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又一家內(nèi)地房企奔赴香港上市。

2月13日，德信中國(guó)控股有限公司在香港舉行IPO新聞發(fā)布會(huì)，董事長(zhǎng)胡一平現(xiàn)身。這位同樣宣稱自己出身農(nóng)村的企業(yè)被人稱為“非典型行家”，在地產(chǎn)和金融領(lǐng)域均有業(yè)務(wù)布局，現(xiàn)在他要帶領(lǐng)自己的德信中國(guó)開(kāi)啟香港資本市場(chǎng)的征途。在他之前，中梁控股、正榮集團(tuán)、弘陽(yáng)地產(chǎn)等地產(chǎn)公司都在去年實(shí)現(xiàn)了香港上市。

德信中國(guó)將于2月14日至2月19日公開(kāi)招股，預(yù)期于2月26日在港交所主板上市。

招股書(shū)顯示，德信中國(guó)將發(fā)售5.32億股股份，其中香港公開(kāi)發(fā)售股份5320萬(wàn)股股份，國(guó)際發(fā)售股份4.78億股股份，每股發(fā)售價(jià)3.25港元，擬籌資約2-3億美元。

德信中國(guó)的總部位于杭州，從城市布局來(lái)看，這是一家典型的深耕一省的區(qū)域性公司。德信中國(guó)土地儲(chǔ)備總計(jì)為693.39萬(wàn)平方米，其中589.87萬(wàn)平方米位于浙江省，占比達(dá)85%。

截至2018年11月30日，在德信中國(guó)107個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目中，28個(gè)位于杭州，26個(gè)位于溫州，18個(gè)位于湖州，5個(gè)位于臺(tái)州，5個(gè)位于舟山，5個(gè)位于衢州，4個(gè)位于寧波，4個(gè)位于金華，4個(gè)位于徐州及2個(gè)位于南京，其余項(xiàng)目位于麗水、常州、合肥、上饒、九江及武漢。位于杭州與溫州的項(xiàng)目占據(jù)了德信中國(guó)半數(shù)比例。

與德信中國(guó)具有類似戰(zhàn)略的是濱江集團(tuán)，同樣深耕浙江一省。作為老牌本地房企，濱江集團(tuán)同樣受困于區(qū)域化戰(zhàn)略。不同的是，濱江集團(tuán)擅長(zhǎng)做高端產(chǎn)品，德信中國(guó)則專注中產(chǎn)階層客戶。建業(yè)集團(tuán)在河南堅(jiān)持省域化戰(zhàn)略，他的布局網(wǎng)絡(luò)更加密集、下沉。隨著行業(yè)集中度的提高，深耕區(qū)域戰(zhàn)略的地產(chǎn)公司正在拉大與頭部房企的距離。

德信中國(guó)需要應(yīng)對(duì)政策變化帶來(lái)的布局網(wǎng)絡(luò)過(guò)于集中的風(fēng)險(xiǎn)，他們提出，未來(lái)發(fā)展策略為繼續(xù)深耕浙江省，并將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至長(zhǎng)三角及全國(guó)的主要城市。

在招股書(shū)中，高毛利率、高凈利潤(rùn)是德信中國(guó)過(guò)往業(yè)績(jī)的一大亮點(diǎn)。

截至2015年、2016年、2017年、2018年9月30日，德信中國(guó)的毛利分別為人民幣59.21億元、人民幣90.83億元、人民幣153.27億元及人民幣185.74億元，毛利率分別為10 .4%、13 .0%、23 .4%及32 .4%。德信中國(guó)的毛利率、凈利潤(rùn)率較高，德信中國(guó)給出的理由是杭州、溫州房?jī)r(jià)走高帶來(lái)的。

2017年9月30日至2018年9月30日，溫州的平均售價(jià)每平方米人民幣1.74萬(wàn)元小幅提升至每平方米人民幣1.8萬(wàn)元，從而使得德信中國(guó)整體平均售價(jià)提高。

然而，房?jī)r(jià)走高并不必然帶來(lái)高毛利率，因?yàn)榈貎r(jià)高企與付款方式變化會(huì)擠壓房企利潤(rùn)。一位上市房企高管人士表示，2017年房企業(yè)績(jī)毛利率水平大致在30%上下，主要是2016-2017年市場(chǎng)火熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快所導(dǎo)致。但今年的年報(bào)反映的是2018年業(yè)績(jī)，房企整體毛利率水平肯定是下降的。

在一二線城市調(diào)控政策趨嚴(yán)的背景下，高于30%的毛利率意味著城市布局主要在三四線城市，這大致符合德信中國(guó)的城市布局特點(diǎn)。

需要存疑的是，在房住不炒的政策基調(diào)下，對(duì)德信中國(guó)過(guò)去一年利潤(rùn)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的溫州，這個(gè)因?yàn)槌捶繄F(tuán)曾聞名全國(guó)的城市能否繼續(xù)保持熱度，在棚改貢獻(xiàn)力度逐漸降低的情況下，三四線城市又是否能持續(xù)保持房?jī)r(jià)上漲。

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)公司對(duì)資金有著極大的渴求。近年來(lái)，隨著政府采取了一系列措施以管理貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)和信貸投放，力促“去杠桿”，一眾在過(guò)往低調(diào)從事的房地產(chǎn)企業(yè)趕赴香港上市。香港資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)向來(lái)估值不高，但急需拿到融資的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)沒(méi)有更好的選擇。

德信同樣，截至2018年9月30日，一年內(nèi)償還的計(jì)息借款為58.06億元，第二年償還的為26.76億元，二至五年內(nèi)償還的為20.79億元，五年以上償還的為1.37億元。

德信中國(guó)執(zhí)行董事兼副總裁馮霞指出，截至2018年9月，公司的銀行短期有息負(fù)債約13.06億元，占總銀行有息負(fù)債的45%。現(xiàn)金余額49.9億元，現(xiàn)金余額非常充足。

德信中國(guó)成為2019年第一家赴港上市的房企，在他前面，已經(jīng)有數(shù)家同行做了同樣的選擇。他能脫穎而出嗎？