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為了控制房?jī)r(jià)，各方可謂“妙計(jì)”不斷。房地產(chǎn)稅尚處在立法規(guī)劃中，建議征收房屋控制稅的呼聲又起來(lái)了。

和多數(shù)人認(rèn)為“房地產(chǎn)稅”不是針對(duì)房?jī)r(jià)，幾乎一致的意見認(rèn)為如征收空置稅則是以抑制房?jī)r(jià)為主要目的。

可能不少人會(huì)和莊主有同樣的疑問(wèn)：既然如此，這樣的一個(gè)稅種，為何不盡快落實(shí)呢？因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱，想必其中必有原因，對(duì)吧？

如果開征房地產(chǎn)稅，會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響呢？又會(huì)對(duì)哪些人會(huì)產(chǎn)生影響呢？我們不妨來(lái)探討探討。

—— 壹 ——

每一個(gè)稅的開征，往往是從一些知名的研究人士的建議開始。近日，一位身份比較特殊的人士，仇保興，再次呼吁出臺(tái)“空置稅”。

仇先生的身份特殊在，他是國(guó)院參事，曾任住房建設(shè)最高管理部門的副部長(zhǎng)。他的建議應(yīng)該不是無(wú)的放矢，此番再度呼吁，也可理解為提前吹風(fēng)之意。

仇先生是在近日舉辦的《參事講堂》上再次提出建議征收空置稅的。依據(jù)是，目前我國(guó)房屋空置率比較高。

在此之前的今年5月14日，中國(guó)社科院城市所與社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》中就明確建議以“空置稅”這一行為稅來(lái)替代房產(chǎn)稅，以鼓勵(lì)住房持有者出租房屋，體現(xiàn)“可持有但不可空置”導(dǎo)向，不過(guò)對(duì)家庭自用住房不征收。

該《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，征收空置稅既可以增加住房的持有成本，也可以鼓勵(lì)住房出租以提高住房的利用效率。因?yàn)?，即使在北京這樣的一線城市，年租金收益率一般也比不過(guò)同期貸款利率。

在沒(méi)有政策優(yōu)惠的情況下，企業(yè)機(jī)構(gòu)一般傾向于出售居住物業(yè)而不是持有居住物業(yè)。與其勉強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)和機(jī)構(gòu)持有住房，還不如鼓勵(lì)愿意持有住房的個(gè)人出租房屋。

對(duì)空置的非家庭自用住房征收“空置稅”，鼓勵(lì)住房持有者出租房屋，體現(xiàn)“可持有但不可空置”政策導(dǎo)向?！翱罩枚悺钡恼魇諔?yīng)采取“窄稅基、高稅率”的方式，將稅收對(duì)象鎖定擁有非家庭自用住房而不出租利用的家庭。

—— 貳 ——

空置稅落地的前提是我國(guó)空置稅比較高。那么，我國(guó)房屋空置率到底有多高？

中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心在2014年6月10日的一份調(diào)查顯示：2013年全國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，其中北京為19.5%，上海為18.5%，重慶為25.6%，成都為24.7%，武漢為23.5%，天津?yàn)?2.5%。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)發(fā)起的2015年5月全國(guó)城市住房市場(chǎng)調(diào)查顯示：主要城市的住房空置率整體水平在22%-26%。一線城市空置率22%，二線城市24%。

房屋空置率會(huì)造成什么情況呢？空置率越高，使用率就越低，泡沫越大。按照國(guó)際常見的標(biāo)準(zhǔn)，空置率10%以下為較合理區(qū)，房屋供求基本平衡；10%-20%之間為危險(xiǎn)區(qū)間；20%以上為房屋庫(kù)存嚴(yán)重積壓。

按此理解，我國(guó)主要城市的房屋庫(kù)存是嚴(yán)重?cái)D壓的。前不久任志強(qiáng)先生還說(shuō)我們“缺房子”里，一項(xiàng)以數(shù)據(jù)說(shuō)話的老任，不知道看了這數(shù)據(jù)會(huì)作何想？

空置率高的地方，之前被叫做“睡城”。這幾年，說(shuō)西安部分區(qū)域是“睡城”的人也不少，對(duì)西安的空置率比較敏感的人士，也一直以此來(lái)提醒小心西安的房?jī)r(jià)。

—— 叁 ——

空置稅的威力怎么樣？或者說(shuō)有多“可怕”？我們來(lái)看看香港的情況，可以窺知一二。

今年6月28日，香港公布了六項(xiàng)房屋政策新措施，其中有一項(xiàng)便是“空置稅”。

香港是按年征收空置稅，主要針對(duì)的是閑置期滿6個(gè)月的未居住也未出租的一手住房，征收金額是租金的兩倍，也就是評(píng)估出的年租金的200%！

以香港的模式，假設(shè)一套兩室一廳房屋的月租金是6000港幣，年租金就是72000港幣，空置稅達(dá)到144000港幣。

拿西安的房子舉例，如果是月租4000元的三室一廳，年租金就是48000元，每年空置6個(gè)月以上，不但沒(méi)有租金收入，還要交96000元的空置稅。

這對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，不僅是認(rèn)知的問(wèn)題，自己沒(méi)租金收入，還要交“巨額”空置稅，接受不了。空置稅按年征收，空置時(shí)間越長(zhǎng)，成本越高，真心空不起。

如果開征空置稅，對(duì)誰(shuí)影響比較大呢？毫無(wú)疑問(wèn)是投資客和多套房持有者。

之前，手上有很多套房子，租售比不高和沒(méi)有稅費(fèi)壓力，就沒(méi)有足夠的動(dòng)力去出租運(yùn)營(yíng)自己的空置房源。房子沒(méi)人住，是一種資源的浪費(fèi)。

如果要開征空置稅，意味著更多存量房源的釋放，二房東拿房不再難，租客租房也更多選擇，還能盤活閑置，避免資源浪費(fèi)。

屆時(shí)，市場(chǎng)上空置房源大部分都會(huì)投入到租房市場(chǎng)中來(lái)，大量的房源供應(yīng)也將使得房屋租金應(yīng)聲而跌，租房的生活條件也會(huì)得到極大的改善。

—— 肆 ——

房屋空置稅要落地，同樣離不開全國(guó)性的不動(dòng)產(chǎn)登記。截止目前看，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記已全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、全面鋪開。

自然資源部最新調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國(guó)335個(gè)地市、2853個(gè)縣區(qū)共設(shè)立3001個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記辦事大廳、3.8萬(wàn)個(gè)窗口，8萬(wàn)多一線登記工作人員平均每天為30多萬(wàn)企業(yè)和群眾提供不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)。

未來(lái)國(guó)家可以輕松查到擁有大量房子的人，對(duì)炒房者的打擊就可以化被動(dòng)為主動(dòng)，打擊也會(huì)更加精準(zhǔn)和高效。其次，結(jié)合空置稅的內(nèi)容，炒房行為會(huì)大幅收斂，也將有更多可租房源釋放出來(lái)。

現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，房屋空置稅如果稅率太低，則不會(huì)動(dòng)搖投資客囤房的積極性；如果稅率過(guò)高，可能會(huì)影響整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的走向，甚至整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，所以，需要有一個(gè)合理額度。

如此一來(lái)，很多人會(huì)愿意把房子拿來(lái)出租，既賺了租金又能避免房屋閑置產(chǎn)生的巨額稅務(wù)問(wèn)題。區(qū)別不同的是，香港的空置稅是針對(duì)一手住房，內(nèi)地的空置稅如果落地，則要集中針對(duì)非家庭自住之外的空置房源。

—— 伍 ——

如果開征空置稅，會(huì)經(jīng)歷一個(gè)什么樣的過(guò)程？

按照我國(guó)確定的稅收法定原則，今后開征新稅，應(yīng)當(dāng)通過(guò)全國(guó)人大及其常委會(huì)制定相應(yīng)的法律；同時(shí)，對(duì)現(xiàn)行的稅收條例修改上升為法律或者廢止的時(shí)間也作出了安排，力爭(zhēng)在2020年前完成改革任務(wù)。

換言之，即便要開征空置稅也要通過(guò)全國(guó)人大及其常委會(huì)制定相應(yīng)的法律。

而按照十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃，共有各類立法項(xiàng)目116件。其中，空置稅并未列在其中，也就是說(shuō)，2018年至2023年，空置稅不會(huì)進(jìn)入人大的立法議程。

空置稅出臺(tái)可能性不大，但針對(duì)多套持有收取相對(duì)高稅費(fèi)是必然趨勢(shì)。當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收基本集中在交易環(huán)節(jié)，未來(lái)在房地產(chǎn)稅落地的情況下，其中必然降低交易環(huán)節(jié)，增加持有環(huán)節(jié)的稅收。

事實(shí)上，針對(duì)持有環(huán)節(jié)收稅的房地產(chǎn)稅正在制定中。

3月，“兩會(huì)”上傳出消息，全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)工委、財(cái)政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法草案；

4月，房地產(chǎn)稅法草案在系統(tǒng)內(nèi)部征求過(guò)意見，省級(jí)人大、省級(jí)財(cái)政等相關(guān)部門都參與其中；

9月7日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃公布。房地產(chǎn)稅法被列入第一類項(xiàng)目。

10月15日，自然資源部向地方下發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合匯交工作的函》，要求今年年底前所有市縣存量數(shù)據(jù)整合匯交全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息。

普遍認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，特別是不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建成并全面運(yùn)行后，能夠?yàn)檎魇辗康禺a(chǎn)稅提供更加充分的依據(jù)和基礎(chǔ)信息，能夠更加有效支撐房地產(chǎn)稅收改革工作。