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二手房交易流程對于大部分買房人來說，是不了解的。即便是買過二手房的買家們，很多也是稀里糊涂的，中介通知干啥就干啥，更別說第一次購買二手房的人們，更是兩眼一摸黑。在二手房交易過程中的稅費(fèi)更是個人情況不同，收費(fèi)也不大一樣。

今天小通通就給大家把西安二手房交易流程及費(fèi)用說明白了，讓買賣二手房更清晰！

01

房源委托書

業(yè)主方辦理

▲上圖為西安某中介房源委托資料清單

賣家出售或出租房屋，需先與中介門店簽署《出售/出租房源委托書》，并提供房產(chǎn)證、購房發(fā)、共有權(quán)人同意出售/出租聲明、產(chǎn)權(quán)人與共有產(chǎn)權(quán)人關(guān)系證明、產(chǎn)權(quán)人與共有人身份證明，以上證件見原件留復(fù)印件。這一規(guī)定是為了規(guī)范二手房市場，避免出現(xiàn)假房源。

昨天上午小通通的西安中介圈紛紛轉(zhuǎn)發(fā)【西安市住房保障和房屋管理局】關(guān)于檢查出售房源必須簽署房源委托書的通知。若業(yè)主不簽署房源委托書的，將下架房源。

02

交定金簽三方協(xié)議

買賣雙方+中介辦理

在買方看房后，看上房屋后需繳納一定的誠意金給中介門店。若最終賣方不賣了，中介退還買家繳納誠意金。

買賣雙方初步達(dá)成協(xié)議后，一般會由買家給賣家繳納定金。若賣方不賣，將按照定金金額的雙倍進(jìn)行賠償。

在辦理正式過戶手續(xù)前，買賣雙方及中介門店會簽署購房三方合同（買家、賣家、中介各一份），中介服務(wù)費(fèi)西安一般是房款的1.5%~3%，3%的居多。若買家是按揭貸款的話，還會有1.5%~2%的費(fèi)用（含評估費(fèi)等）。買賣雙方不論誰違約，目前西安市場按照成交價的20% 作為違約金，另外退還定金和定金利息。若，買賣雙方還有其他約定，都可以寫進(jìn)合同或者簽署補(bǔ)充協(xié)議。

03

網(wǎng)簽、資金監(jiān)管

買賣雙方辦理

// 網(wǎng)簽備案（含購房資格審查）

接下來買賣雙方協(xié)商好時間，一起在房管局做過戶手續(xù)的第一步：購房網(wǎng)簽備案（含購房資格審查，備案開始后可以在 fang99.com 查詢），需要注意的是網(wǎng)簽備案一般有3個月的有效期，買賣雙方需要在有效期內(nèi)辦理資金監(jiān)管，否則需重新網(wǎng)簽。

另外，賣方在婚姻狀態(tài)的，需夫妻雙方出面辦理過戶手續(xù)。若房產(chǎn)牽扯前妻前夫的，前期前夫及現(xiàn)任均需出面。

// 資金監(jiān)管協(xié)議

在辦理完網(wǎng)簽后，全款的可以直接去辦理資金監(jiān)管賬戶去存全部房款。按揭買家需確認(rèn)了貸款銀行后辦理資金監(jiān)管賬戶。資金監(jiān)管是對買賣雙方權(quán)益的保障，在未完成過戶期間，成交金額全部存在這個賬戶。若直系親屬間買賣過戶的，可以申請免資金監(jiān)管，其他情況需要做免資金監(jiān)管的需申請寫明原因。

04

銀行面簽、房屋評估

買賣雙方出面

// 銀行面簽

按揭買房，買賣雙方需與銀行進(jìn)行貸款面簽，主要查看買家征信、買家流水、賣家房屋評估。貸款以家庭為單位審批，可貸款額度按照評估價計(jì)算。銀行一般會委托合作的評估公司對房屋進(jìn)行評估，一般情況，評估價不會超過成交價，大部分評估價是成交價 80% 左右。

待銀行審批通過后，通知買家存首付款到資金監(jiān)管賬號戶（首付款 = 成交價 - 貸款額）。因此，二手房的首付款即便是手套也很難真正做到只支付30%。

存完首付款后等待銀行放款，各行放款時間不一樣?？删唧w和中介或銀行聯(lián)系，放款后可以收到短信通知。

若，業(yè)主名下的房產(chǎn)有按揭貸款的需要提前還款，拿到完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證。業(yè)主有錢的可提前辦理解押手續(xù)，一般耗時較久。若業(yè)主需要找過戶通這樣的墊資公司墊資還款的，一般等買家按揭貸款審批通過后開始辦理撤押手續(xù)。房產(chǎn)證拿到手后開始辦理下一步繳稅過戶。

05

稅費(fèi)減免

買賣雙方辦理

待全部房款進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶后，開始辦理二手房完稅和過戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。在此，小通通說說最多見的住宅交易的稅費(fèi)。

// 契稅

①按照實(shí)際購買情況繳納契稅：網(wǎng)簽價或評稅值（取價高者）*契稅比例

購買套數(shù)：以家庭為單位查房（包括：夫妻雙方及未成年子女）

Ps：由稅務(wù)系統(tǒng)評定，若房屋不是商品房需繳納土地出讓金。

②個稅：網(wǎng)簽價或評稅值（取價高者）*1%

免征條件：若交易的房屋是賣家名下（以家庭為單位）唯一房產(chǎn)，且房產(chǎn)證或契稅票滿5年，可申請免征個稅。此外，賣家需承諾一年內(nèi)不得在西安購買房屋。

③增值稅：（評稅值或網(wǎng)簽價取價高者/1.05）*5.6%

免征條件：房產(chǎn)證滿兩年或契稅票滿2年則不需要交增值稅。

④辦理過戶手續(xù)、繳納住宅不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)80元/戶，在窗口領(lǐng)取《房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移確權(quán)業(yè)務(wù)受理單》。

06

領(lǐng)證、入押

買方辦理

全款的買家一般在5-8個工作日后前往房管局領(lǐng)取房產(chǎn)證，按揭的客戶領(lǐng)取產(chǎn)證后需把產(chǎn)證交給擔(dān)保公司，由擔(dān)保公司交給銀行，辦理入押手續(xù)。公積金貸款的買家可以委托擔(dān)保公司代領(lǐng)房產(chǎn)證，商貸的需要本人領(lǐng)取。

一般兩個月后，買家聯(lián)系銀行拿著相關(guān)資料去房管局領(lǐng)產(chǎn)證自行保管。公積金貸款的兩月后，持身份證、結(jié)婚證原件去西大街房管局二樓61號窗口領(lǐng)取。

07

收款、交房

業(yè)主方

在全款業(yè)主或擔(dān)保公司領(lǐng)取產(chǎn)證后的三個工作日內(nèi)，資金監(jiān)管賬戶打款到賣家，交易完成。

買家拿證后和業(yè)主一起交接房屋鑰匙門禁，結(jié)清物業(yè)水電等費(fèi)用。落實(shí)好業(yè)主戶口遷出問題。物業(yè)交割完畢，歷時1-2個月的二手房買賣圓滿結(jié)束。

信息來源：過戶通