住宅擬按套內(nèi)面積交易？住建部征求意見稿背后是這8個字！
買了一箱水果后，發(fā)現(xiàn)包裝用的紙箱占了1/3分量，我們知道這是欺詐；但如果買100平方米房子，套內(nèi)使用面積卻只有70平方米，售房者會說，這是“常理”。
近日，這個所謂“常理”有望終結(jié)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住建部公布38項征求意見稿，其中，《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》提出：“ 住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易。”
這是住建部 首次在官方文件中，明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進行交易。
這是否意味著，房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”？
盡管此說為時尚早，但有成語道：“一葉知秋。”在長安君看來，至少 這個意見稿在釋放一個鮮明信號，核心是八個字——“民有所呼，政有所應(yīng)”。
“天下購房者苦公攤久矣”
住宅，關(guān)系每個人的切身利益。而對購房者而言，“公攤傷民”。
自1998年進入商品房時代開始，由購房者分攤購買的共有建筑面積這個“行業(yè)習慣”，就一直廣受詬病。買房者，不僅要為實際的棲身處付錢，電梯井、垃圾道、設(shè)備間、配電室、值班警衛(wèi)室……這些面積不小、又難以測量的“公攤”，也不知不覺成了一頭吸金的“巨獸”。
由于缺乏法律約束，公攤系數(shù)還連創(chuàng)新高。
近年，在山東高密，甚至出現(xiàn)了公攤達52%的“神仙樓盤”。
一邊是公攤面積“霧里看花”，人防工程等國家明文規(guī)定不屬于共有部分的結(jié)構(gòu)，被一些開發(fā)商計入公攤；另一邊，購房者明明掏了錢，公攤卻又被開發(fā)商劃成車位，二次出售……難怪有老百姓慨嘆“天下購房者苦公攤久矣”。
在長安君看來，此次征求意見稿，正劍指這一積疾。
“觸動利益比觸動靈魂更難”。有人說，改變計價制度會造成住房市場波動；有人說，公攤是地方政府“調(diào)控樓市”的暗器；有人說，圍繞著公攤這塊“唐僧肉”，已經(jīng)形成縱橫交錯的食利者群體，牽一發(fā)而動全身，阻力重重。
但征求意見稿在昭示：“歷史遺留”不是借口，回應(yīng)民意方顯擔當。
決定改革方向的根本尺度，不是能不能出政績，也不是會不會提升幾個指標，而是要看能不能讓人民有獲得感，能不能讓百姓成為利益的最大享有者。因此，越是盤根錯節(jié)、根深蒂固的老毛病，就更應(yīng)該提早著手糾正。
“民有所呼，政有所應(yīng)”。
近年來，一枚枚行政審批印章被送進了博物館，機構(gòu)改革提高了效率、“裁”掉了慵懶，個人所得稅改革成為不分行業(yè)、不分階層的流行話題。行政限權(quán)、機構(gòu)調(diào)整、減稅降費……哪一項不關(guān)乎老百姓真金白銀的利益？又有哪個不曾被認為“困難重重”、“難以落地”？
改革只有進行時，改革沒有休止符。
正如習近平總書記所說：“人民對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標?！鼻杏涍@句話，它是擔當與否的試金石。
讓房屋買賣“可計算、可監(jiān)督”
征求意見稿的意義，絕不止于一種態(tài)度宣示。
一旦正式面世，它更是一款實際的監(jiān)管利器?？诚颉肮珨偂边@頭巨獸身上，附著的種種不對等、不透明、不公平。
有業(yè)內(nèi)專家認為，公攤面積是房地產(chǎn)市場“最不透明的一項指標”。因為，除了開發(fā)商，購房者很難拿到有詳細公攤情況的測繪報告，這導(dǎo)致公攤面積存在很多貓膩，比如重復(fù)公攤、重復(fù)收錢；再比如，日后的供暖費、物業(yè)費等，各家公司往往要加上公攤面積收取，這又給購房者造成一筆超額支出。
而要從制度上堵住這一漏洞，或許可從“按套內(nèi)面積交易”始。
因此，它的真正意義在于讓住房市場更可計算，更可監(jiān)督，更具有透明性。
對購房者而言，更透明意味著能更充分行使權(quán)利。
過去，消費者只能按照房產(chǎn)證記載的面積交錢付費。而以后，購房者再不必為討個明白，連跑數(shù)個部門，通過專業(yè)測量機構(gòu)為“寸土必爭”。房屋套內(nèi)有多大，又需要為哪些面積買單，明明白白，一目了然。
對監(jiān)督管理機構(gòu)而言，更透明意味著能夠進行更有效的監(jiān)督。
車庫、停車位、附屬商業(yè)設(shè)施到底算誰的，是監(jiān)管中讓人撓頭的問題。開發(fā)商固然付出了建設(shè)費用，可購房者也拿出了真金白銀。因此，轉(zhuǎn)賣權(quán)歸誰？收益應(yīng)該給誰？這些模糊問題，今后將清晰明白，有效減少扯皮。
（注：某住宅產(chǎn)權(quán)登記顯示，專有建筑面積63.43平方米，分攤建筑面積21.04平方米。）
對住房市場而言，更透明意味著更健康的發(fā)展環(huán)境。
在市場里，價格就是信息，價格決定了該生產(chǎn)消費多少商品。按套內(nèi)面積計價，將價格錨定在與房屋用途最核心的套內(nèi)面積上，避免了公攤與室內(nèi)“眉毛胡子一把抓”造成的價格扭曲。更健康合理的住房計價標準，無論對住房消費、政府調(diào)控還是市場發(fā)展，都具有基礎(chǔ)性的積極意義。
避免住宅單價上漲，考驗法律銜接能力
有業(yè)內(nèi)專家評價，中國的房地產(chǎn)管理行業(yè)標準在不斷優(yōu)化，“按套內(nèi)面積計算” 是住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展到成熟階段的必然結(jié)果，也是與國際接軌的表現(xiàn)。
這也不難解釋，為何征求意見稿甫一面世，立刻引發(fā)熱議。
輿論在廣泛叫好的同時，也有人擔心，從成效看，改革會不會“換湯不換藥”；有網(wǎng)友甚至調(diào)侃：“羊毛出在羊身上，按建筑面積算，每平米一萬二，改成套內(nèi)面積，每平米一萬六?！?
這的確值得警惕。
其一，房屋總價也許不會僅因為計算標準的不同而改變。畢竟，綠地、道路、樓道等公共部分，是日常生活所必須的，其成本仍將由購房者買單。其二，也要防止開發(fā)商借計價“轉(zhuǎn)軌”哄抬房價，或者借機“壓縮”公共活動空間、“縮水”公共空間的建設(shè)和服務(wù)質(zhì)量。
如何避免“好事變壞事”？在長安君看來，唯有更具精細度的法律規(guī)范，更有前瞻性的制度設(shè)計。
從立法上，該文件還在征求意見期，假如順利誕生，在性質(zhì)上也是工程建設(shè)標準規(guī)范，是對建設(shè)活動化“底線”的規(guī)則。而我們的商品住房在購買、保有過程中，還有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件。比如，《商品房銷售管理辦法》和《物業(yè)管理條例》，都各有負責。
因此，如何讓這些辦法、條例，與住建部的規(guī)范“順利銜接”而非“相互打架”？是需要執(zhí)政者首先破解的難題。
此外，與立法同等重要的是一句老話：“徒法不足以自行”。
新規(guī)一旦出臺，如何與存量市場、既往實踐相銜接，還需要周密的論證與部署；在轉(zhuǎn)軌期內(nèi)，做好對不法行為的監(jiān)督、糾正、懲戒工作，更需要有力的執(zhí)法措施。因此，在紙上寫下“按套內(nèi)面積計價”的文字，只是第一步。要真正呼應(yīng)民之所盼，需要把思路理得更縝密、目光放得更長遠、步子邁得更堅定。
習近平總書記在新年賀詞中說：“我們都在努力奔跑，我們都是追夢人。”
追夢路上，相信住建部會有許許多多的同行者。因為夢的方向，就是老百姓幸福生活的方向。
（原題為《住宅擬按套內(nèi)面積交易？住建部征求意見稿，背后是這8個字！》）
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