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“繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?！绷攘葦?shù)百字，再次明確2022年房地產(chǎn)發(fā)展方向。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，“房住不炒”“三穩(wěn)”等關(guān)鍵詞再次強調(diào)了房地產(chǎn)總基調(diào)不會變，“探索新的發(fā)展模式”“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”則是首次出現(xiàn)在《政府工作報告》中，既在字里行間透露出今年房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點，又詮釋了對保障不同群體合理住房需求的高度重視。

多位代表委員和專家在接受人民網(wǎng)記者采訪時表示，今年的《政府工作報告》延續(xù)了此前中央經(jīng)濟工作會議的基調(diào)和任務(wù)，保證了調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強了調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準性。同時，圍繞“房住不炒”的長效機制和房地產(chǎn)供給側(cè)改革，緊扣“高質(zhì)量”主線促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，這些中長期思路對于今年開展房地產(chǎn)工作具有積極意義和促進效果。

加強民生兜底保障

明確堅持“房住不炒”“三穩(wěn)”目標

“全文共出現(xiàn)76次！”這是“穩(wěn)”字在今年《政府工作報告》中出現(xiàn)的次數(shù)。與之對應(yīng)，我國房地產(chǎn)政策基調(diào)背后同樣連著一個“穩(wěn)”字。

有專家表示，以“穩(wěn)”為主題，再次明確要求“房住不炒”，是今年房地產(chǎn)市場調(diào)控長期的指導(dǎo)方針，也是持續(xù)改善民生，著力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤的重要保證。

“從2016年首次提出‘房住不炒’，這個提法是一以貫之的，這表明中央對房地產(chǎn)市場政策的導(dǎo)向已經(jīng)非常明確，不再將房地產(chǎn)作為短期調(diào)控手段?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心研究員、國研經(jīng)濟研究院院長李布在接受人民網(wǎng)記者專訪時表示，當(dāng)前我國住房領(lǐng)域發(fā)展不平衡、不充分矛盾仍然存在，歸根結(jié)底就是要滿足群眾實實在在的住房需求，特別是重點群體的階段性住房困難問題。

“中央對房地產(chǎn)的政策一直是明確而延續(xù)的。在不同的時期采取寬或嚴的調(diào)控是正常的，不必過度擔(dān)憂?！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，目前，房地產(chǎn)政策工具是長短結(jié)合，在循序漸進中房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制已初步形成。

今年兩會對房地產(chǎn)的表述，放在了“切實保障和改善民生”板塊中。對此，李布分析稱，“住有所居”是民生“七有”的重要內(nèi)容之一，切中了住房本身的核心要義，其背后折射出的是，一方面住房要向居住屬性回歸，另一方面住房的投資作用特別是投機作用必須得到有效抑制。

“在‘穩(wěn)’的基調(diào)下，具體而言，未來保障性租賃住房市場供給將起到加強民生兜底保障的作用，解決群眾的住房民生問題，真正實現(xiàn)‘房住不炒’、平抑房價。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然表示。

探索新發(fā)展模式成亮點

助推“租購并舉”政策落實落地

今年的《政府工作報告》首次提出要“探索房地產(chǎn)新的發(fā)展模式”。這一表述，是繼去年底中央經(jīng)濟工作會議提出之后，再次出現(xiàn)在公眾視野。

探索新的住房發(fā)展模式“新”在哪里？李布看來，第一個“新”是要在住房保障和住房市場之間要建立新的結(jié)構(gòu)平衡。

據(jù)他介紹，一方面要在住房保障體系中，更好發(fā)揮政府的作用，通過多種方式實現(xiàn)住房保障群體“應(yīng)保盡保”，特別是要強調(diào)“租購并舉”導(dǎo)向；另一方面要在住房市場體系中，要在充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用基礎(chǔ)上，優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，重在滿足首套中小戶型、中低價位的自住需求，解決好超大城市和大城市群“人房匹配”問題。

第二個“新”是住房領(lǐng)域發(fā)展模式創(chuàng)新，在住房金融制度、房地產(chǎn)稅收體系、土地供給渠道等基礎(chǔ)性領(lǐng)域，深化改革創(chuàng)新，有效控制房地產(chǎn)貸款紅線，化解和防范房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險。

第三個“新”是要形成新的政策調(diào)控工具箱，針對住房矛盾的階段性特點變化，進一步完善調(diào)控手段，突出因地制宜、預(yù)判預(yù)調(diào)，實現(xiàn)穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期，形成新的更加健康平穩(wěn)的市場秩序。

“針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問題，探索新的發(fā)展模式勢在必行?！比珖f(xié)委員莫天全建議，一要堅持市場體系和保障體系并行發(fā)展，建立人-房-地聯(lián)動機制；二要堅持租購并舉，保障租房群體享有公共服務(wù)的權(quán)利；三要堅持盤活存量，健全配套服務(wù)。

最早提出“租購并舉”，并明確其為住房制度改革的主要方向，始自2015年底召開的中央經(jīng)濟工作會議。而確定這一政策導(dǎo)向，針對的正是長期以來我國房地產(chǎn)市場“重售輕租”的現(xiàn)實。

“印象最深的是保障性租賃住房政策的出臺，2021年7月2日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以下簡稱《意見》，首次從國家層面明確了住房保障體系的頂層設(shè)計，體現(xiàn)出國家對于保障性租賃住房的重視程度?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進表示。

“比如，在頂層設(shè)計上，明確了我國房地產(chǎn)市場是以市場化商品房、保障性租賃住房和長租房為支撐的三足鼎立的立體化結(jié)構(gòu)。”趙然認為，這為滿足不同生活水平群眾的需求，為廣大人民群眾創(chuàng)造“住有所居”“優(yōu)其所居”提供了多種選擇。

滿足合理住房需求獲重視

由保障剛需擴展至改善、養(yǎng)老等多方群體

住房消費作為擴內(nèi)需促消費的重要領(lǐng)域之一，對于穩(wěn)增長的重要性不言而喻。在多地發(fā)布的2022年《政府工作報告》中，“滿足購房者合理需求”這一詞也屢被提及，這也意味著，只要能夠真正滿足消費者使用需求即為合理，住房的民生屬性更為突出。

行業(yè)供給側(cè)改革背后都蘊含著新的經(jīng)濟增長點。中國宏觀經(jīng)濟研究院研究員劉琳在接受記者采訪時表示，今年兩會關(guān)于房地產(chǎn)的表態(tài)，既有供給側(cè)內(nèi)容，也有需求側(cè)內(nèi)容，兼顧了中長期發(fā)展和短期市場維穩(wěn)兩方面。

供給側(cè)方面，除繼續(xù)實施城市更新、老舊小區(qū)改造、重大民生設(shè)施建設(shè)等方面以外，《政府工作報告》強調(diào)推進保障性租賃住房建設(shè)，中長期有利于推動發(fā)展長租房市場、探索“租購并舉”新模式，短期內(nèi)也可以拉動投資，為穩(wěn)定經(jīng)濟增長大局做貢獻。

需求側(cè)方面，《政府工作報告》中明確提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，延續(xù)了去年10月下旬以來中財辦、央行、住建部、銀保監(jiān)會等部門關(guān)于住房需求的政策思路，即支持合理的住房需求，包括剛需和改善性住房需求。支持合理住房需求與“房住不炒”并不矛盾，且在房地產(chǎn)市場過快下行時期反復(fù)強調(diào)支持合理住房需求，對穩(wěn)定市場預(yù)期有積極作用。

劉琳舉例稱，從市場運行情況看，去年10月以來個人住房按揭貸款增加，房價上漲城市數(shù)量增加，部分一二線城市二手房市場回暖，市場初現(xiàn)觸底企穩(wěn)跡象。

她還表示，針對新市民解決住房問題，更是從供求兩方面予以支持。一方面完善長租房市場，增加保障性租賃住房供給，另一方面，明確對新市民購房需求實施普惠金融支持。

李布則強調(diào)，下一步無論是繼續(xù)貫徹“房住不炒”的總基調(diào)和“租購并舉”的新模式，還是實現(xiàn)“三穩(wěn)”的預(yù)期，都需要深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，才能實現(xiàn)人、房、地、錢等要素真正暢通起來，城市才能更好地創(chuàng)造美好生活。

給予規(guī)模龐大的新市民群體定向的金融支持政策，正成為“滿足購房者的合理住房需求”的政策發(fā)力點。莫天全在全國兩會上建議，相比而言，降低首付比例對需求端的影響更為直接，既包括對首套房/二套房首付比例的直接調(diào)節(jié)，也包括對部分城市二套住房的認定標準的間接調(diào)節(jié)，“應(yīng)進一步加大對剛需和改善需求的信貸支持力度，促進需求恢復(fù)，穩(wěn)定市場預(yù)期?！?/p>

在我愛我家集團董事長、總裁謝勇看來，滿足合理住房需求，核心則在于面向新市民與青年人，在更大的時間與空間范圍內(nèi)提供豐富多樣的租房選擇，一方面是合理的租金，讓租戶的“付得起”，另一方面是推動職住平衡，為居住構(gòu)建舒適的工作、生活等外部環(huán)境，讓租戶“住得好”。

中央重提因城施策

良性循環(huán)成2022年樓市關(guān)鍵詞

“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”是今年《政府工作報告》中提到的另一大亮點，對于行業(yè)實現(xiàn)健康發(fā)展至關(guān)重要。

在因城施策方面，2015年“兩會”就曾提出堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責(zé)任；2016年則提出因城施策去庫存；2020年為因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。雖然因城施策的目的不同，但因城施策這一調(diào)控手段并未改變。而2022年，因城施策的目的為促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

李布表示，隨著我國新型城鎮(zhèn)化進程不斷深化，人口不僅呈現(xiàn)向大城市群、大都市圈城鎮(zhèn)化集聚的趨勢，而且地區(qū)間人口流動方向發(fā)生新變化，城市間的分化越來越明顯。

“因此，房地產(chǎn)市場不可能全國同此涼熱，肯定是要落實因城施策。”在他看來，各個城市面臨的問題可能完全不同，各地可根據(jù)自身城鎮(zhèn)化水平、人口增長規(guī)模、融資能力，通過包括優(yōu)化供地、完善信貸、調(diào)整稅收、提升公共服務(wù)等一攬子措施，更好的推進和引導(dǎo)保障房、長租房建設(shè)，調(diào)節(jié)住房需求有序釋放，優(yōu)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管環(huán)境。

對此，謝勇表示，從宏觀角度來看，中國的房地產(chǎn)市場正處于重要調(diào)整期，過去房地產(chǎn)有很強的投機屬性，“良性循環(huán)”則推動整個行業(yè)走向穩(wěn)定有序，今后將逐步走向以提升房地產(chǎn)建造品質(zhì)，提升存量房地產(chǎn)服務(wù)品質(zhì)為核心的高質(zhì)量發(fā)展。

那么，2022年房地產(chǎn)行業(yè)該何去何從？如何解決重點群體住房困難問題？“良性循環(huán)”無疑將成為重要關(guān)鍵詞。

“目前房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)仍面臨較多阻礙，不利于經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。”對此，莫天全建議，要進一步加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金支持力度，暢通上下游產(chǎn)業(yè)資金鏈，穩(wěn)定企業(yè)信心。

“高校畢業(yè)生、新藍領(lǐng)等新市民、青年人是我國城鎮(zhèn)化進程中的關(guān)鍵群體，對促進城市新業(yè)態(tài)發(fā)展、帶動國內(nèi)大循環(huán)、穩(wěn)定社會就業(yè)發(fā)揮著重要支撐作用?！比珖f(xié)委員、中央黨校國家行政學(xué)院馬克思主義學(xué)院院長張占斌在接受記者采訪時如是說。

張占斌表示，解決好這部分重點人群的住房問題，既是解決大城市住房問題的關(guān)鍵所在，也是實現(xiàn)人民安居樂業(yè)、社會安定有序的需要。

他同時表示，當(dāng)前各界對租賃住房的關(guān)注點主要集中在供給端，而新市民、青年人為代表的重點群體覆蓋面廣、收入跨度大、住房痛點不一，對保障性租賃住房的需求存在較大差異，需分類研究、統(tǒng)籌考慮。

對此，張占斌建議，要緊密結(jié)合不同關(guān)鍵群體的需求，在建立多層次保障性租賃住房供給體系、提升受保障對象的居住體驗和租住服務(wù)、強化住房基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和租賃市場治理水平等方面，探索美好租住新路徑、新模式、新方法，為大學(xué)畢業(yè)生、新市民、青年人提供保障性租賃產(chǎn)品，切實增強其城市生活的幸福感、獲得感、成就感。