作者：仲量聯(lián)行

2018 年 7 月 10 日，西安–人才大戰(zhàn)，是 2018 上半年的熱門話題。這一輪起源于

2017 年的全國(guó)范圍人才大遷徙，將會(huì)對(duì)西部各省市，乃至全國(guó)絕大部分城市未來(lái)數(shù)年的發(fā)展產(chǎn)生極大影響。短時(shí)期企業(yè)和人才的迅速涌入，已經(jīng)開(kāi)始為西安這座城市帶來(lái)一些改變，不管是整體經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)還是消費(fèi)。上半年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種發(fā)展，正是這種宏觀環(huán)境漸變的縮影。

甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)

2018 年上半年，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)放量，錄得西安國(guó)壽金融中心，禾盛京廣 B 座，萬(wàn)眾國(guó)際 A 座及藍(lán)海風(fēng)中心四棟甲級(jí)辦公樓 20 多萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，推動(dòng)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)存量至 156 萬(wàn)平方米。受需求上揚(yáng)的影響，上半年

市場(chǎng)凈吸納量接近 9.5 萬(wàn)平方米，同比增加 86%?？罩寐虱h(huán)比微升 2.4 個(gè)百分點(diǎn)至 38.9%。而受部分業(yè)主降租吸引租戶影響，市場(chǎng)凈有效租金環(huán)比微降 0.5%， 錄得人民幣 102.6 元/平方米/月。

大量人口的進(jìn)入拉動(dòng)需求。受益于西安自身高校的優(yōu)勢(shì)，寬松的落戶政策及招商引資帶來(lái)的大量工作崗位，各大高校本科生紛紛落戶西安。截至第二季度末，在新落戶的 50 多萬(wàn)人中 65.8%以上為學(xué)歷落戶和人才引進(jìn)。同時(shí)，隨著高學(xué)歷人才的不斷涌入，金融類及高科技互聯(lián)網(wǎng)類等對(duì)人才需求較大的公司加速落戶西安。

甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)兩極分化的加劇。上半年，金融產(chǎn)業(yè)相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)仍主導(dǎo)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求，分別占總成交面積的38%，17%及15%。其中 89.2%的新成交面積來(lái)自于如邁科中心，中晶科技廣場(chǎng)，賽高企業(yè)總部大廈，經(jīng)開(kāi)萬(wàn)科中心及長(zhǎng)安國(guó)際 E、F 座等品質(zhì)較高，服務(wù)完善的優(yōu)質(zhì)甲級(jí)項(xiàng)目。部分項(xiàng)目則因時(shí)間較久，物業(yè)老舊等原因出現(xiàn)部分租戶搬離的情況，導(dǎo)致空置率有所升高。加之該部分項(xiàng)目?jī)A向于降低租金以吸引租戶，致使其與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的租金差增加，進(jìn)而使甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的兩極分化加劇。

人才的涌入不僅為西安辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)了挑戰(zhàn)，同時(shí)，由于人才引進(jìn)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變亦催生出新的機(jī)遇：

未來(lái)辦公時(shí)代的到來(lái)。人口的遷移及豐富的高校資源，使西安逐漸成為企業(yè)家、創(chuàng)業(yè)者首選之地。截至一季度末西安累計(jì)市場(chǎng)主體同比增長(zhǎng) 34.3%，較去年同期增長(zhǎng)率提高了 14.4 個(gè)百分點(diǎn)，新登記個(gè)體工商戶超過(guò) 10 萬(wàn)戶。招商力度的加大及創(chuàng)業(yè)環(huán)境的寬松促使大量高科技、互聯(lián)網(wǎng)類公司及創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新型公司進(jìn)入西安市場(chǎng)，而由于此類新興業(yè)態(tài)企業(yè)更具創(chuàng)業(yè)氛圍，年輕人群聚集，更愿意嘗試如聯(lián)合辦公類的靈活辦公場(chǎng)所。同時(shí)，聯(lián)合辦公也滿足了該類企業(yè)降低固定開(kāi)支及試錯(cuò)成本的訴求。因此，隨著新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的進(jìn)入，聯(lián)合辦公類品牌亦積極擴(kuò)展西安市場(chǎng)。

目前 Regus 雷格斯，WEPLUS，優(yōu)客工場(chǎng)，俠客島，MFG 等聯(lián)合辦公及服務(wù)式辦公品牌均已進(jìn)入西安市場(chǎng)，同時(shí)，夢(mèng)想加及WeWork 也于上半年開(kāi)始接觸部分甲級(jí)辦公樓業(yè)主，以期進(jìn)入西安市場(chǎng)。

此外，除選擇部分甲級(jí)辦公樓外，服務(wù)式辦公品牌亦傾向于選擇交通方便、物業(yè)情況良好的乙級(jí)辦公樓以降低租金成本，吸引更多小微企業(yè)的入駐。

可以預(yù)見(jiàn)，越來(lái)越多“新西安人”的涌入為西安新經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供了長(zhǎng)足的 動(dòng)力，隨著西安新經(jīng)濟(jì)之都的打造，將吸引更多的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)進(jìn)入，或?qū)κ袌?chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的沖擊。同時(shí)，大量的新增供應(yīng)及國(guó)內(nèi)國(guó)際開(kāi)發(fā)商的加入都將使西安辦公

樓市場(chǎng)不斷面臨新的挑戰(zhàn)，產(chǎn)生新的機(jī)遇。伴隨著市場(chǎng)主體的不斷革新及自我突破，西安辦公樓市場(chǎng)將愈加成熟。

零售地產(chǎn)

2018 年上半年，西安優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)迎來(lái)曲江銀泰城 B 館，金輝環(huán)球廣場(chǎng)，華陽(yáng)城，SKP 新光天地及百寰國(guó)際購(gòu)物中心五個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，共計(jì)新增 44 萬(wàn)平方米。由于國(guó)際零售品牌及新零售需求的活躍及現(xiàn)有部分項(xiàng)目表現(xiàn)良好，令空置率同比微升 0.1 個(gè)百分點(diǎn)至 4.1%。租金方面，部分項(xiàng)目經(jīng)過(guò)整改后表現(xiàn)良好，同時(shí)部分新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目以高于市場(chǎng)平均租金水平入市拉動(dòng)首層有效凈租金上揚(yáng)至人民幣

221.3 元/平方米/月，較去年同期上漲 3.8%。

人口變遷及城市升級(jí)帶來(lái)消費(fèi)需求升級(jí)的壓力。大量高素質(zhì)人才的聚集或?qū)⒃诙虝r(shí)間內(nèi)改變?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)，帶來(lái)消費(fèi)需求的改變，對(duì)零售市場(chǎng)形成一定影響。人口的聚集將帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)改變也將促進(jìn)人口知識(shí)結(jié)構(gòu)的改變進(jìn)而使零售市場(chǎng)產(chǎn)生消費(fèi)需求升級(jí)的壓力。與此同時(shí)，隨著西成高鐵的開(kāi)通， 西安與成都、重慶之間的聯(lián)系更加緊密，西安消費(fèi)者的品牌意識(shí)不斷升級(jí)。各大商場(chǎng)爭(zhēng)相引進(jìn)國(guó)際品牌及SKP 新光天地開(kāi)業(yè)后的火爆，顯示出部分傳統(tǒng)項(xiàng)目已無(wú)法完全滿足西安消費(fèi)者日益升級(jí)的消費(fèi)意識(shí)及需求。

國(guó)際品牌積極布局西安，具有互聯(lián)網(wǎng)基因的新零售企業(yè)加速擴(kuò)展市場(chǎng)。伴隨著西安城市的發(fā)展及大量“新西安人”的涌入，國(guó)際品牌積極布局西安市場(chǎng)。隨著

SKP 的開(kāi)業(yè)， 大量國(guó)際品牌在西安開(kāi)出首店， 如 Celine, Fendi, Alexander Mcqueen, Balenciaga, Tory Burch 等大量國(guó)際品牌在西安開(kāi)出首店。

同時(shí)，隨著人才的涌入帶來(lái)的消費(fèi)需求的升級(jí)，新零售開(kāi)始在西安市場(chǎng)積極擴(kuò)張。另外，自特斯拉及蔚來(lái)汽車入駐中大國(guó)際高新店后，新能源汽車類新零售品牌或?qū)⑦M(jìn)一步在零售項(xiàng)目中擴(kuò)張。

面對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)升級(jí)的壓力及國(guó)內(nèi)外開(kāi)發(fā)商涌入帶來(lái)的沖擊，本地開(kāi)發(fā)商雖面臨較大挑戰(zhàn)，但也迎來(lái)了機(jī)遇。

通過(guò)提供差異化購(gòu)物體驗(yàn)打破同質(zhì)化僵局。同時(shí)部分購(gòu)物中心及老牌百貨通過(guò)引入新興業(yè)態(tài)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。由人才遷移帶來(lái)的消費(fèi)需求的升級(jí)，市場(chǎng)零售項(xiàng)目打破同質(zhì)化僵局，通過(guò)引進(jìn)網(wǎng)紅店及優(yōu)化業(yè)態(tài)配比以體現(xiàn)自身獨(dú)特性及增加消費(fèi)粘度。此外，表現(xiàn)一般的購(gòu)物中心及老牌百貨則將目光投向聯(lián)合辦公，網(wǎng)咖及電子競(jìng)技館等新興業(yè)態(tài)。由于相較于甲級(jí)辦公樓，此類購(gòu)物中心因?yàn)樽饨疠^低，面積較大，利用率高，交通便利或地理位置優(yōu)越等原因，或?qū)⒊蔀槁?lián)合辦公拓展的主力戰(zhàn)場(chǎng)。同時(shí)，表現(xiàn)一般的購(gòu)物中心及老牌百貨也期望通過(guò)聯(lián)合辦公充分利用人流較少，空置率高的高區(qū)部分。除了聯(lián)合辦公，購(gòu)物中心積極引入網(wǎng)咖及電子競(jìng)技館等能聚集較多人流的業(yè)態(tài)以增加自身人流量同時(shí)改善自身空置率。

隨著大量人口的涌入及城市發(fā)展的提速，未來(lái)消費(fèi)升級(jí)的挑戰(zhàn)將更加凸顯，同時(shí)，國(guó)內(nèi)外開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入將使西安零售市場(chǎng)上的本地開(kāi)發(fā)商面臨更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。未來(lái)，西安的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒁?jiàn)證更多新興業(yè)態(tài)進(jìn)入購(gòu)物中心或老牌百貨。同時(shí)社交媒體網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)或?qū)?duì)西安的零售物業(yè)格局產(chǎn)生更加深遠(yuǎn)的影響。

仲量聯(lián)行華西區(qū)暨西安董事總經(jīng)理喬裕生表示：“西安在具有歷史文化特色的國(guó)際化大都市的自身定位基礎(chǔ)上，相繼被賦予了‘一帶一路’重要節(jié)點(diǎn)城市、關(guān)中 平原城市群核心城市以及國(guó)家中心城市等多重定位。在吸引‘新西安人’來(lái)陜發(fā) 展和成長(zhǎng)的同時(shí)，面對(duì)著多重挑戰(zhàn)與機(jī)遇。我們相信在宏觀政策創(chuàng)造出的硬實(shí)力下，西安的各個(gè)市場(chǎng)主體都將主動(dòng)迎合時(shí)代發(fā)展，以‘開(kāi)放、創(chuàng)新’的精神，為 西安再添城市魅力。”

- 完-