廣州熱線

　　“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。房地產(chǎn)稅的征收難點(diǎn)是什么?哪些城市會(huì)成為“先行者”?

　　一二線或先行一步三四線開征時(shí)間尚早(監(jiān)郭毅)

　　房地產(chǎn)稅作為直接稅，相對(duì)于間接稅而言不易轉(zhuǎn)嫁，因此在征收上存在一定難度。特別是我國(guó)房地產(chǎn)稅負(fù)處于重建設(shè)、重交易、輕保有的狀態(tài)中，行業(yè)稅負(fù)本就遠(yuǎn)高于全國(guó)整體水平，針對(duì)個(gè)人加征房產(chǎn)稅，在稅制的累進(jìn)設(shè)計(jì)上，以及針對(duì)不同收入家庭的抵扣和減稅上，都需要做出一體化的重新設(shè)計(jì)，才能體現(xiàn)出稅負(fù)公平的原則。

　　由于全國(guó)不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r存在的巨大差異，以及包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)，全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)的工作難度，全國(guó)統(tǒng)一開征房地產(chǎn)稅并不現(xiàn)實(shí)。相比房產(chǎn)稅對(duì)于個(gè)人房產(chǎn)的暫免征收，規(guī)劃中的房地產(chǎn)稅明確將個(gè)人住房納入到征稅范圍內(nèi)，也就是說(shuō)，未來(lái)的房地產(chǎn)稅，將面向所有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房產(chǎn)征收。

　　此前房產(chǎn)稅是按購(gòu)房?jī)r(jià)格的70%來(lái)評(píng)定余值，同時(shí)，裝修等費(fèi)用還可納入抵扣范圍內(nèi)，而房地產(chǎn)稅按照評(píng)估值來(lái)征收的話，評(píng)估體系的建立和評(píng)估機(jī)構(gòu)的認(rèn)證，都是現(xiàn)狀條件下，房地產(chǎn)稅開征的必要條件。

　　2016年12月1日起實(shí)施的《資產(chǎn)評(píng)估法》，奠定了監(jiān)管評(píng)估行業(yè)的法理依據(jù)，但是，針對(duì)我國(guó)不同類型龐大存量住房的余值評(píng)估，始終并未形成系統(tǒng)化的方案，特別是在城市和農(nóng)村大量存在的私有住房，早期各種性質(zhì)單位分配的公房，以及“小產(chǎn)權(quán)”房等。目前，只有部分城市制定了相對(duì)粗放的二手交易計(jì)稅指導(dǎo)價(jià)，如何進(jìn)一步細(xì)化，并與市場(chǎng)實(shí)際情況接軌，尚需時(shí)日。

　　由此來(lái)看，房地產(chǎn)稅雖然離我們?cè)絹?lái)越近，但相對(duì)來(lái)說(shuō)，一二線城市的居民可能會(huì)更早面對(duì)，有必要的話，可以提前騰挪房產(chǎn)，將非核心區(qū)、中小戶型、品質(zhì)較差、房齡較長(zhǎng)的房產(chǎn)置換為更具價(jià)值的資產(chǎn)，而三四線城市距離開征則還相去甚遠(yuǎn)，毋須為此困擾。

　　超過三套的持有者，征稅的可能性很大(嚴(yán)躍進(jìn))

　　評(píng)估值的征收方式實(shí)際上就是對(duì)房屋持有環(huán)節(jié)的一個(gè)征稅，所以在持有環(huán)節(jié)中，會(huì)基于房屋的原值和現(xiàn)有價(jià)值，以及考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的環(huán)境、周邊同類房產(chǎn)的價(jià)值等進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)估，進(jìn)而可以得出相應(yīng)的納稅份額。這種做法也是比較公平的做法，換言之，評(píng)估值大征收越多，評(píng)估值小征收越小，符合持有環(huán)節(jié)征稅的原理。

　　另外一個(gè)值得注意的內(nèi)容是，政策規(guī)定了力爭(zhēng)在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù)。該規(guī)定也說(shuō)明了一點(diǎn)，即房地產(chǎn)稅的推進(jìn)是要以立法為前提的，所以短期看不會(huì)征收，但是預(yù)計(jì)到了2020年會(huì)有很多實(shí)質(zhì)性的征收措施出現(xiàn)。這個(gè)時(shí)間表目前來(lái)看，完成的壓力不會(huì)太大。

　　一般來(lái)說(shuō)，征稅會(huì)考慮幾點(diǎn)因素：第一是房屋的評(píng)估價(jià)值，這個(gè)就是房地產(chǎn)估價(jià)的概念，要基于實(shí)際情況測(cè)算持有房屋的總價(jià)值是多少;第二是納入征稅范圍的評(píng)估價(jià)值，這個(gè)時(shí)候可能會(huì)有抵扣，比如說(shuō)房屋原值的70%等類似的比例。

　　對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，從住房角度看，三套以內(nèi)住房都算是正常的，尤其是考慮到剛需置換和異地居住等，所以普通人的住房持有，問題其實(shí)不大，甚至不會(huì)納入征稅范圍。而對(duì)于其他多套住房的持有，超過三套的，預(yù)計(jì)征稅的可能性是很大的。

　　關(guān)鍵在于科學(xué)、合理的操作辦法出臺(tái)(彭劍波)

　　我們期待科學(xué)、合理的操作辦法出臺(tái)，但目前我認(rèn)為還存在以下難點(diǎn)：

　　第一，不同性質(zhì)/類型的房屋，可能購(gòu)置成本差距很大，但出讓價(jià)格可能相同或者相當(dāng)，房產(chǎn)稅率如何確定，如何保證公平征收?

　　第二，房產(chǎn)大都在私人手中，千家萬(wàn)戶如何操作?如何保證征收時(shí)間的公平性?

　　第三，如果按評(píng)估值征收?評(píng)估值如何科學(xué)確定?怎么評(píng)估?誰(shuí)來(lái)評(píng)估?如何確保評(píng)估過程的透明?

　　房地產(chǎn)稅不是簡(jiǎn)單地增加一個(gè)稅種，而是要對(duì)房地產(chǎn)稅收體系做一個(gè)整體的考量和設(shè)計(jì)，有增有減，要增加持有環(huán)節(jié)的稅種，就要降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的納稅，還要正確處理土地出讓金與房地產(chǎn)稅的關(guān)系，考慮民生住房需求的減免，要對(duì)房地產(chǎn)稅體系進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)后，科學(xué)地進(jìn)行征收。

　　北京金大置地投資有限公司在香港、上海和北京的團(tuán)隊(duì)匯聚了擁有豐富的投資、工程技術(shù)、資產(chǎn)管理及項(xiàng)目管理的專才，北京金大置地投資有限公司工作人員具有豐富的國(guó)際專業(yè)水準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)投資有獨(dú)到的眼光及高效的執(zhí)行能力。金大置地房地產(chǎn)部門一直保持與國(guó)內(nèi)及集團(tuán)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的緊密合作，亦與國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商，建立良好的合作關(guān)系。