廣州熱線

來源 |樓市鏘鏘說（realsult）

作者 |劉子

2018，中國房地產(chǎn)的大戲已經(jīng)落幕，總銷售額預(yù)計突破14萬億，而GDP約91萬億，無疑依然是中國的巨無霸產(chǎn)業(yè)。

排名第一的碧桂園干到7000多億，拉到“三百六十行”里，能抵大多數(shù)行業(yè)一年的產(chǎn)值，頭部企業(yè)的馬太效應(yīng)進一步加劇。

數(shù)據(jù)依然耀眼，鑼鼓照樣喧天，鞭炮刷刷齊鳴，世間理應(yīng)充滿歡聲笑語，可從廣大地產(chǎn)人的臉上，分明看不到太多喜悅：

領(lǐng)導(dǎo)們剛剛包裝好匯報數(shù)字，行政部在為年會預(yù)算和獎品精打細算，員工們盤算完年終獎沉默不語，還有人為可能降臨的裁員戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢……

辭舊迎新的大好日子，舊的不好辭，新的不好迎，心情可能還有些沉重。

<2018年中國房企銷售金額前十排行榜>

1

作為2018年的房地產(chǎn)主戰(zhàn)場，二線城市更像是一個縮影。

三年前，我曾在沿海某二線城市郊區(qū)有投資型住房一套，尚未辦產(chǎn)證，剛剛過完2018年春節(jié)，各大中介瘋狂打電話問賣不賣，價格好說，后期各種稅費均可由賣家承擔(dān)。

架不住連環(huán)奪命CALL，不幾天，掛出去試試，結(jié)果頭天掛出去，當(dāng)晚有人要，次日電話談妥，第三天就簽合同，以至于現(xiàn)場拿到首付款，還處于恍惚狀態(tài)。

還沒清醒過來，不幾月，房價繼續(xù)狂飆，又漲了25%左右，只好暗自嘆息。

然而，到了2018年底，市場卻又急轉(zhuǎn)直下。當(dāng)初所賣掉的那個房子的小區(qū)二手房價格已降了不少，且是有價無市，市場基本沒有成交，失望的心里又得到一點點補償。

2018年樓市，給人的感覺就是：眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌 了！

整個二線城市也多半如此，上半年風(fēng)光無限，沖到H點，開發(fā)商、中介笑逐顏開。

下半年急速下墜，凍到冰點，眾多拖到下半年開盤的項目后悔不迭，二手中介也開始吃上半年老本。

回頭一看，2018年就像坐了一回過山車.給人一種“眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了！”的感覺。

那么2019年會不會好？

其實大家心里都沒底。

2

新年伊始，央行不出預(yù)料地降準，終于給這個寒冷冬天帶了一點溫暖。

地產(chǎn)營銷人躍躍欲試，試圖借機再炒一把，可惜炒的還是剩飯，無非再次把降準與放水搞在一起，并重溫歷年悲極轉(zhuǎn)樂的歷史，忽略大經(jīng)濟環(huán)境的改變，忽略本次降準的背景、目的，炒著炒著自己都覺得沒意思。

那么2019年到底會怎樣？

我的觀點很明確，中國房地產(chǎn)2019年大概率不會好過，地產(chǎn)人應(yīng)拋除不切實際的幻想，準備過一段時間苦日子！

作為一個從地產(chǎn)營銷外腦，投身到地產(chǎn)開發(fā)商，再跨到金融行業(yè)的實踐觀察派，在各大磚家、媒體，各種經(jīng)濟、投資、人口因素等老生常談之外，我想談幾個自己切身的感受：

一、房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，需要錢堆出來。此前黃金二十年，下有老百姓旺盛的購買力和購買欲望作支撐，上有金融機構(gòu)大量、便宜的資金作牽引，集萬千寵愛于一身，想不火都難。

近年來，老百姓的錢袋子日益掏空，實體經(jīng)濟又身處困境期，加上大A股、P2P、各種幣、各種貸的輪番洗劫，下游購買力數(shù)年之內(nèi)難以恢復(fù)。

同時，自2017年開始，上游金融去杠桿、嚴監(jiān)管，各金融機構(gòu)扎緊錢袋子，短期之內(nèi)難再有大量、便宜的資金供給。

最新聽說不少百強房企年化利息15~16個點的資金都吃，更凸顯融資難題。所以，上下游都吃緊，夾在中間的房地產(chǎn)沒有異軍突起的邏輯。

二、房地產(chǎn)屬于大宗資產(chǎn)，全球大宗商品價格都在下降，那么中國房地產(chǎn)屹立不倒的依據(jù)在哪里？

隨著18年底美股崩盤，正式轉(zhuǎn)入熊市，全球唯一一大投資熱點被掐滅，各大宗商品、海外房產(chǎn)、虛擬貨幣更是早就跌得透心涼，中國房地產(chǎn)能守住微跌就算不錯。

三、中國經(jīng)濟增長邏輯正在發(fā)生改變，2018年中國第三產(chǎn)業(yè)占比超50%，經(jīng)濟增長的重點已經(jīng)由生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化為服務(wù)力。

縱觀近40年經(jīng)濟發(fā)展，前20年，首先解決的是“衣食”，故大型食品飲料企業(yè)、服飾企業(yè)風(fēng)生水起。

2000年以后，重點解決的是“住行”，房地產(chǎn)企業(yè)、汽車企業(yè)、以高鐵為代表的交通類型企業(yè)占據(jù)天時地利人和，一路狂奔。

目前，“住行”需求不再突出，從汽車銷售0增長就可見一斑，中國正由“住行”消費向服務(wù)消費升級，人們渴望“買健康快樂和不油膩的品質(zhì)美好生活”，“豪”宅、“豪”車作為油膩生活的典型符號，已經(jīng)不是消費升級、經(jīng)濟增長的主流。

<數(shù)據(jù)來源：任澤平團隊>

3

四、房地產(chǎn)屬于為數(shù)不多的高度管控的非戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，房管、規(guī)劃、土地、建設(shè)、工商、稅務(wù)、城管、消防、人防、環(huán)?！徊婀芾?、輪番上陣，把開發(fā)商生生地搞成了“弱勢群體”。

要論政府管控力，沒有幾個行業(yè)比對付房地產(chǎn)更有辦法。

國家戰(zhàn)略早已明確，制造業(yè)升級、科技驅(qū)動、環(huán)保先行，與遏制房價并駕齊驅(qū)，各級政府部門執(zhí)行力又強于以往，房地產(chǎn)要靠邊，好日子還輪不到大家。

五、2018年下半年，政府宣布去庫存任務(wù)基本結(jié)束，并降低棚改貨幣化比例，推動房地產(chǎn)的最后一根稻草被收走。

還記得我曾經(jīng)操盤過的某沿海二線城市郊區(qū)樓盤，區(qū)域市場容量小，外來務(wù)工人員收入低，消費力有限，因此2015年開盤前亞歷山大。

當(dāng)時，我們制定了低價入市策略，以親民的樓市形象入市，并通過大范圍出去拉客等營銷手段，一路苦干實干，開盤也只是略微超出既定指標。

不久后，天上掉餡餅，當(dāng)?shù)赜瓉沓擎?zhèn)大拆遷，政府以貨幣化補償為主且出手闊綽，房價連連攀升，營銷費用也因而一再壓縮，因為——

只要在拆遷區(qū)域巡個展，在樓體掛幾塊巨幅，就實現(xiàn)持續(xù)旺銷，最終收獲政府、居民、開發(fā)商皆大歡喜的和諧局面。

時間來到2018年，當(dāng)時戰(zhàn)友們操盤新的郊區(qū)樓盤，本地客戶已經(jīng)安置完畢，沒有了新的拆遷客，外來務(wù)工人員更加買不起，日子相當(dāng)難過，只能感嘆時運不濟。

隨著去庫存、棚改周期結(jié)束，最后的稻草被燒成草木灰，下一根稻草在哪里，誰也不知道。

六、股市是未來預(yù)期值的直接體現(xiàn)，代表著精英階層對各大行業(yè)的未來認同度。

2015年6月股市高點以來，房地產(chǎn)表現(xiàn)持續(xù)低迷，整體行業(yè)市盈率已處于低位，僅高于金融、鋼鐵等行業(yè)。

然而，金融、鋼鐵還能起起伏伏，唯獨房地產(chǎn)一直處于下行狀態(tài)，除少數(shù)龍頭股票，大多數(shù)房地產(chǎn)股仍被按在地上不斷摩擦，不知道何時才能翻身。

<房地產(chǎn)板塊周K線圖>

4

總結(jié)——

2019年，中國房地產(chǎn)市場向好的邏輯難以存在。但是，中國房地產(chǎn)何時又遵循過邏輯呢？畢竟——

這么多年來，中國房地產(chǎn)最大的邏輯，就是一向反邏輯。

自從脫離房地產(chǎn)行業(yè)以來，接觸到了更多行業(yè)的我，才發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)其實還算良好，其它多數(shù)行業(yè)更是一地雞毛。

2018年樓市已然逝去，我們見證了它的高潮、震蕩與低潮，我們瘋狂過、焦慮過、反思過，它真是中國樓市周期最完整、最戲劇化的一年。

所以，2019中國房地產(chǎn)其實向好也罷、向壞也罷，我們其實都不必瘋狂、焦慮，調(diào)整好心態(tài)，迎接它就是了。

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