CEO劉培慶認(rèn)為：如果合同期結(jié)束，“帶資”企業(yè)難以盈利，還須把墊資賺回來，可能導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量降低等嚴(yán)重后果。

? ? ? ?帶資進(jìn)場不虧本是物業(yè)公司市場拓展中的底線。羊毛出在羊身上，對于物業(yè)公司來說，為帶資進(jìn)場買單的，從來都是業(yè)主。此前在杭州、在武漢，也不乏有物業(yè)企業(yè)虛假承諾帶資進(jìn)場，實(shí)際并未做到，最后與業(yè)委會不歡而散的案例。這無疑對行業(yè)形象也是很大的損害。并且，如果帶資進(jìn)場成為慣例，大家都用帶資進(jìn)場去填項(xiàng)目上的歷史欠賬，那未來會產(chǎn)生更大的坑。最終為帶資進(jìn)場買單的還是物業(yè)公司自己。

? ? ? ?綠城服務(wù)董事局主席楊掌法認(rèn)為：行業(yè)尚處在一個低市場化的時代，開發(fā)商的項(xiàng)目都是由自家的物業(yè)公司管理。造成招中標(biāo)市場競爭激烈、甚至帶資入場，這種情況出現(xiàn)的根本原因，是同質(zhì)化太嚴(yán)重，沒法比拼服務(wù)、沒法滿足客戶需求，只能用價格進(jìn)行競爭。

? ? ? ?史鐵生在《我與地壇》中有一句話時這樣說的：一個失去差別的世界將是一潭死水，是一塊沒有感覺沒有肥力的沙漠。

? ? ? ?不知道未來有哪家物業(yè)企業(yè)能夠走出行業(yè)同質(zhì)化的荒漠，我們拭目以待。

? ? ? ?帶資進(jìn)場終究是一種不公平的市場行為。

? ? ? ?站在業(yè)主角度來說，別的小區(qū)物業(yè)可以帶資進(jìn)場，我們小區(qū)的物業(yè)為什么不行？今天參與帶資進(jìn)場的頭部物業(yè)企業(yè)，存量還有幾千個小區(qū)，如果這些小區(qū)的業(yè)主也要求帶資進(jìn)場怎么辦？

? ? ? ?市場環(huán)境中的不良現(xiàn)象如果被放任存在，會誘使人們仿效，甚至變本加厲。

? ? ? ?以一棟有少許破窗的屋子為例，如果那些窗戶沒有被修理好，可能會有破壞者破壞更多的窗戶，最終甚至?xí)J入建筑內(nèi)，如果發(fā)現(xiàn)無人居住，也許就在那里定居或者縱火。

? ? ? ?這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的破窗效應(yīng)。

? ? ? ?今天，不僅有越來越多的物業(yè)公司不得不參與帶資進(jìn)場，這一行為還被越來越多的業(yè)委會所注意到，帶資進(jìn)場可能將成為存量項(xiàng)目招標(biāo)的必備門檻。

? ? ? ?目前來看，帶資入場，還看不到有偃旗息鼓的跡象。

? ? ? ?“在瘋狂面前，理智是軟弱無力的。”這句話出自劉慈欣的《三體》。

? ? ? ?我們預(yù)計在未來幾年，帶資入場現(xiàn)象依然會持續(xù)。從華東、華南、向西南、西北更多區(qū)域蔓延?，F(xiàn)在還只是頭部企業(yè)、上市企業(yè)參與，若無自律，未來可能會有更多的企業(yè)加入。

? ? ? ?存量市場的拓展確實(shí)沒有捷徑可走，存量市場的拓展也越來越像現(xiàn)代戰(zhàn)爭中的巷戰(zhàn)。

? ? ? ?所謂巷戰(zhàn)，是在街巷之間逐街、逐屋進(jìn)行的爭奪戰(zhàn)，其顯著特點(diǎn)：第一，敵我短兵相接、貼身肉搏，殘酷性大；第二，敵我彼此混雜、犬牙交錯，危險性強(qiáng)。這注定是一場漫長且殘酷的戰(zhàn)爭。

? ? ? ?而帶資進(jìn)場就是這場巷戰(zhàn)中，殺敵一千自損八百的自殺式策略。

? ? ? ?想要擺脫當(dāng)前這個雙輸?shù)姆抢硇圆┺睦Ь?，需要行業(yè)內(nèi)的頭部企業(yè)和上市企業(yè)優(yōu)先做出表率。

? ? ? ?物業(yè)人的榮耀與擔(dān)當(dāng)-辛勞應(yīng)當(dāng)被看見

? ? ? ?接下來，我們關(guān)注今年中國兩個最重要的國際賽事，成都的大運(yùn)會和杭州的亞運(yùn)會。

? ? ? ?2023年7月，在成都大運(yùn)會中，中國拿到103枚金牌，創(chuàng)造了中國隊(duì)的金牌數(shù)紀(jì)錄。為迎接來自113個國家和地區(qū)的6500名運(yùn)動員參賽，成都啟用了49處各類運(yùn)動場館。

? ? ? ?2023年9月，杭州迎來“第19屆亞運(yùn)會”，中國攬獲201枚金牌，完美收官。此次亞運(yùn)會，有45個國家近1.2萬名運(yùn)動員參與，杭州為此準(zhǔn)備了42個競賽場館。

? ? ? ?大型賽事金牌榮耀的背后，離不開我們物業(yè)人的傾力付出。

? ? ? ?大運(yùn)會舉辦過程中，成都幾十家物業(yè)企業(yè)、15000余名物業(yè)人員直接為大運(yùn)會服務(wù)。

? ? ? ?成都物業(yè)人為迎接大運(yùn)會，開展主題活動900余次，覆蓋12萬人，調(diào)動了5萬多人參與環(huán)境美化。

? ? ? ?華潤萬象生活物業(yè)成都公司作為東安湖體育公園“一場三館”開幕式、游泳賽、體操賽的物業(yè)保障方，組成了一支1200余人的保賽團(tuán)隊(duì)，開荒保潔和日常環(huán)境維護(hù)區(qū)域約32萬平方米，累計開展應(yīng)急演練12次、覆蓋人數(shù)超3000人次。

? ? ? ?嘉誠新悅物業(yè)集團(tuán)作為成都大運(yùn)村的后勤服務(wù)團(tuán)隊(duì)之一，從全國抽調(diào)組建了一支520余人的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，在大運(yùn)村駐點(diǎn)服務(wù)100多天，提供客服調(diào)度、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)、會務(wù)接待、公共區(qū)域綠化及環(huán)境維護(hù)等服務(wù)。大運(yùn)村開村后，嘉誠新悅團(tuán)隊(duì)每天對近300個設(shè)施設(shè)備點(diǎn)位進(jìn)行2輪巡查，轉(zhuǎn)運(yùn)出村垃圾共計909.23噸，服務(wù)保障各類會議352場。

? ? ? ?亞運(yùn)會期間，浙江很多物業(yè)企業(yè)，比如綠城服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、南都物業(yè)、德信服務(wù)、亞太酒店物業(yè)、品尚物業(yè)等都堅守其間。? ? ? ?在跳水運(yùn)動員全紅嬋上演“水花消失術(shù)”勇奪跳水金牌的杭州奧體中心，物業(yè)人在精益維護(hù)泳池水質(zhì)以達(dá)到“直飲水級別”。

? ? ? ?這背后有融創(chuàng)服務(wù)“水管家”忙碌的身影。每天3-5名技工師傅們至少花費(fèi)6小時，爬到過濾罐里，把3100根硅藻土過濾棒，一根一根順著螺紋旋轉(zhuǎn)擰下，清洗后再安裝回去。

? ? ? ?當(dāng)今年亞運(yùn)賽場上，90后音控師選曲的BGM背景音樂頻頻上熱搜時，有物業(yè)人在確保擴(kuò)音設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，不容任何小瑕疵。

? ? ? ?融創(chuàng)服務(wù)的彭師傅，在34㎡擴(kuò)聲機(jī)房里，在看不到場館內(nèi)部的情況下，時刻聽聲辨微。他在看不見的崗位，體驗(yàn)著職業(yè)生涯的高光時刻。

? ? ? ?在接待45個國家地區(qū)代表團(tuán)12000名運(yùn)動員的亞運(yùn)村。綠城服務(wù)的物業(yè)人刻苦Get了新技能，不僅要說好普通話，還學(xué)會了用英語、日語、泰語等多國語言，在管好“物”的同時，也為“人”提供超預(yù)期體驗(yàn)服務(wù)，收獲大量的各種預(yù)言的感謝信。

? ? ? ?物業(yè)人也是大型賽事重要的氛圍組成員。

? ? ? ?在成都，龍湖智創(chuàng)生活調(diào)動5000+業(yè)主參與歡樂跑等活動；在杭州，德信服務(wù)將亞運(yùn)元素與長跑相結(jié)合，組織“向亞運(yùn)告白”活動。

? ? ? ?德信集團(tuán)董事長胡一平也親自下場，在亞運(yùn)開賽前組織亞運(yùn)千里騎行活動，從北京奧運(yùn)鳥巢出發(fā)，沿京杭大運(yùn)河南下，一路自行車騎行1503公里，歷時8天，抵達(dá)杭州奧體中心大蓮花，向亞運(yùn)會致敬。

? ? ? ?在本屆亞運(yùn)會的官方贊助計劃中，第一次有物業(yè)服務(wù)企業(yè)躋身其中。

? ? ? ?融創(chuàng)服務(wù)與德信服務(wù)成為杭州亞運(yùn)會的官方物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商。

? ? ? ?作為贊助商，被授權(quán)企業(yè)可以使用杭州亞運(yùn)會的標(biāo)志及相關(guān)知識產(chǎn)權(quán)進(jìn)行市場營銷及享有接待服務(wù)相關(guān)權(quán)益。

? ? ? ?積極參與亞運(yùn)贊助計劃，這是物企實(shí)力與責(zé)任的體現(xiàn)，也是對物業(yè)行業(yè)品牌與行業(yè)地位的彰顯，讓物業(yè)人的努力走進(jìn)了更大的舞臺和更廣闊的社會視野中。

? ? ? ?接下來，我們有請融創(chuàng)服務(wù)集團(tuán)總裁助理兼浙江大區(qū)總經(jīng)理胥靄為我們帶來護(hù)航亞運(yùn)的故事。

? ? ? ?她講到，2023年對于杭州是特別有意義的一年，對于參與其中的融創(chuàng)服務(wù)，也是特別有意義的一年。

? ? ? ?此次亞運(yùn)保障工作歷時759天，融創(chuàng)服務(wù)總參與人數(shù)達(dá)1680人。她也分享了安保、環(huán)境、工程等團(tuán)隊(duì)，在巡邏、清廢、場館維護(hù)工作里的付出。融創(chuàng)服務(wù)一直踐行ESG可持續(xù)發(fā)展理念，未來將在更廣泛的范圍里持續(xù)探索成長。

? ? ? ?對員工好-讓員工更有尊嚴(yán)

? ? ? ?物業(yè)最根本、最關(guān)鍵的其實(shí)是人。

? ? ? ?英國哲學(xué)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家穆勒告訴我們：越是能夠體現(xiàn)人的尊嚴(yán)的快樂，就是越高級的快樂。

? ? ? ?今年10月16日，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總裁徐彬淮接班履新上任，在公司內(nèi)部發(fā)了一份全員信，將“員工第一”作為公司的三大戰(zhàn)略之一。

? ? ? ?徐彬淮提到要激發(fā)員工內(nèi)心深處的動能。他認(rèn)為，對于物管企業(yè)而言，服務(wù)是企業(yè)的核心產(chǎn)品，而碧桂園服務(wù)的20多萬名員工是公司最強(qiáng)大的競爭力，也是最寶貴的財富。

? ? ? ?全員信中的“員工第一”，主要有兩層含義，一是廣開言路、聽取來自一線的聲音和建議；二是關(guān)注員工收入的公平分配、鼓勵多勞多得。

? ? ? ?蘭小歡在《置身事內(nèi)》中說到：如果一方想做的事，另一方既有意愿也有能力做好就叫激勵相容。

? ? ? ?其實(shí)我們很多企業(yè)，都面臨著激勵相容機(jī)制缺失的問題，企業(yè)認(rèn)為，員工沒有集體觀念、個人得失看得太重；而員工認(rèn)為，企業(yè)沒有為個人的發(fā)展提供足夠的空間，勞動成果沒有得到相應(yīng)的報酬。

? ? ? ?激勵相容，就是讓員工個人的利益與集體的利益一致，讓每個人在努力為實(shí)現(xiàn)自己利益而工作的同時，實(shí)現(xiàn)集體利益的最大化。

? ? ? ?今年，中鐵建物業(yè)為員工做了一件小事。中鐵建物業(yè)的黨委書記、執(zhí)行董事鄧秋生到物業(yè)項(xiàng)目上，與員工座談?wù){(diào)研的時候，聽到有員工隨口反映就餐不便，希望有食堂。他把這件小事記在了心上，把這件事當(dāng)成了中鐵建物業(yè)黨委、工會工作的一件大事，他要求中鐵建物業(yè)在管的每一個項(xiàng)目，都要有員工食堂，為員工管飯。為此，他親自督陣重點(diǎn)區(qū)域，約談地區(qū)負(fù)責(zé)人，關(guān)心員工食堂建設(shè)進(jìn)展。截止目前，中鐵建物業(yè)的食堂已經(jīng)覆蓋全國近200多個項(xiàng)目，員工5000多人。員工不僅在食堂里可以就餐、吃飯；重要的節(jié)日，大家還可以在食堂一起包餃子、吃餃子，其樂融融；夏天炎熱的時候，一線服務(wù)人員能喝上食堂熬制的解暑湯；而當(dāng)泡在? ? ? ?水中的物業(yè)人從抗洪防澇現(xiàn)場歸來，渾身瑟瑟發(fā)抖，凍得夠嗆時，食堂一碗熱氣騰騰的姜湯更讓人身體暖和、心里暖和。

? ? ? ?接下來，我們有請中鐵建物業(yè)黨委書記、執(zhí)行董事鄧秋生來為我們分享中鐵建物業(yè)食堂的故事。

? ? ? ?他表示：今年，中鐵建物業(yè)把員工食堂建設(shè)列為一項(xiàng)重要的民心工程，要實(shí)實(shí)在在地解決每個項(xiàng)目一線員工的吃飯問題。目前，中鐵建物業(yè)通過工會建家建線和行政費(fèi)用支持的渠道建成項(xiàng)目食堂66個覆蓋近兩百個項(xiàng)目，解決員工就餐項(xiàng)目覆蓋率已達(dá)到80%以上。衡量我們食堂建設(shè)是否成功的關(guān)鍵指標(biāo)是員工滿意，因此讓每一位員工吃得安心、放心、舒心感受到被尊重、被重視就是我們努力的方向。

? ? ? ?巴金在散文《燈》中說，我們不是只靠吃米活著。

? ? ? ?接下來，我們來看屏幕上的兩個人。

? ? ? ?這個人，在今年2月19號這一天，全國有十分之一的人在關(guān)注他。

? ? ? ?他叫馮軍旗，一個保安班長。新華社、《人民日報》當(dāng)天都發(fā)的一段視頻上，他發(fā)現(xiàn)有兒童落水，轉(zhuǎn)身狂奔，甩衣，跳水，一氣呵成，網(wǎng)友評論，他入水時水花壓得真好，真美。這兩個媒體平臺的視頻合起來超過1.4億的瀏覽量。

? ? ? ?再看一個人，這是在杭州亞運(yùn)會上，阿聯(lián)酋運(yùn)動員把自己得到的兩枚獎牌，掛在她的脖子上，并跟她合影，她笑得前俯后仰，說，那一瞬間，覺得他像兒子一樣，把得到的獎牌給媽媽展示。

? ? ? ?她叫余桂香，2023年9月成為杭州亞運(yùn)會亞運(yùn)村里的一名保潔員，工作日常是將運(yùn)動員出入住所的路面環(huán)境打掃干凈，一掃把，一抹布的過程中，被各國運(yùn)動員看在眼里，記在心中，于是就有了阿聯(lián)酋運(yùn)動員拿了金牌，馬上要掛在保潔大姐的脖子上。這? ? ? ?個場景，在《杭州日報》的抖音上，也有千萬級的瀏覽量。

? ? ? ?種瓜得瓜，種豆得豆。綠城這家企業(yè)的文化字典里，這句尋常的話，蘊(yùn)藏著深意。它講述的是如何做事，也是在講怎么育人。行業(yè)需要這樣的員工，行業(yè)更想了解如何能得到或培養(yǎng)這樣的員工。

? ? ? ?下面，有請綠城服務(wù)的首席本體官—曲亮先生，請他講講怎么對員工好，員工才能做出超越流量的服務(wù)。

? ? ? ?他說，在綠城的組織架構(gòu)中，是沒有“人力資源”這個部門的，綠城服務(wù)沒有把“人”當(dāng)作一種資源，而是萬物之靈。在綠城服務(wù)，“以人為本”有兩層含義：一切工作背后都是人，所有工作都是為了人。同時，他認(rèn)為，人人都是服務(wù)者，人人都是被服務(wù)者。綠城服務(wù)在2018年就進(jìn)行了“幸福里社區(qū)共治”的嘗試，并在2022年提出了完整的幸福里的2.0模式。他也談到，構(gòu)筑平臺生態(tài)實(shí)現(xiàn)美好生活的價值共贏，綠城服務(wù)把合作客戶，也作為“大本體”建設(shè)的一個重要部分。

? ? ? ?聽完兩位企業(yè)的分享，我也想起另外一家值得尊敬的企業(yè)，“鏈家”。

? ? ? ?鏈家人才戰(zhàn)略的精神內(nèi)核，其實(shí)就是創(chuàng)始人左暉先生提出的“讓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人更有尊嚴(yán)，讓行業(yè)變得更好”。鏈家也憑借自己的努力，改變了整個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的生態(tài)，讓產(chǎn)業(yè)的參與者比過去更有尊嚴(yán)、更專業(yè)、也更有價值感。

? ? ? ?物業(yè)行業(yè)與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有很多共通之處，長大以后的物業(yè)企業(yè)，需要提升員工尊嚴(yán)，激發(fā)員工個體工作意愿，讓員工更加專業(yè)，服務(wù)更好，才能讓這個行業(yè)更有尊嚴(yán)，變得更好。

? ? ? ?訂單密度-局部深耕的理由

? ? ? ?今年3月份，在中物智庫舉辦的，標(biāo)桿名企高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略解碼對話中，旭輝永升服務(wù)總裁周洪斌提出：實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該追求有效的規(guī)模，即規(guī)模要符合戰(zhàn)略發(fā)展的需要，要適合自己的品牌定位，要有合理的利潤，要追求訂單密度，要有未來增值服務(wù)的空間，同時所運(yùn)行的項(xiàng)目，現(xiàn)金流應(yīng)為正。

? ? ? ?其實(shí)，訂單密度這一概念，在外賣、快遞、社區(qū)團(tuán)購，以及其他各類互聯(lián)網(wǎng)O2O中，都是非常重要的指標(biāo)。有時候，訂單密度甚至決定了一家企業(yè)的成敗。

? ? ? ?近幾年，很多物業(yè)企業(yè)一直在追求所謂的規(guī)模效應(yīng)，跑馬圈地，規(guī)?？焖贁U(kuò)張。

? ? ? ?然而，不顧城市、區(qū)域、項(xiàng)目情況，盲目鋪排、大跨步的拓展，使得項(xiàng)目越來越分散，營收增長了，利潤卻下降了，增收不增利的現(xiàn)象在追求“規(guī)模為王”的時代一直存在。

? ? ? ?并不是管理的規(guī)模越大就越能產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。

? ? ? ?規(guī)模效應(yīng)是指：通過規(guī)模的擴(kuò)張，盡可能地放大企業(yè)核心資產(chǎn)或人力資源的效益。規(guī)模經(jīng)濟(jì)的效益來自分?jǐn)偟矫繂挝划a(chǎn)品上的固定成本的下降。

? ? ? ?不產(chǎn)生效益的規(guī)模，就是“偽”規(guī)模。有效的規(guī)模，產(chǎn)生業(yè)務(wù)協(xié)同的規(guī)模，才是“真”規(guī)模。

? ? ? ?所以，今年我們也看到很多物業(yè)企業(yè)開始認(rèn)識到盲目擴(kuò)張的弊端，并做出了一些改變。比如，退出虧損的項(xiàng)目，退出不經(jīng)濟(jì)的區(qū)域，比如加強(qiáng)區(qū)域深耕。

? ? ? ?被稱為萬物云未來十年核心戰(zhàn)略的“蝶城”本質(zhì)也著眼于訂單密度。

? ? ? ?所謂 “蝶城”就是以街道為單位打造的高濃度、高效率的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，在一個半徑3公里的城市區(qū)域內(nèi)，構(gòu)建20-30分鐘，物業(yè)人員便捷到達(dá)，服務(wù)可觸達(dá)的服務(wù)圈。蝶城以“密度模型”實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)服務(wù)降本增效；通過構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)互聯(lián)”來賦能產(chǎn)業(yè)鏈；再切入本地生活服務(wù)市場、企業(yè)服務(wù)市場以打開成長空間。

? ? ? ?我認(rèn)為，像蝶城這樣的“訂單密度”戰(zhàn)略有幾方面的價值和意義：

? ? ? ?第一、在市場拓展上，有明確的主力目標(biāo)和方向。不是隨意機(jī)會型拓展，而是有重點(diǎn)區(qū)域，“以點(diǎn)打圓”，圍繞已有項(xiàng)目，做好服務(wù)質(zhì)量和口碑后，有意識的拓展周邊項(xiàng)目，加大在區(qū)域的濃度和密度。這樣本身就能在拓展和運(yùn)營成本上更有優(yōu)勢。

? ? ? ?第二、區(qū)別于傳統(tǒng)單一項(xiàng)目的服務(wù)，從整個片區(qū)的角度來進(jìn)行服務(wù)分工和設(shè)計。這種模式突破了社區(qū)圍墻的限制，將服務(wù)范圍從一個小區(qū)擴(kuò)大到一個街道，這樣一來人員和設(shè)備有機(jī)會復(fù)用；同時結(jié)合數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施的投建和機(jī)械設(shè)備、無人機(jī)器的使用，通過遠(yuǎn)程+現(xiàn)場的聯(lián)動服務(wù)，人工+機(jī)器的協(xié)同配合，以達(dá)到成本的節(jié)省和最佳的服務(wù)效果。

? ? ? ?第三、在區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目濃度相對飽和基礎(chǔ)上，疊加更多社區(qū)生態(tài)服務(wù)，憑借“訂單密度”的優(yōu)勢，更有助于開展增值服務(wù)業(yè)務(wù)，突破單盤盈利能力，增厚來自于存量客戶群體的收益。

? ? ? ?萬物云的大寶總說：在蝶城的基礎(chǔ)之上，凡是符合勞動密集型，跟一個人的行走半徑、服務(wù)半徑有關(guān)系的，影響生產(chǎn)效率的行業(yè)，我們都可以去嘗試。

? ? ? ?短期看，通過增加密度，最直接的是提質(zhì)增效；

? ? ? ?中期看，這將有助于改變行業(yè)原有按照人頭計價的模式，往效果計費(fèi)方式演進(jìn)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)用工的變革；

? ? ? ?長期看，如果能疊加更多本地服務(wù)、商企服務(wù)、城市服務(wù)，想象空間非常巨大。

? ? ? ?當(dāng)然也有一些企業(yè)，天生就具有這種優(yōu)勢，比如，以超大盤服務(wù)為特色的世紀(jì)金源服務(wù)。

? ? ? ?目前世紀(jì)金源服務(wù)管理的13個世紀(jì)城項(xiàng)目，平均在管建筑面積約440萬平方米，其中8個項(xiàng)目超過400萬平方米，最大單體項(xiàng)目超過700萬平方米，居住用戶超過4萬戶。

? ? ? ?與此同時，世紀(jì)金源服務(wù)也管理了鄰近項(xiàng)目的10個世紀(jì)金源購物中心和一家奧特萊斯，商管面積約350萬平方米。這些項(xiàng)目在各地都是地標(biāo)性大型社區(qū)，又與大型購物中心相鄰，聚集了豐富商業(yè)資源，具備開展更多增值服務(wù)業(yè)務(wù)的空間。

? ? ? ?世紀(jì)金源服務(wù)也把原來以小區(qū)管理為最小元素拆解為以具體業(yè)務(wù)為最小元素，把最小元素拆解到具體的保安、保潔、維修、綠化等業(yè)務(wù)上，憑借集中就近的地理優(yōu)勢，打開了小區(qū)邊界、統(tǒng)一調(diào)配，實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化、進(jìn)一步提升了管理效率。

? ? ? ?無論是先天優(yōu)勢，還是后天戰(zhàn)略，粗放增長、規(guī)模為王的時代已經(jīng)結(jié)束，訂單密度和資源密度，決定了單位經(jīng)濟(jì)效益和邊際成本，因此，聚焦高質(zhì)量拓展，加強(qiáng)訂單密度，成為行業(yè)在這個新周期階段的發(fā)展共識。

? ? ? ?城市服務(wù)：拓寬空間和業(yè)態(tài)

? ? ? ?這是深圳街頭的一張照片，從圖片中我們可以看到：

? ? ? ?“城市環(huán)衛(wèi)屬于環(huán)衛(wèi)局分管、園林綠化屬于園林局、道路養(yǎng)護(hù)屬于公路管理局、監(jiān)控桿線屬于公安、照明設(shè)施屬于城管、共享單車停放屬于交通或街道，消防栓井蓋屬于水務(wù)、……”這是典型的“九龍治水”問題。

? ? ? ?城市治理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，“九龍治水”的多頭管理非常普遍，既涉及執(zhí)法權(quán)限和資源的“條線”分割，也存在不同區(qū)域不同管理團(tuán)隊(duì)的“區(qū)塊”分割，這就容易陷入多頭領(lǐng)導(dǎo)、越權(quán)執(zhí)法、力量分散、推諉扯皮的窘境。

? ? ? ?如果由一家企業(yè)打破邊界、對各項(xiàng)業(yè)務(wù)統(tǒng)一實(shí)行一體化管理，再向上對接各個部門呢？

? ? ? ?物業(yè)城市服務(wù)正是在這樣的背景下，創(chuàng)新探索出的城市精細(xì)化治理新模式。

? ? ? ?深圳率先在城市治理中植入“管家”理念，龍城城市服務(wù)、天健城市服務(wù)、深業(yè)物業(yè)等成為“城市管家”，大規(guī)模進(jìn)駐深圳各個街道，并提供一體化服務(wù)，內(nèi)容包括城市環(huán)境、市政管養(yǎng)、安全巡查、公園綠化、城市活動、城市應(yīng)急、智慧平臺建設(shè)等。截至2023年9月，深圳市已有6個市轄區(qū)40多個街道布局“城市管家”服務(wù)，覆蓋了深圳近六成的街道。

? ? ? ?物業(yè)企業(yè)介入城市服務(wù)，本質(zhì)上是把現(xiàn)有的服務(wù)從圍墻內(nèi)做到了圍墻外。

? ? ? ?目前頭部物業(yè)企業(yè)入局城市服務(wù)的模式主要有這么幾種。

? ? ? ?一是，以萬物云為代表的小股操盤模式。

? ? ? ?萬物云是以橫琴“物業(yè)城市”為起點(diǎn)，聯(lián)合各地國資成立參股公司，以少數(shù)股權(quán)操盤運(yùn)營當(dāng)?shù)爻鞘蟹?wù)項(xiàng)目。

? ? ? ?二是，以保利物業(yè)為代表的鄉(xiāng)鎮(zhèn)治理、全域治理模式。

? ? ? ?保利物業(yè)從“景區(qū)全域服務(wù)”起步，拓展到“鎮(zhèn)域全域服務(wù)”，再拓展至 “超大城市全域服務(wù)”，實(shí)現(xiàn)從鄉(xiāng)鎮(zhèn)到城市層面的服務(wù)復(fù)制。

? ? ? ?三是，以綠城服務(wù)為代表的創(chuàng)新運(yùn)營型“城市綠洲”服務(wù)模式。

? ? ? ?在浙江省“未來社區(qū)”項(xiàng)目的推動下，綠城服務(wù)結(jié)合自身的優(yōu)勢和拓展方向，探索了老舊小區(qū)改造、未來社區(qū)構(gòu)建、新區(qū)建設(shè)三類模式，并沉淀推出“城市綠洲”城市服務(wù)戰(zhàn)略品牌。

? ? ? ?四是，以雅生活服務(wù)為代表的，以環(huán)衛(wèi)為切入點(diǎn)的社會綜合治理模式。

? ? ? ?雅生活服務(wù)在 2021年重金收購五家環(huán)衛(wèi)企業(yè)，形成城市服務(wù)全國覆蓋能力。在鄉(xiāng)村、縣鎮(zhèn)、城市三級區(qū)域都搭建了完整的城市服務(wù)體系，推動社會綜合治理模式升級。

? ? ? ?五是，以碧桂園服務(wù)為代表的全產(chǎn)業(yè)鏈，綜合整合服務(wù)模式。

? ? ? ?碧桂園服務(wù)認(rèn)為，城市服務(wù)的競爭在于生態(tài)，更加注重業(yè)務(wù)縱深品類的專業(yè)性和體系化發(fā)展，形成全產(chǎn)業(yè)鏈，綜合整合服務(wù)。

? ? ? ?物業(yè)企業(yè)根據(jù)其資源稟賦形成了各自城市服務(wù)的模式和特色。今天，我們邀請到碧桂園服務(wù)首席市場官兼城市服務(wù)集團(tuán)總裁汪英武，接下來由他來為我們分享碧桂園服務(wù)在城市服務(wù)領(lǐng)域的認(rèn)知和實(shí)踐。

? ? ? ?從2015年韓城城市服務(wù)項(xiàng)目算起，碧桂園服務(wù)開展城市服務(wù)已經(jīng)8年，汪英武談到五點(diǎn)思考。思考一，基于實(shí)踐的體系化產(chǎn)業(yè)鏈整合；思考二，基于價值提升的城市空間多業(yè)態(tài)橫向協(xié)同；思考三，基于產(chǎn)業(yè)價值鏈打通的G2B2C縱向延伸；思考四，基于效率提升的數(shù)字化應(yīng)用與科技創(chuàng)新；思考五，基于戰(zhàn)略聚焦的產(chǎn)品收斂與精益運(yùn)營。

? ? ? ?另外，他表示，2023年碧桂園服務(wù)已經(jīng)重新調(diào)整五重服務(wù)角色定位：“城市服務(wù)底層生態(tài)的建設(shè)者；城市服務(wù)多元需求的收納者；城市服務(wù)商業(yè)創(chuàng)新的領(lǐng)跑者；城市服務(wù)技術(shù)賦能的助推者；城市服務(wù)長期價值的伴行者”，基于未來新的發(fā)展階段，充滿信心。

? ? ? ?FM設(shè)施管理：科技與標(biāo)準(zhǔn)

? ? ? ?接下來，我們再把目光聚焦到另一個熱門賽道上，這就是FM設(shè)施管理。

? ? ? ?今年，中物智庫舉辦了多期與FM設(shè)施管理相關(guān)的“專家講堂”公益講座，以及物業(yè)FM設(shè)施管理總裁研修班，以更深度的探討FM設(shè)施管理的理論和實(shí)踐。

? ? ? ?伴隨著500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入中國而誕生發(fā)展的，F(xiàn)M設(shè)施管理（Facility Management）曾因?yàn)榉g的問題，一直被不少業(yè)內(nèi)人士混淆為設(shè)施設(shè)備管理。而事實(shí)上，?FM不是物業(yè)設(shè)施管理、設(shè)施設(shè)備管理，也不是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理。

? ? ? ?從甲方視角看，最接近FM理念的中文名稱是RE&FM（Real Estate & FM）不動產(chǎn)與設(shè)施管理，從乙方視角看則是CS（Corporate Services）企業(yè)服務(wù)，而中間連接兩者的是WPS（Work Place Services）工作場所服務(wù)。

? ? ? ?ISO國際標(biāo)準(zhǔn)化組織對FM設(shè)施管理的定義為，在建筑環(huán)境內(nèi)整合人員、場所、過程，并以改善人們生活質(zhì)量、提高核心業(yè)務(wù)生產(chǎn)力為目的的組織職能。

? ? ? ?我們需要認(rèn)知到一個很重要的概念，FM設(shè)施管理是為甲方的核心業(yè)務(wù)服務(wù)，目標(biāo)是提高核心業(yè)務(wù)部門的生產(chǎn)力，因此，物企介入FM領(lǐng)域，甲方客戶并不是初始對接的甲方行政后勤部門，而更應(yīng)該是最終服務(wù)的甲方核心業(yè)務(wù)部門。

? ? ? ?簡單來講，我們可以把FM設(shè)施管理看做企業(yè)的非核心業(yè)務(wù)外包。

? ? ? ?目前，開展FM設(shè)施管理業(yè)務(wù)的主流企業(yè)包括索迪斯、愛瑪客、歐艾斯等國際FM公司，世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯等國際物業(yè)大行，以及萬物梁行、招商積余、卓越商企、特發(fā)服務(wù)、均豪物業(yè)等國內(nèi)物業(yè)企業(yè)。

? ? ? ?2023年前三季度，世邦魏理仕的FM相關(guān)收入達(dá)到約43億美元，較上年同期增加約13%，在公司總收入中的占比提升至33%。世邦魏理仕為其前十大客戶提供的服務(wù)中都含有FM業(yè)務(wù)，且相關(guān)收入均超過千萬美元量級。

? ? ? ?根據(jù)沙利文的研究，在國際市場，IFM業(yè)務(wù)滲透率平均約為50%，而在中國市場只有8%，中國FM設(shè)施管理擁有萬億市場空間，潛力巨大，仍待挖掘。

? ? ? ?截至目前，ISO/TC267（國際標(biāo)準(zhǔn)化組織）在FM領(lǐng)域共發(fā)布了6部國際標(biāo)準(zhǔn)，其中ISO41001：2018《設(shè)施管理-管理體系要求及使用指南》是FM領(lǐng)域最科學(xué)和最系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)。

? ? ? ?目前萬物梁行、招商設(shè)施、中企物業(yè)等物企已經(jīng)通過ISO41001設(shè)施管理體系認(rèn)證，這也意味著這些企業(yè)已經(jīng)搭建起標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施管理體系，拿到國際認(rèn)可的“通行證”。

? ? ? ?對物業(yè)企業(yè)而言，發(fā)展FM設(shè)施管理業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略價值在于：

? ? ? ?第一，對原有業(yè)務(wù)屬性的質(zhì)變，有利于拓寬物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)邊界；

? ? ? ?第二，降低了對地產(chǎn)的粘性，有利于擴(kuò)大物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)區(qū)域；

? ? ? ?第三，擁有了跨行業(yè)的客戶群，有利于增強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的品牌價值；

? ? ? ?第四，深度融入進(jìn)客戶業(yè)務(wù)職能，客戶也是物業(yè)企業(yè)的導(dǎo)師；

? ? ? ?第五，專業(yè)知識發(fā)揮了生產(chǎn)力，有助于建立物業(yè)企業(yè)新的護(hù)城河；

? ? ? ?第六，通過服務(wù)各行業(yè)的知名客戶，有利于物業(yè)企業(yè)員工的自豪感。

? ? ? ?FM設(shè)施管理堅守客戶成功理論，所遵循的理念，一是要為甲方降低成本、集約精力，提升人效；二是能夠改善企業(yè)的生產(chǎn)、工作環(huán)境，提升總體工作體驗(yàn)，提高員工滿意度。

? ? ? ?今天中國FM公司仍與國際FM企業(yè)存在一定的差距。

? ? ? ?華為全球行政服務(wù)部總裁駱文成認(rèn)為，相比國際IFM服務(wù)商，國內(nèi)的IFM服務(wù)商存在人才發(fā)展缺乏規(guī)劃與投入，管理體系欠完善，以及重軟輕硬（重視軟服務(wù)、輕視硬服務(wù)），雖然服務(wù)至上、態(tài)度好，但慣于接受指令，缺乏洞察和解決方案能力等差距，需要轉(zhuǎn)變意識，投入人才，重視技術(shù)，才能助力客戶業(yè)務(wù)成功。

? ? ? ?我認(rèn)為，F(xiàn)M設(shè)施管理與物業(yè)服務(wù)在意識上的區(qū)別，其實(shí)就是“甲方戰(zhàn)略思維”和“完成甲方任務(wù)”的差異。

? ? ? ?另外，根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《設(shè)施管理-信息化管理指南》，F(xiàn)M涉及到人員、場所和過程的整合，有其獨(dú)特的專業(yè)性和信息化管理的需求，F(xiàn)M的諸多方法和理念，需要通過專業(yè)的FM信息化系統(tǒng)來落地實(shí)施。信息化是助力FM發(fā)展的決勝武器。

? ? ? ?接下來，我們請出的嘉賓是FM設(shè)施管理領(lǐng)域的資深專家，全國設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會創(chuàng)始委員、設(shè)施管理國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃主編、ISO設(shè)施管理國際標(biāo)準(zhǔn)起草組中國專家、IFMA國際設(shè)施管理協(xié)會（中國）聯(lián)合創(chuàng)始人，他就是中國首家設(shè)施管理專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)——費(fèi)哲設(shè)施管理咨詢公司的創(chuàng)始人劉軍先生。

? ? ? ?他提到，申請ISO設(shè)施管理體系認(rèn)證的物管企業(yè)增多了，但也出現(xiàn)了誤區(qū)。第一個誤區(qū)是“以ISO 9001來認(rèn)知ISO 41001設(shè)施管理體系”，后者其實(shí)是基于建筑環(huán)境對企業(yè)組織核心業(yè)務(wù)提供支持的管理體系，是很垂直的行業(yè)，需具備很強(qiáng)的行業(yè)know-how。第二個誤區(qū)是“只關(guān)注認(rèn)證證書，忽視了背后的方法論”，對于ISO40001認(rèn)證來說，光有管理體系是不夠的，那只是個框架，同時還需要“有血有肉”的方法論，這樣才能真正給物管企業(yè)在設(shè)施管理領(lǐng)域帶來核心競爭力，否則就是“買櫝還珠”了。

? ? ? ?另外，他也提到物管行業(yè)的數(shù)字化“重看板，輕內(nèi)涵”。劉軍強(qiáng)調(diào)，數(shù)字化的核心就是“數(shù)據(jù)驅(qū)動業(yè)務(wù)”。目前，很大的問題就是數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)不通，“如何讓數(shù)據(jù)驅(qū)動業(yè)務(wù)并不是一件簡單的事情，提升業(yè)務(wù)的效率，降低業(yè)務(wù)的成本，讓技術(shù)、數(shù)據(jù)真正產(chǎn)生生產(chǎn)力，需要技術(shù)、需要工具、需要業(yè)務(wù)的know-how”。

? ? ? ?團(tuán)餐：比物業(yè)還大的賽道？

? ? ? ?剛剛講了物業(yè)面臨發(fā)展機(jī)遇的兩個賽道，都是萬億級賽道，接下來，我們還要進(jìn)入下一個萬億級賽道，團(tuán)餐。

? ? ? ?前幾天，馬云成立了馬家廚房食品公司，媒體傳言馬云要入局預(yù)制菜，一度引起市場高度關(guān)注。被譽(yù)為中國餐飲行業(yè)的“最后一片藍(lán)海”的團(tuán)餐，也是近兩年，物業(yè)行業(yè)重點(diǎn)布局的賽道。

? ? ? ?根據(jù)中國飯店協(xié)會數(shù)據(jù)顯示， 2017年至2022年中國團(tuán)餐市場規(guī)模由1.19萬億元穩(wěn)步增至2.05萬億元。

? ? ? ?而根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會數(shù)據(jù)，2022年物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模約達(dá)1.5萬億。對比看來，團(tuán)餐已經(jīng)是一個比物業(yè)更大的賽道。

? ? ? ?問題來了，今天，我們的物業(yè)企業(yè)的戰(zhàn)略，究竟是把團(tuán)餐當(dāng)做一個輔助的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，還是作為一項(xiàng)未來的主力營收、重要的第二曲線業(yè)務(wù)來發(fā)展，將很大程度決定未來在團(tuán)餐市場的競爭格局，甚至物業(yè)市場的競爭格局。

? ? ? ?物業(yè)企業(yè)跨界布局團(tuán)餐業(yè)務(wù)，具有一定優(yōu)勢：

? ? ? ?一是，團(tuán)餐市場主要服務(wù)的對象為學(xué)校、企業(yè)、醫(yī)院、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位等，與非住業(yè)態(tài)的物企布局服務(wù)場景相似，增加了物企進(jìn)入團(tuán)餐賽道的契機(jī)。

? ? ? ?二是，物業(yè)與團(tuán)餐業(yè)務(wù)具有相近的經(jīng)營管理屬性。團(tuán)餐與物業(yè)一樣都是勞動密集型行業(yè)，生產(chǎn)經(jīng)營活動各個環(huán)節(jié)均對人工有著較強(qiáng)的依賴性，對標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品、數(shù)字化等需求較大。對于很多物企來說，在這些方面已經(jīng)有較為豐富的經(jīng)驗(yàn)和體系，更能理解團(tuán)餐的運(yùn)營。

? ? ? ?三是，物業(yè)與團(tuán)餐一體化融合發(fā)展、聯(lián)合投標(biāo)，有助于物企拓展業(yè)務(wù)。正如雅生活社商事業(yè)部非住增值業(yè)務(wù)副總經(jīng)理鄧啟聰在做客中物智庫專家講堂時所分享：“團(tuán)餐在物企后勤一體化的角色越來越重要，物企做團(tuán)餐能夠區(qū)別于團(tuán)餐企業(yè)，打造獨(dú)特核心競爭優(yōu)勢”。

? ? ? ?講完優(yōu)勢，我們再來看看，物企做團(tuán)餐業(yè)務(wù)又有哪些挑戰(zhàn)呢？

? ? ? ?首先，團(tuán)餐重管理且利潤很薄。根據(jù)中國飯店協(xié)會數(shù)據(jù)，企業(yè)和學(xué)校是團(tuán)餐最大的市場需求來源，合計占比超過六成，這兩類客戶主體決定了團(tuán)餐對管理運(yùn)營的要求高，且處于微利狀態(tài)，行業(yè)均值在5%-8%。

? ? ? ?第二，政策鼓勵學(xué)校自營食堂。山東等一些地區(qū)已經(jīng)發(fā)文要求學(xué)校將食堂團(tuán)餐收回改為自主經(jīng)營。

? ? ? ?第三，團(tuán)餐市場格局分散，企業(yè)規(guī)模差異大，服務(wù)水平參差不齊。標(biāo)準(zhǔn)化、供應(yīng)鏈成為團(tuán)餐企業(yè)降本增效、挖掘增長潛力的關(guān)鍵。

? ? ? ?第四，食品安全風(fēng)險最為致命。今年上半年“指鼠為鴨”的新聞輿情、科技博主辛吉飛的“那必是科技與狠活”的梗，曝光食品添加劑的問題，讓團(tuán)餐面臨著信任危機(jī)和輿情壓力，也提醒從業(yè)者重視食品安全。

? ? ? ?我們再來看看當(dāng)下物業(yè)企業(yè)探索布局團(tuán)餐賽道的情況。

? ? ? ?先來看看國際上的團(tuán)餐巨頭，首先是索迪斯。索迪斯2022年團(tuán)餐業(yè)務(wù)收入約847億元，同比增長約35%，約占其總收入的58%。

? ? ? ?而愛瑪客，2022年以團(tuán)餐業(yè)務(wù)為主的食物和支援服務(wù)收入達(dá)260億元，同比增長約28%，占總收入的22%。

? ? ? ?我們把目光轉(zhuǎn)回國內(nèi)。目前，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，綠城服務(wù)、雅生活、金科服務(wù)等十家左右物企布局了團(tuán)餐業(yè)務(wù)。

? ? ? ?其中，新城悅服務(wù)從2020年開始布局餐飲服務(wù)賽道，收購成都誠悅時代進(jìn)入“物業(yè)+團(tuán)餐”領(lǐng)域后；先后并購上海學(xué)府餐飲、蘇州海奧斯餐飲、天津金玉和上海翔禧等多家團(tuán)餐企業(yè)，打造“物業(yè)+餐飲”新型后勤服務(wù)模式，力圖成為中國版索迪斯。

? ? ? ?截至2022年，新城悅團(tuán)餐相關(guān)收入同比增長超過3倍（333.94%）達(dá)到3.55億元。今年2023年上半年收入又增長55.3%達(dá)到2.22億元，企業(yè)內(nèi)部“物業(yè)+團(tuán)餐”協(xié)同項(xiàng)目超過37個。

? ? ? ?但整體看，物企在團(tuán)餐業(yè)務(wù)板塊布局時間還比較短，相關(guān)業(yè)務(wù)的收入在整體營收中的貢獻(xiàn)還不到10%，仍有很大的增長空間。

? ? ? ?雖然團(tuán)餐與物業(yè)有相似之處、協(xié)同效應(yīng)，但團(tuán)餐業(yè)務(wù)也有專業(yè)屬性，物企多通過并購、合資合作或戰(zhàn)略合作進(jìn)軍團(tuán)餐業(yè)務(wù)。

? ? ? ?有這么一家企業(yè)，當(dāng)前在“物業(yè)+團(tuán)餐”領(lǐng)域出鏡率有點(diǎn)高，那就是美餐。美餐先后與多家物業(yè)頭部企業(yè)，綠城服務(wù)、雅生活、龍湖智創(chuàng)生活合作，賦能物企進(jìn)軍團(tuán)餐領(lǐng)域。

? ? ? ?那么美餐究竟有哪些優(yōu)勢能吸引到那么多頭部物企來合作，他們對團(tuán)餐業(yè)務(wù)有哪些專業(yè)的認(rèn)知和實(shí)踐呢？今天我們也邀請到美餐副總裁黃平來為我們分享。

? ? ? ?黃平表示，美餐在不斷積累與物企合作的經(jīng)驗(yàn)，他相信與這些優(yōu)秀的頭部物企共同開拓“物業(yè)+團(tuán)餐”的市場前景非常廣闊。他認(rèn)為：“狹義的團(tuán)餐，是指有食堂的用餐場景。美餐倡導(dǎo)的餐飲綜合服務(wù)，則是包含了有食堂、無食堂兩大類場景，無食堂場景則包含了辦公室用餐和到店消費(fèi)?！?/p>

? ? ? ?他表示，在合作過程中，他發(fā)現(xiàn)物業(yè)客戶至少超過50%都有團(tuán)餐需求，但是，不少物業(yè)業(yè)務(wù)人員、甚至部分客戶，對團(tuán)餐的概念還是停留在傳統(tǒng)團(tuán)餐。傳統(tǒng)團(tuán)餐，可以稱為1.0版本，主要是指以人的經(jīng)驗(yàn)為主的粗放經(jīng)營管理模式。

? ? ? ?目前，美餐在團(tuán)餐2.0標(biāo)準(zhǔn)化方面不斷完善，在團(tuán)餐3.0數(shù)字化方面則在國內(nèi)處于領(lǐng)先地位。而合作物企，選擇美餐重要的原因之一，就是美餐在新的數(shù)字化團(tuán)餐方面的價值和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

? ? ? ?美餐相信，通過三個融合，即“團(tuán)餐+社餐”的融合、“場內(nèi)+場外”的融合、“線上+線下”的融合，能夠幫助物業(yè)企業(yè)更多贏得客戶、更好經(jīng)營團(tuán)餐，并構(gòu)建包含餐飲在內(nèi)的IFM服務(wù)體系。

? ? ? ?節(jié)能低碳：雙碳離物業(yè)很近

? ? ? ?上個月這個時候，在美國的舊金山，中國、美國開展了新一輪對話與合作。在兩國元首會晤之前，兩國氣候特使先行會談，并發(fā)表了《應(yīng)對氣候危機(jī)的陽光之鄉(xiāng)聲明》。

? ? ? ?中美的破冰正是從氣候開始，雙方將加強(qiáng)在建筑等重點(diǎn)領(lǐng)域節(jié)能降碳的交流。有網(wǎng)友調(diào)侃說，“先談了個空氣”。

? ? ? ?老實(shí)說，空氣確實(shí)非常重要。

? ? ? ?溫室氣體讓地球發(fā)燒，讓冰川融化，人類正在從工業(yè)文明時代向生態(tài)文明時代轉(zhuǎn)折，推動低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，建設(shè)資源節(jié)約型社會，是我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。

? ? ? ?2020年，習(xí)近平主席在聯(lián)合國大會上宣布，中國將采取更加有力的政策和措施，讓二氧化碳的碳排放力爭于2030年前達(dá)到峰值，努力爭取到2060年前實(shí)現(xiàn)“碳中和”。這就是“3060”雙碳目標(biāo)。

? ? ? ?很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可能還覺得雙碳主要關(guān)注在重工業(yè)、高耗能產(chǎn)業(yè)，距我們很遠(yuǎn)，其實(shí)不然，雙碳已經(jīng)離我們很近。

? ? ? ?根據(jù)中國建筑節(jié)能協(xié)會《2022中國建筑能耗與碳排放研究報告》數(shù)據(jù)，截至 2020 年底，建筑全過程的碳排放已占到我國碳排放總量的50%以上；其中，建筑運(yùn)行階段碳排放量占比為21.7%，超過五分之一，而這個階段的碳排放，與物業(yè)的工作息息相關(guān)。

? ? ? ?首都北京，在雙碳工作上的推進(jìn)上已經(jīng)“遙遙領(lǐng)先”。

? ? ? ?北京市生態(tài)環(huán)境局從2019年起，已經(jīng)持續(xù)5年對北京市年能耗在2000噸標(biāo)準(zhǔn)煤（含）以上的企業(yè)進(jìn)行監(jiān)測，列為“碳排放一般報告單位”。其中年二氧化碳排放量5000噸（含）以上的企業(yè)，被列為“重點(diǎn)碳排放單位”。

? ? ? ?這個名單中有大批的物業(yè)企業(yè)。

? ? ? ?2022年度北京市碳排放一般報告單位名單共388家，其中，59家為物業(yè)服務(wù)企業(yè)；重點(diǎn)碳排放單位共909家，其中，126家為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，北京國天物業(yè)等很多知名物業(yè)企業(yè)都位列其中。

? ? ? ?北京開始要求碳排放強(qiáng)制履約，也就意味著被列入監(jiān)測的企業(yè)，一旦碳排放超額，企業(yè)就要真金白銀的買額度了。

? ? ? ?據(jù)我所知，去年北京有一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，領(lǐng)到的配額是4萬噸，但實(shí)際企業(yè)消耗了5萬噸。超出的1萬噸，企業(yè)只能最終按照近100元/噸的價格，花了近100萬購買超額排放的“碳”，完成履約。

? ? ? ?目前看來，碳價還有持續(xù)上漲趨勢。今年10月，北京開展第二次碳拍賣，50萬噸碳配額，底價在125元/噸。

? ? ? ?未來，如果列入監(jiān)測名單的北京物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)能耗走高、超標(biāo)，在碳排放方面，會存在大額的成本支出風(fēng)險。

? ? ? ?北京已經(jīng)先行示范，未來其他省市有可能會陸續(xù)跟進(jìn)。

? ? ? ?在香港聯(lián)交所的強(qiáng)制披露要求下，上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，2022年已經(jīng)有59家企業(yè)披露了ESG報告。

? ? ? ?在E（生態(tài)環(huán)境）方面，上市企業(yè)正在積極采用新技術(shù)降低能耗，調(diào)整能源使用結(jié)構(gòu)、加大新能源使用占比、開展垃圾分類等措施。

? ? ? ?上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)合景悠活在廣州管理著一個3000畝的大型綜合體——廣州合景譽(yù)山國際。

? ? ? ?這個項(xiàng)目集酒店、會展、購物中心、寫字樓、住宅于一體，建筑面積超過254萬平方米。項(xiàng)目在能耗上有以下痛點(diǎn)：

? ? ? ?第一，作為這樣一個龐大的商業(yè)綜合體，本身能耗就會較高、線損也高。如果沒有信息化系統(tǒng)進(jìn)行計量監(jiān)測，能耗信息容易成為一筆大總賬，不清楚到底哪些地方耗能，哪些地方有改進(jìn)空間，也缺乏決策依據(jù)。

? ? ? ?第二，原先項(xiàng)目上的機(jī)械類電表，需要物業(yè)員工逐一到現(xiàn)場抄表，每個月都要抄表，工作量巨大。費(fèi)時費(fèi)力成本高，也容易出現(xiàn)錯誤。由于沒有監(jiān)測功能，也無法避免竊電、跑冒滴漏的情況。

? ? ? ?還有，這種轉(zhuǎn)供用電項(xiàng)目，物業(yè)需要先行向電網(wǎng)繳納電費(fèi)，再逐一對商戶電表抄表后向商戶收取，如果商戶自覺繳費(fèi)性低，收費(fèi)周期往往需要數(shù)月以上，物業(yè)墊資金額巨大，且時間長。

? ? ? ?在這樣的痛點(diǎn)下，合景悠活積極擁抱數(shù)字化、智能化，與一家能源智能化解決方案供應(yīng)商合作后，將合景譽(yù)山國際的6428只電表全部更換為預(yù)付費(fèi)智能終端，自動采集設(shè)施運(yùn)行數(shù)據(jù)，無需人工抄表，遠(yuǎn)程即可計量，更加精準(zhǔn)。

? ? ? ?同時上線的數(shù)字化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了電費(fèi)之外的租金、物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)等多種款項(xiàng)線上收取，解決了物業(yè)墊付資金及物業(yè)收費(fèi)難的問題！

? ? ? ?另外，通過數(shù)字化系統(tǒng)智能監(jiān)測分析，監(jiān)測用能用電，能清晰了解每個區(qū)域用電明細(xì)，為進(jìn)一步節(jié)約能耗提供行動指南、決策依據(jù)。

? ? ? ?下面讓我們邀請合景悠活智能化能源解決方案提供方，辰鰻科技CEO朱越洋為我們分享他們在推進(jìn)商業(yè)樓宇能源管理數(shù)字化轉(zhuǎn)型方面的實(shí)踐，看看如何能為物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)能增效，助力實(shí)現(xiàn)雙碳目標(biāo)。

? ? ? ?朱越洋指出，當(dāng)下商業(yè)樓宇的運(yùn)營成本分為兩個板塊：一是物業(yè)管理人力成本；二是樓宇能耗成本，也是核心成本。項(xiàng)目管理者難以了解樓宇內(nèi)各區(qū)域能耗數(shù)據(jù)，管理成本與現(xiàn)實(shí)情況存在脫節(jié)現(xiàn)象，而辰鰻科技借助商業(yè)樓宇能源管理解決方案幫助物管實(shí)現(xiàn)能耗監(jiān)測、配電監(jiān)控、用電安全、智能告警、用能數(shù)據(jù)分析等方面的需求。目前，辰鰻科技已服務(wù)了30萬家商戶，1900多個商業(yè)樓宇，合作約30多家百強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)。

? ? ? ?物業(yè)+養(yǎng)老：公益的探索

? ? ? ?養(yǎng)老，越來越成為我們這個時代繞不開的話題。

? ? ? ?在中國的老齡化過程中，2023年是值得銘記載入史冊的一年。2023年是中國老年人口增加最多的一年，前所未有，未來不見。因?yàn)?963年是中國人口出生高峰，2023年有近3000萬人步入60歲，老年人口預(yù)計接近3億。預(yù)計2050年我國60周歲及以上人口數(shù)量將增長到超過5億人。

? ? ? ?在養(yǎng)老服務(wù)體系中，居家養(yǎng)老是最主要的方式。不管是上海的9073還是北京的9064，總歸90%的老人需要居家養(yǎng)老。

? ? ? ?物業(yè)作為社區(qū)中最舉足輕重的市場主體，“物業(yè)+養(yǎng)老”成為解決居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老問題的重要力量，國家也出臺了多項(xiàng)政策，調(diào)動物業(yè)企業(yè)積極參與居家社區(qū)養(yǎng)老。

? ? ? ?2020年11月14日，住建部等六部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》，為“物業(yè)+養(yǎng)老”明確了基本方向和實(shí)踐路線。

? ? ? ?今年11月底，國家發(fā)改委發(fā)布的《城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)工程實(shí)施方案》，鼓勵以社區(qū)為單位，為社區(qū)居民提供養(yǎng)老托育等服務(wù)。

? ? ? ?雖然這些年“物業(yè)+養(yǎng)老”模式得到了政府的倡導(dǎo)和物業(yè)企業(yè)的積極嘗試，但是并未出現(xiàn)非常清晰的盈利模式。

? ? ? ?首先，作為服務(wù)型企業(yè)，物業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在資金匱乏的障礙，很多物業(yè)企業(yè)對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)投入不足，處于淺層次的試水區(qū)。其次，老年人支付能力有限、對養(yǎng)老服務(wù)有偏見，很多老年人對于付費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目一律拒絕，只享受免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目，沒有轉(zhuǎn)變養(yǎng)老觀念，物業(yè)企業(yè)盈利較難。

? ? ? ?養(yǎng)老服務(wù)屬于微利行業(yè)，利潤空間較小。發(fā)展“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)，首要難題是企業(yè)營利性與養(yǎng)老服務(wù)公益性的矛盾。今年6月，綠城椿齡康養(yǎng)集團(tuán)董事長劉玲玲，在做客中物智庫專家講堂時分享，“物業(yè)+養(yǎng)老”需要堅定長期運(yùn)營思維，堅持長周期、低回報，走創(chuàng)新融合社會事業(yè)與市場機(jī)制的“共益”模式。

? ? ? ?在綠城的養(yǎng)老實(shí)踐中，他們以“居家照護(hù)”小程序?yàn)槌霭l(fā)點(diǎn)，鏈接微信，逐漸累計老年客戶資源，建立信任，培養(yǎng)習(xí)慣；在此基礎(chǔ)上，為老年客戶提供基礎(chǔ)護(hù)理、上門服務(wù)、旅游、銀發(fā)俱樂部、團(tuán)購等增值業(yè)務(wù)，形成共性基礎(chǔ)服務(wù)產(chǎn)品包；再進(jìn)一步發(fā)展客戶需求，把共性服務(wù)轉(zhuǎn)化為專有服務(wù)包，如居家上門照護(hù)套餐包；鏈接社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、第三方康復(fù)醫(yī)院；提供理療服務(wù)；陪診服務(wù)；代配藥服務(wù)等。

? ? ? ?面對物業(yè)養(yǎng)老服務(wù)人員招人難、留人難的問題，招什么畫像的員工更合適？劉玲玲的答案是：”更傾向于招聘由爺爺、奶奶帶大的員工”。

? ? ? ?在“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)的探索上，綠城服務(wù)“吾道不孤”。源自中國石油“三供一業(yè)”分離移交改革的寶石花物業(yè)，其接管的石油城鎮(zhèn)、油田家屬區(qū)、街道社區(qū)，居民老齡化較為普遍，所以寶石花物業(yè)戰(zhàn)略上就非常重視“物業(yè)+養(yǎng)老”。

? ? ? ?寶石花物業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)理念為“有溫度、有情懷、有責(zé)任”，他們圍繞寶石花業(yè)主，構(gòu)建了居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)三位一體的多元化養(yǎng)老服務(wù)體系。以居家養(yǎng)老為觸點(diǎn)，以社區(qū)養(yǎng)老為中軸點(diǎn)，以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為服務(wù)技術(shù)支撐點(diǎn)。

? ? ? ?很多社區(qū)業(yè)主年齡偏高，寶石花物業(yè)以物業(yè)管家為實(shí)施推手，賦予其“物業(yè)管家+助老管家”的雙重職責(zé)，傾力照顧身邊孤寡空巢老年人群。目前寶石花物業(yè)已經(jīng)搭建居家養(yǎng)老平臺、長期護(hù)理保險服務(wù)、社區(qū)嵌入式機(jī)構(gòu)項(xiàng)目、日間照料中心、地區(qū)性公建民營養(yǎng)老項(xiàng)目、油田離退休活動中心等運(yùn)營服務(wù)體系。寶石花物業(yè)在全國大力推進(jìn)養(yǎng)老試點(diǎn)，第一批重點(diǎn)推進(jìn)的城市就有大慶、長慶、玉門、銀川等十多個地區(qū)和城市，戰(zhàn)略決心之大可見一斑。

? ? ? ?最后一個案例來自山東的綠地泉服務(wù)。在山東，有很多物業(yè)企業(yè)在推廣一項(xiàng)“七點(diǎn)半關(guān)愛工程”。什么是“七點(diǎn)半關(guān)愛工程”呢？

? ? ? ?這個工程起源于一場社區(qū)拉窗簾行動。2017年，山東綠地泉服務(wù)物業(yè)服務(wù)人員，有感于獨(dú)居老人生活的困境，社會上也時常曝光出獨(dú)居老人離世數(shù)月仍無人知曉的悲劇，他們主動開展起針對社區(qū)內(nèi)獨(dú)居老人的“拉窗簾服務(wù)”。

? ? ? ?他們與接受這項(xiàng)服務(wù)的老人約定，早晨七點(diǎn)半左右，如果一切正常就拉開自家窗簾，一旦有事立即給物業(yè)打電話，他們還定期打電話或上門走訪獨(dú)居老人家庭。綠地泉服務(wù)管理的濟(jì)南泉景天沅小區(qū)的一位老人，就因此而獲救；此前后共避免了十幾起類似悲劇的發(fā)生，并由此推廣到山東及更多的全國同行企業(yè)。

? ? ? ?綠地泉服務(wù)并沒有止步于此，而是進(jìn)一步研磨出了“物業(yè)+學(xué)院式”居家社區(qū)康養(yǎng)模式。其中的基礎(chǔ)關(guān)愛服務(wù)包含如“七點(diǎn)半關(guān)愛工程”在內(nèi)的一系列關(guān)愛老年人身心健康的服務(wù)；特色溫情服務(wù)包括長者學(xué)堂、日間照料中心、康養(yǎng)旅居三大特色服務(wù)，通過在社區(qū)開設(shè)適老課堂、康養(yǎng)藝術(shù)團(tuán)、舉辦豐富活動、開辦“品味匯”長者食堂，探索在家門口的“學(xué)院式社區(qū)”養(yǎng)老，既讓老人享受含飴弄孫的樂趣，也讓老人老有所學(xué)、心情愉悅。

? ? ? ?我們相信在政策的持續(xù)引導(dǎo)下、市場的強(qiáng)烈需求下，還會有越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在“物業(yè)+養(yǎng)老”這道必答題上，交出更妙、更贊的答卷。

? ? ? ?十大預(yù)測

? ? ? ?今天演講的最后一個環(huán)節(jié)，繼往開來，我想提出對2024年物業(yè)行業(yè)發(fā)展的十大預(yù)測，拋磚引玉，與朋友們共同探討，迎接即將到來的2024年。

? ? ? ?預(yù)測一：物業(yè)行業(yè)進(jìn)入低速增長時代

? ? ? ?預(yù)測二：回歸物業(yè)管理專業(yè)價值，讓建筑及設(shè)施設(shè)備可持續(xù)發(fā)展

? ? ? ?預(yù)測三：“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”迎來新一輪發(fā)展

? ? ? ?預(yù)測四：新勢力進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)

? ? ? ?預(yù)測五：地產(chǎn)類人才加速流入物業(yè)企業(yè)

? ? ? ?預(yù)測六：上市物企公司治理得到改善，獨(dú)立性進(jìn)一步增強(qiáng)

? ? ? ?預(yù)測七：上市物企利潤修復(fù)，估值回歸理性

? ? ? ?預(yù)測八：更多企業(yè)進(jìn)入城市服務(wù)、團(tuán)餐、FM設(shè)施管理賽道

? ? ? ?預(yù)測九：“遠(yuǎn)程+現(xiàn)場”、“人機(jī)協(xié)同”更廣泛應(yīng)用助力提效

? ? ? ?預(yù)測十：更難的一年，長期有耐心

? ? ? ?長期來看，這還是一個可以穩(wěn)健、持續(xù)發(fā)展的行業(yè)，我們應(yīng)當(dāng)心懷光明，長期有耐心！

? ? ? ?梁啟超在《少年中國說》有這樣一句話：老年人常思既往，少年人常思將來。惟思既往也，故生留戀心；惟思將來也，故生希望心。長大以后，肩負(fù)責(zé)任要有擔(dān)當(dāng)，長大以后，會遇到困難和挫折；長大以后，要堅持向上的希望；

? ? ? ?在當(dāng)前的大環(huán)境下，遇到困難和挫折是正常的，這些困難和挫折對于剛剛長大的年輕人來說也是一種考驗(yàn)。

? ? ? ?我相信，長大以后的我們，未來一定是前途似海，來日方長。

? ? ? ?我要感謝在過去的2023年我拜訪過的167家企業(yè)，請教過的每一位朋友。感謝每一家企業(yè)的時間、認(rèn)知和熱情。感謝你們對中物智庫的支持；你們的思考，你們的實(shí)踐，給了我們很多啟發(fā)，也推動著物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。

? ? ? ?再次感謝今天所有蒞臨現(xiàn)場的朋友們，以及在直播間觀看演講的你們。

? ? ? ?今天的演講雖然結(jié)束了，但是我們的交流和分享不會停止。

? ? ? ?中物智庫將和物業(yè)行業(yè)一起做時間的朋友！