廣州熱線

自從金九銀十以來，不是各地維權(quán)，就是各大房地產(chǎn)商相繼降價(jià)，不只是新房的售價(jià)在降，二手房的價(jià)格也在回落。這是，就有部分人趁著房?jī)r(jià)還算可以，開始抄底或者趁機(jī)置換。

今天小編就來給大家整理一下二手房交易中那些你不知道的套路。安排~

選中介要貨比三家

第一步，選中介。中介就像導(dǎo)購(gòu)，你可以自主選購(gòu)，但是中介會(huì)幫你省時(shí)省事，遇到專業(yè)的中介還會(huì)給你省錢。

一般中介的服務(wù)費(fèi)都是區(qū)間浮動(dòng)的，集中在1%-3%之間，可以適當(dāng)進(jìn)行砍價(jià)。

不要盲目追求價(jià)格低廉，在服務(wù)行業(yè)“一分錢一分貨”帶來的用戶體驗(yàn)會(huì)更真實(shí)直接。

選經(jīng)紀(jì)人要費(fèi)點(diǎn)心，畢竟服務(wù)質(zhì)量完全取決于對(duì)應(yīng)的經(jīng)紀(jì)人。這也是有訣竅的，主要是「貨比三家」，圈定好大致房源后，可以去房源附近不同門店，分別不同的經(jīng)紀(jì)人，通過反復(fù)溝通交流，按耐心熱情、專業(yè)度高的標(biāo)準(zhǔn)挑選稍微靠譜的經(jīng)紀(jì)人。

定房源要望聞問切

在實(shí)地看房階段，要小心中介暗挖的陷阱——

有的中介在邀約時(shí)，會(huì)說已經(jīng)聯(lián)系到房東可以看房，結(jié)果大老遠(yuǎn)的跑過去卻告知，這套房子剛剛被賣了……一般人可能不愿意白跑一趟，就被中介忽悠去看其他傭金更高的房子了。

這時(shí)候直接點(diǎn)破是套不出這房源真?zhèn)蔚摹?/p>

以其人之套還治其人之坑，你可以委托朋友屬意那個(gè)房源，讓中介帶看房。

如果，中介說房源還在，聊天記錄對(duì)峙之下，無(wú)論房源是否真實(shí)存在，都可以驗(yàn)出真?zhèn)?，還起到敲山震虎的作用；

這是二手交易中比較常用的招了，中介要么是捂盤不賣，看菜下飯；要么是用虛假房源作為引你看房的“誘餌”。

看房次序也套路迂回：

中介可能先帶看較差的房源，降低你的期望值后，再推薦較為理想的房源，反襯之下讓你接受；或者一天跑十幾套房源，待你的耐心耐力消耗殆盡，再推薦最符合你心理預(yù)期的房子，倒時(shí)你可能會(huì)匆匆下定。

所以，我們看房前要咬定標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算不放松，針對(duì)每一套房源都默默代入標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打分。

審度房子的時(shí)候，要注意房屋本身的朝向、采光、層高、裝修、面積，還有房屋外圍的情況，比如：位置、生活配套、小區(qū)綠化、物業(yè)管理等因素。

可以沿用中醫(yī)“望聞問切”的竅門：

望——獲知真實(shí)房齡

1、有時(shí)，中介帶看并不會(huì)提前告知房齡，而且不少重新翻修的房子是不能直觀獲知房齡的，但我們可以通過看廚衛(wèi)裝修，通過下水管道、衛(wèi)生間地漏等更換頻率較低的物品新舊程度，對(duì)房齡有大致的推斷。

2、從房屋結(jié)構(gòu)判斷：

• 80年代的房型，多為多層板房或筒子樓，一般無(wú)電梯，客廳小、臥室大，戶型閉塞；
• 90年代的房型，小高層較多，配套較為完善，局部有綠化，客廳較大，戶型緊湊；
• 2000年后的房型，高層較多，多為點(diǎn)式樓或板塔結(jié)合，社區(qū)配套較為完善，戶型面積較大，舒適度高。

聞——感受生活氛圍

在房子內(nèi)待上一段時(shí)間，感受周邊是否有敏感聲源，亦可自行測(cè)試房子的隔音效果；

如果時(shí)間充裕，可以在小區(qū)內(nèi)溜達(dá)一圈，用耳朵去聆聽鄰里的生活瑣碎，了解居住氛圍會(huì)。

問——調(diào)查周邊環(huán)境

1、通過詢問小區(qū)業(yè)主、物業(yè)工作人員，周邊有沒有加油站、變電站等高輻射設(shè)施，有無(wú)臨路、臨鐵路等噪音源；

2、詢問物業(yè)是否有充足的停車位，或者可供租賃的車位

3、詢問網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)上搜一下該小區(qū)的安全狀況，比如是否發(fā)生過重大案件等

切——了解房子產(chǎn)權(quán)關(guān)系

產(chǎn)權(quán)關(guān)系就如同房子的“脈象”，是整個(gè)交易的核心，務(wù)必要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，特別是權(quán)屬對(duì)象和數(shù)量要一一對(duì)應(yīng)；其次，購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等都應(yīng)認(rèn)真查驗(yàn)。

在看房整個(gè)過程中，中介會(huì)不斷制造搶買氛圍，

“這房子真的很不錯(cuò)我也有同事客戶在看””錯(cuò)過了就沒了“ ”再不買要漲價(jià)了”...... 無(wú)一不是在逼定。

如果你表現(xiàn)出對(duì)房源的青睞，只需要捕捉到一點(diǎn)，中介就能興起燎原之火。

下不定決心的時(shí)候，中介會(huì)鼓動(dòng)你交少一點(diǎn)定金，先鎖定房源又損失不大。買過東西的人都知道，但凡交了定金就裂開一個(gè)口子，每一次猶豫下單時(shí)銷售的風(fēng)就會(huì)吹進(jìn)來。

任何事情都經(jīng)不起行為導(dǎo)向推敲，中介的目的是快速實(shí)現(xiàn)成交，而你是為了選到實(shí)惠又合適的房子，本身就是沖突的。所以要把中介當(dāng)做獲取信息及簡(jiǎn)化流程的工具，決策還是要自己遵循本心，獨(dú)立掌控。

簽合同要事無(wú)巨細(xì)

確定了房子，談好價(jià)格，似乎簽合同就順理成章了……

但是在這之前還有很重要的事情要做——產(chǎn)權(quán)調(diào)查，部分中介為了省事，會(huì)在簽合同后再進(jìn)行產(chǎn)調(diào)，但是站在買房角度，我建議應(yīng)該把產(chǎn)調(diào)前置。

通過產(chǎn)調(diào)，可以核實(shí)產(chǎn)權(quán)所有人、土地用途、建筑/套內(nèi)面積、房屋用途、抵押/查封情況等重要信息，做到產(chǎn)權(quán)明晰，萬(wàn)無(wú)一失。

除此之外，下面才是重坑集合區(qū)，務(wù)必在簽合同前約定好六個(gè)方面：房子到手價(jià)、產(chǎn)權(quán)情況、租賃情況、戶口遷出遷入、其他費(fèi)用、裝修家具等。

以上種種，都是應(yīng)該在彌補(bǔ)協(xié)議約定好，明確違約責(zé)任，特別是在目前房?jī)r(jià)上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，要用運(yùn)用契約保障自己的權(quán)益。

關(guān)于中介：要看懂哪些霸王條款？

• 【由于買方的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法達(dá)到或者無(wú)法履行，賣方收取違約金并支付我司相當(dāng)于沒收違約金金額的___%作為我司在委托期限內(nèi)進(jìn)行活動(dòng)所發(fā)生的費(fèi)用的補(bǔ)償?！?/li>
• 潛臺(tái)詞：無(wú)論交易成功是否，都要支付中介費(fèi)

• 【委托期限屆滿后兩個(gè)月內(nèi)，買家不得以任何形式與我司介紹的房屋業(yè)主達(dá)成私下交易，否則我司有權(quán)要求買家支付本次交易雙方總傭金之和的違約金?！?/li>
• 潛臺(tái)詞：簽了協(xié)議不能再選擇其他方式或者與其他中介交易

至于中介費(fèi)，可能中介會(huì)擺出公司要求說“公司規(guī)定網(wǎng)簽前付清”，但是實(shí)際上，時(shí)間可談，中介費(fèi)盡量晚付，千萬(wàn)不要一次性結(jié)清，要自己把控交易流程和時(shí)間，按節(jié)奏分期付費(fèi)；

而且在明確費(fèi)用時(shí)要列好對(duì)應(yīng)的服務(wù)明細(xì)，把一些莫須有的如貸款服務(wù)費(fèi)等堅(jiān)決抵制。

關(guān)于自己：除了限定業(yè)主和中介，還要查驗(yàn)自己，特別是限購(gòu)限貸城市是否具備購(gòu)房資格，如果要按揭買房，還要查明征信。

萬(wàn)事皆備，才能踏實(shí)簽訂合同。

辦手續(xù)要“錙銖必較”

簽約后，開始著手辦理交易流程

在簽約前我們已經(jīng)前置了查驗(yàn)真?zhèn)巍⒓s定責(zé)任、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的工作，所以之后跟著中介走流程基本不會(huì)出現(xiàn)什么紕漏。

值得強(qiáng)調(diào)的是，在網(wǎng)簽沒有實(shí)行的城市，我們應(yīng)該簽買賣合同之后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記，不要嫌麻煩，在房管登記部門做好產(chǎn)權(quán)備案后，可以有效防止“一房二賣”，業(yè)主再不能將房子抵押、轉(zhuǎn)售給別人，即使簽了合同也無(wú)效。

接下類要重點(diǎn)剖析一下二手房買賣的重頭戲——各種交易稅費(fèi)，大約會(huì)占據(jù)總房款的5%。

深圳二手房交易稅費(fèi)表

為了堅(jiān)決遏制“陰陽(yáng)合同”和“高評(píng)高貸”現(xiàn)象，深圳于今年三月份正式實(shí)施“三價(jià)合一”政策。即統(tǒng)一網(wǎng)簽價(jià)（計(jì)稅價(jià)格）、銀行評(píng)估價(jià)（貸款用）和實(shí)際成交價(jià)統(tǒng)一。

但其他地區(qū)對(duì)于計(jì)稅價(jià)格的規(guī)定略為不同，計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)多以網(wǎng)簽價(jià)為準(zhǔn)，而且稅率也因首套房二套房、面積大小的因素各有差異。稅費(fèi)的大頭主要集中在契稅、增值稅和個(gè)稅，下圖可作為普通住宅計(jì)稅的參考：

錙銖必較才能降低稅費(fèi)：

滿五唯一最低

符合滿五唯一條件的房屋是不用交納個(gè)人所得稅和增值稅的。

而滿二是免征增值稅的關(guān)鍵條件，即普通住宅無(wú)論是否唯一只要滿兩年的條件就可以免征增值稅；不滿二則需要全部交齊所有稅費(fèi)。

則，稅費(fèi)排序由低到高就是：滿五唯一<滿五不唯一/滿二<不滿二。

利用好網(wǎng)簽價(jià)

在沒有實(shí)行“三價(jià)合一”的城市，計(jì)稅價(jià)往往就是網(wǎng)簽價(jià)格，而非實(shí)際成交價(jià)格，所以低網(wǎng)簽價(jià)可以直接降低稅費(fèi)。

而且，個(gè)人所得稅的稅率，如果按照核實(shí)計(jì)算，可以以（計(jì)稅價(jià)-原登記價(jià)格）*20%交納。這個(gè)差額越小，交稅就越少。所以，就出現(xiàn)了二手房界的「陰陽(yáng)合同」，即實(shí)際成交價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)不一致，通過降低網(wǎng)簽價(jià)、縮小差額來減少稅費(fèi)。

（此招有風(fēng)險(xiǎn)也有限制）

統(tǒng)計(jì)好額外開支

很多中介可能都不知道，計(jì)稅中的交易差，是可以扣掉賣方在房子上額外開支的

交易差=計(jì)稅價(jià)-原登記價(jià)格-其他額外開支

這意味著，如果業(yè)主是按揭購(gòu)房，還貸后產(chǎn)生的銀行的利息是可以進(jìn)行抵扣的：

比如業(yè)主按揭100萬(wàn)買的房子，還完房貸后還給銀行120萬(wàn)，那么這20萬(wàn)可以算入額外開支，可降低個(gè)稅=20*20%=4萬(wàn)

除以上外，還衍生了【延期交易】【假贈(zèng)與】等避稅方式，但都有違約、維權(quán)難的風(fēng)險(xiǎn).

贈(zèng)與的房產(chǎn)，還會(huì)造成買家無(wú)法辦理貸款，增加經(jīng)濟(jì)壓力，所以省錢固然重要，切莫因小失大。

后 話

二手房可能憂慮重重：程序復(fù)雜、稅負(fù)繁重，而且風(fēng)險(xiǎn)藏底

但優(yōu)勢(shì)顯著：現(xiàn)房、配套完善、產(chǎn)權(quán)保障、質(zhì)量清晰、實(shí)惠可砍價(jià)

未知會(huì)生出忌憚，但不應(yīng)該是禁錮，二手房的可怕對(duì)于絕大多數(shù)人其實(shí)就是信息不對(duì)稱，買和賣的信息不對(duì)稱，買房和中介的信息不對(duì)稱，但只要多看，多問，多聽，多學(xué)。其實(shí)淘二手房并沒有那么難。

（來源：大胡子說房）