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21世紀(jì)經(jīng)濟研究院分析師 盧常樂

導(dǎo)讀

年輕人成為公積金購房群體的“主力軍”一定程度上反映了當(dāng)前住房需求結(jié)構(gòu)的變化，這一趨勢也成為此次多地公積金政策調(diào)整，重點推動租賃市場發(fā)展的用意所在。

近期，在北京市推出“史上最嚴(yán)公積金新政”之后，南京住房公積管理中心亦于9月16日公布了《南京市住房公積金按揭協(xié)議管理辦法》，目的是為了保障符合條件的職工能夠申請住房公積金貸款。

自今年6月28日以來，已有北京、鄭州、洛陽等8座城市，以及湖南省陸續(xù)發(fā)布了公積金新政。目的皆以規(guī)范市場秩序，限制樓市投資，以優(yōu)先滿足首套購房和租房的剛需市場。

在公積金制度不斷完善的過程中，全國住房公積金的運行情況究竟如何？21世紀(jì)經(jīng)濟研究院分析師根據(jù)《全國住房公積金2017年年度報告》，參考全國首套房貸款平均利率指數(shù)，以及房屋租賃市場指數(shù)等，對當(dāng)前住房公積金在“房住不炒”調(diào)控中發(fā)揮的作用進行分析。

從分析結(jié)果來看，當(dāng)前公積金貸款的年齡趨于年輕化，其中，中、低收入者占到絕大多數(shù)，這也成為公積金貸款逾期額擴大的因素之一。與此同時，年輕人成為公積金購房群體的“主力軍”一定程度上反映了當(dāng)前住房需求結(jié)構(gòu)的變化，這一趨勢也成為此次多地公積金政策調(diào)整，重點推動租賃市場發(fā)展的用意所在。

調(diào)控效果初現(xiàn)

住房公積金制度發(fā)軔于上海，在全國推廣后，成為支持住房建設(shè)發(fā)展的關(guān)鍵力量。對于購房者而言，特別是剛需購房族，住房公積金為其提供了置業(yè)的第一筆資金支持，發(fā)揮了重要的杠桿作用。

《全國住房公積金2017年年度報告》數(shù)據(jù)顯示，2017年全國住房公積金實繳單位262.33萬個，實繳職工13737.22萬人，分別比上年增長10.11%和5.15%。在此基礎(chǔ)上，2017年全國住房公積金繳存額達到了18726.74億元，比上年增長了13.06%。

研究發(fā)現(xiàn)，受購房成本上漲和限購政策的影響，住房公積金的貸款使用出現(xiàn)了一定程度的下滑。據(jù)《全國住房公積金2017年年度報告》顯示，2017年全國共發(fā)放住房公積金個人住房貸款254.76萬筆，合計9534.85億元，分別比上年降低22.21%和24.93%。

從2017年的公積金使用情況來看，近年來樓市調(diào)控政策不斷加碼，尤其是不少地方出臺的樓市限購、限貸政策，短時間內(nèi)對限制樓市投資性行為，穩(wěn)定與規(guī)范市場發(fā)揮了積極的作用。

與此同時，在另一個層面，公積金政策一般作為首套房的金融杠桿，貸款發(fā)放出現(xiàn)較大幅度下跌，也需警惕部分地區(qū)與市場的調(diào)控政策對剛需置業(yè)需求的“誤傷”。

警惕逾期風(fēng)險

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2017年個人住房貸款中，新房和首套房占到多數(shù)，比例分別達到67.24%和85.63%。同時，貸款年齡趨于年輕化，74.13%的貸款人年齡在40歲以下，30歲以下也占到33.31%，中、低收入者占到絕大多數(shù)。

不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前盡管樓市調(diào)控不斷加碼，但購房需求依然較大，越來越多的青年人還是選擇了貸款買房。

21世紀(jì)經(jīng)濟研究院分析師注意到，2017年末住房公積個人住房貸款逾期額達到10.58億元，相較于2016年的7.86億元增長了34.6%。雖然就逾期率來看，兩年同樣都為0.02%，仍然在風(fēng)險可控范圍內(nèi)，但逾期額較大的增長幅度仍需引起有關(guān)部門的重視與關(guān)注。

住房公積金貸款相對商業(yè)貸款來說是最**的方式，逾期額的較大增長，可能與部分地方上存在房價和收入的脫節(jié)，以及貸款人過大的支出壓力有關(guān)。

據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年全國平均房價與月均收入比超過3倍的城市目前共有9個，其中北京以6.8：1位居首位，深圳和上海緊隨其后。

需要關(guān)注的是，當(dāng)前部分購房熱度尚存的三四線城市，前期因房價漲幅明顯，在房價的上漲預(yù)期和住房需求的驅(qū)動下，部分三四線地區(qū)的購房者會選擇盡快購入，但實際工資的漲幅與房價的漲幅并不對等，從而使得房貸成為一種較大的生活開支。

鼓勵發(fā)展租賃市場

報告顯示，年輕人成為公積金購房重要力量，但另一方面公積金逾期率顯著增加，也反映當(dāng)前城鎮(zhèn)居住矛盾的現(xiàn)實情況下，單純依靠購房來解決居住矛盾，存在一定的市場風(fēng)險。在此基礎(chǔ)上，如何合理引導(dǎo)公積金在發(fā)展租賃市場中的作用，來解決當(dāng)前城市的現(xiàn)實住房難題，成為近期多地公積金政策調(diào)整的主要方向。

數(shù)據(jù)顯示，在2017年公積金繳存職工中，城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、外商投資企業(yè)、民辦非企業(yè)單位和其他類型單位占45.31%，比上年增加2.45個百分點。

非國有、集體的比例逐漸擴大，從側(cè)面體現(xiàn)了日益推進的城鎮(zhèn)化進程，人口不斷向中心城市集聚的特征，加劇了各個階層的購房需求和樓市的緊張程度。

與之相對應(yīng)的卻是，我國房租租賃市場的發(fā)展卻仍然處于早期階段。據(jù)鏈家研究院最新發(fā)布的《租賃市場系列研究報告》顯示，我國租賃人口的比重只占11.6%，遠(yuǎn)低于發(fā)達國家租賃市場約30%的標(biāo)準(zhǔn)。

未來隨著重點城市居住成本的攀高，從現(xiàn)實人口流動的方向來預(yù)測，其租賃市場和租賃人口的增加也必然會是大勢所趨。推動租售并舉的住房政策成為關(guān)鍵，這成為當(dāng)前各地公積金政策調(diào)整的重要目的之一，以鼓勵發(fā)展繳納人用公積金租房來緩解居住矛盾。

在當(dāng)前租購并舉的住房發(fā)展趨勢下，未來各地或許會繼續(xù)通過收緊公積金貸款政策來進一步推動三四線城市租賃市場的發(fā)展。

研究發(fā)現(xiàn)，除了北京等重點城市出臺公積金新政收緊貸款，鼓勵租房市場發(fā)展外，近期發(fā)布公積金貸款收緊新政，用于租房額度上調(diào)的城市中，還出現(xiàn)了廣西北海、浙江海寧、嘉興，以及湖北襄陽等三四線城市。

以嘉興為例，9月18日嘉興住房公積金管理中心發(fā)布新政，將繳存職工租賃住房提取公積金的最高限額從原來的每人700元/月提高至1000元/月。

21世紀(jì)經(jīng)濟研究院分析師認(rèn)為，當(dāng)前一些三四線城市為嚴(yán)控投機炒房，正在紛紛加入限售的城市隊伍，按照樓市調(diào)控發(fā)展的趨勢，未來租賃居住將會成為城市緩解住房矛盾的重要選擇之一，尤其是對于很多工作時間不長的青年群體來說，近期多地的公積金新政鼓勵租房的市場導(dǎo)向，無疑是個明確信號。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道