1

中國(guó)未來(lái)的城市還蘊(yùn)含這巨量財(cái)富

現(xiàn)在已經(jīng)是樓市下行的時(shí)期，以前那種天量放水堆砌起來(lái)的房?jī)r(jià)暴擊，以后不會(huì)出現(xiàn)了。未來(lái)大部分城市都將進(jìn)入到一個(gè)慢牛階段，關(guān)鍵是吃城鎮(zhèn)化的剛性紅利。

在中國(guó)房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，就是要看城鎮(zhèn)化發(fā)展的第二階段，改革開(kāi)放40多年來(lái)，我們走過(guò)了城鎮(zhèn)化發(fā)展的第一階段：農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中。

而在城鎮(zhèn)化發(fā)展的第二階段：農(nóng)村人口向三四線城市集中，三四線城市人口向一二線城市集中，三四線城市的人口增長(zhǎng)面臨停滯，而大都市圈的人口還會(huì)持續(xù)增加。

中國(guó)的城市化至少還有8-10年的黃金時(shí)期。

以前，我們一窮二白，從0開(kāi)始，現(xiàn)在我們已經(jīng)有了一定的發(fā)展實(shí)力，憑借著原始的資本積累，未來(lái)的城市化速度會(huì)更快。

目前，人均GDP8800美金，未來(lái)還會(huì)是15000美金，20000美金...在這里過(guò)程，在巨量的財(cái)富都將在中國(guó)的大都市圈中創(chuàng)造。

簡(jiǎn)而言之，中國(guó)未來(lái)的城市還蘊(yùn)含這巨量財(cái)富。

而目前四大一線城市的人口和土地都已相對(duì)飽和，中國(guó)城市正在迎來(lái)10年最大變局:北上廣深之外，自然會(huì)有一批強(qiáng)二線城脫穎而出。

通過(guò)吸收人才、升級(jí)產(chǎn)業(yè)，成功晉級(jí)為一線城市，而按照中國(guó)目前的人口，至少還需要有4個(gè)一線城市。

而隨著城市建設(shè)不斷推進(jìn)、基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，這個(gè)城市的房?jī)r(jià)一定還會(huì)繼續(xù)上漲。現(xiàn)在他們的價(jià)格或許僅僅只是今天一線城市的一半、三分之一、四分之一，但是隨著他們的發(fā)展，以后的價(jià)格上升到今天一線城市的價(jià)格，或許，只是時(shí)間的問(wèn)題。

那強(qiáng)二線城市要成為一線城市需要什么條件呢？分別是哪些城市會(huì)脫穎而出呢？我們今天就來(lái)討論這個(gè)問(wèn)題。

2

人口最好達(dá)千萬(wàn)以上

首先，城市化歸根到底就是“人的城市化”，所以城市化最重要的一定是人口，在此考慮的是城市人口的存量和增量。

按照目前各城市的人口水平來(lái)說(shuō)，要想成為一線城市，至少你得是個(gè)千萬(wàn)人口城市，或者是極其接近千萬(wàn)人口。

2017年的各城市人口及人口凈流入情況▼

哪怕現(xiàn)在還沒(méi)到千萬(wàn)級(jí)，也要保持人口高流入，在近2-3年內(nèi)完成千萬(wàn)級(jí)城市的蛻變。

例如成都、武漢就是千萬(wàn)級(jí)以上人口的大城市，杭州也接近千萬(wàn)人口，同時(shí)還保持人口的高增長(zhǎng)，2017年一年杭州的人口就凈流入28萬(wàn)。

所以想要在人口體量上占據(jù)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先崛起為新一線城市，千萬(wàn)以上的人口基數(shù)是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)這個(gè)城市最好每年要有10萬(wàn)以上的凈人口流入，這才能保持住并不斷擴(kuò)大自己的優(yōu)勢(shì)。

改革開(kāi)放40年來(lái)，中國(guó)正是憑借著巨大的人口紅利，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，崛起為世界上第二大經(jīng)濟(jì)體，生育率已經(jīng)連續(xù)近20年呈現(xiàn)“低水平”。

即使在全面放開(kāi)二孩的第二年，想象中的人口井噴并沒(méi)有出現(xiàn)，2017年人口生育率同比下降了0.52‰。

老齡化加劇，生育率降低，四十年高速發(fā)展所依賴(lài)的“人口紅利”面臨枯竭。

我國(guó)生育政策從計(jì)劃生育到全面放開(kāi)二胎，再到鼓勵(lì)生育，真的能再造下一個(gè)“人口紅利”周期嗎？

而且從世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，生育率下降了之后很難再上升，例如日本韓國(guó)新加坡等過(guò)出臺(tái)了現(xiàn)金補(bǔ)貼等方式來(lái)鼓勵(lì)生育，但是老百姓還是不愿意生。

嗯，既然不能“造人”，那就搶人！

所以我們看到2017年以來(lái)，杭州南京蘇州武漢成都鄭州西安天津等城市推出人才落戶、租房補(bǔ)貼、現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)等各種花樣給人才拋出橄欖枝。

為什么需要人口？

一方面，需要人口留下來(lái)工作，為城市建設(shè)賦能，增加財(cái)政和稅收；另一方面，各城市的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在都在轉(zhuǎn)型，未來(lái)，消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)的作用將越來(lái)越突出，千萬(wàn)人口，意味著這個(gè)城市的需求市場(chǎng)足夠大，增量空間足夠大。

3

GDP排前且后勁很足，最好是萬(wàn)億

幾年來(lái)，各城市GDP分化得更加嚴(yán)重，上海40年來(lái)都是地位穩(wěn)固的老大，而深圳超越廣州，簡(jiǎn)直就是一部學(xué)霸養(yǎng)成史。

1980年，深圳GDP1.96億，而廣州則是48.8億，為深圳的25倍；香港為350億，是深圳的178倍。

而到了2018年，深圳超越廣州，北上廣深，廣州都快被踢出一線城市的群聊了。

目前，但是在2018年，隨著強(qiáng)二線城市搶人和固投加大，唯有萬(wàn)億GDP才有未來(lái)崛起為一線城市的資本。

一二線城市的GDP差距在縮小，以前強(qiáng)二線城市即使不是萬(wàn)億GDP，競(jìng)爭(zhēng)力也是不錯(cuò)的。

到了今年上半年，廣州也是疲態(tài)盡顯。

而天津和重慶的競(jìng)爭(zhēng)很激烈，但總體上增速已經(jīng)比不上武漢成都這些奮起直追的黑馬。

天津被北京吸血得越來(lái)越嚴(yán)重，關(guān)鍵還是國(guó)企創(chuàng)造的GDP，而重慶每年的固投就達(dá)到了萬(wàn)億，畢竟在高山造城的成本太高，制造業(yè)升級(jí)壓力也不少。

高增長(zhǎng)時(shí)代一榮俱榮，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增速放緩，后勁有點(diǎn)不足了。

看來(lái)武漢成都對(duì)人才和企業(yè)的引進(jìn)，還是有所成果的是，畢竟是屬于單核省會(huì)城市，周邊又缺少發(fā)達(dá)的大都市圈，所以是舉全省之力，做強(qiáng)省會(huì)，集中力量辦大事。

蘇州僅僅是屬于一個(gè)地級(jí)市，卻是萬(wàn)億GDP俱樂(lè)部中的超級(jí)會(huì)員，主要還是歸功于其強(qiáng)大的制造業(yè)基礎(chǔ)，“后蘇南模式”未來(lái)還有很強(qiáng)大的生命力。

杭州雖然是非常被看好的強(qiáng)二線城市，未來(lái)是妥妥的一線城市，但在GDP上，競(jìng)爭(zhēng)力還稍顯不足，還是得加把勁。

4

作為區(qū)域老大，能輻射一方水土

長(zhǎng)三角的另一個(gè)一線城市一定是杭州了。

這幾年來(lái)，杭州的城運(yùn)，可以說(shuō)是開(kāi)掛了，G20+阿里巴巴+亞運(yùn)會(huì)，而且地緣優(yōu)勢(shì)明顯，畢竟靠著上海和蘇州，而杭州可以輻射江浙徽一帶基本沒(méi)有問(wèn)題。

而南京因?yàn)檫h(yuǎn)離長(zhǎng)三角核心城市群，甚至被調(diào)侃為“徽京”，江南位置很尷尬，只能搞江北新區(qū)，向北輻射蘇北和安徽，但南京也是有自己的優(yōu)勢(shì)的，人口增長(zhǎng)和民富程度，都是江蘇之最，后勁還有待挖掘。

中部城市群：武漢

在武漢鄭州長(zhǎng)沙合肥這幾個(gè)中部城市來(lái)說(shuō)，無(wú)論是硬實(shí)力還是軟實(shí)力，武漢都是中部當(dāng)之無(wú)愧的老大。

而長(zhǎng)沙合肥都只能算中等二線城市，而集聚河南一億人口的力量發(fā)展起來(lái)的鄭州，雖然沒(méi)有非常知名的公司，但是勝在制造業(yè)還可以，這幾年大搞新區(qū)也是卓有成效，所以成為中部的二當(dāng)家，不成問(wèn)題。

西南城市群：成都

除了輻射成渝城市群外，還會(huì)輻射到貴州、云南區(qū)域。

四川的人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)貴州、云南，這兩個(gè)省份的省會(huì)我不用說(shuō)都知道是搶不過(guò)成都和重慶的。

重慶的人口雖然多，是全國(guó)唯一一個(gè)3千萬(wàn)級(jí)人口的城市，那是因?yàn)橹貞c太大了。

而且重慶的城鎮(zhèn)化率只有62.6%比不上成都70.6%。

同時(shí)，作為直轄市，論帶動(dòng)周邊城市發(fā)展和城市號(hào)召力，重慶是比不上成都的，四川的中心位置比重慶更為合適。

而且成都周邊是圍著一大幫小弟，舉個(gè)例子：如果城市之間協(xié)作，比如是綿陽(yáng)吧，是綿陽(yáng)和成都好協(xié)作，還是綿陽(yáng)和重慶好協(xié)作呢？

辣個(gè)都曉得當(dāng)然是和自己的大哥成都嘛。

第四個(gè)區(qū)域西北區(qū)域，區(qū)域老大：西安。

輻射包括陜西、山西、甘肅、青海、寧夏五個(gè)省，副班長(zhǎng)是蘭州。有朋友會(huì)有疑問(wèn)了，怎么又有西安？的確，相比剛才說(shuō)的的杭州、成都、武漢這三個(gè)區(qū)域中心城市，西安的差距是很大的。

但是整個(gè)西北區(qū)域，大家能找到比西安更好的城市嗎？

總不能讓遠(yuǎn)在中部的武漢，或者東部的杭州來(lái)輻射和帶動(dòng)山西、陜西和寧夏的發(fā)展吧？

區(qū)域的中心城市是不管在地理位置上和還是能力上都最有條件能帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，不能因?yàn)椴铧c(diǎn)就舍近求遠(yuǎn)。

無(wú)論人口、GDP、交通、教育哪個(gè)方面，西安都是西北區(qū)域的NO.1，雖然西北區(qū)域長(zhǎng)期發(fā)展不起來(lái)，但總要扶持一個(gè)起來(lái)。

所以這也是為什么西安在今年2月份能夠成為中國(guó)的第9個(gè)國(guó)家中心城市，而不是經(jīng)濟(jì)發(fā)展更好的青島、福州。很明顯，國(guó)家是有戰(zhàn)略意圖的。

要帶動(dòng)整個(gè)關(guān)中平原城市群發(fā)展，非西安不可，所以當(dāng)然國(guó)家中心城市自然就落到西安的頭上嘍。

在這里和大家必須強(qiáng)調(diào)，能夠成為區(qū)域老大，領(lǐng)下了帶動(dòng)周邊區(qū)域的發(fā)展的政治任務(wù)，在能夠成為下一批崛起的二線城市中是非常加分的，因?yàn)閲?guó)家要重點(diǎn)發(fā)展你，不單單是為了發(fā)展你，還有等你發(fā)展好了，你得同步帶動(dòng)周邊的小弟發(fā)展。

所以，剛才提到的這四個(gè)區(qū)域中心城市：杭州、武漢、成都和西安，在這一波新一線城市競(jìng)選中，加了很大的分。

5

獨(dú)特產(chǎn)業(yè)支撐，且多元發(fā)展

要想成為一線城市，一定要有自己最不可替代的產(chǎn)業(yè)，才能打贏這場(chǎng)晉級(jí)賽。

首都就是北京最好的加持，全國(guó)最好的資源、最充裕的資本都往北京涌。

上海是金融中心，外資活躍，長(zhǎng)三角也是全國(guó)民富程度最高的。廣州的商貿(mào)地位無(wú)人可以撼動(dòng)。

深圳是年輕多金的科技、金融新貴聚集地。而未來(lái)要晉升為一線城市的強(qiáng)二線城市，分別有哪些競(jìng)爭(zhēng)力呢？

杭州，最大的優(yōu)勢(shì)就是阿里巴巴。一個(gè)阿里，更是讓上海有了很強(qiáng)烈的危機(jī)感。阿里巴巴所帶動(dòng)的完整的電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，放眼全國(guó)，即使是華為騰訊，都比不上，這就是杭州未來(lái)的籌碼。

除了科技，還有旅游業(yè)、金融業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)等，說(shuō)到金融，此輪P2P暴雷，杭州真可謂是最大的雷區(qū)，可見(jiàn)杭州的金融之路，實(shí)力沉淀還不夠，以后不會(huì)走得太平坦。

武漢，大家都很清楚光谷就是武漢未來(lái)的中心了。

雖然目前的核心產(chǎn)業(yè)是汽車(chē)，但是武漢已經(jīng)逐步在改變自己的定位，例如從北京引進(jìn)小米，更是給出了不限購(gòu)的大禮包，還給3萬(wàn)元的安家費(fèi)。

武漢本身的裝備制造業(yè)光纜光纖也非常強(qiáng)，都集中在光谷，光谷的規(guī)劃，也稱(chēng)得上是中國(guó)產(chǎn)業(yè)新城的范本了。

成都，傳統(tǒng)核心產(chǎn)業(yè)是電子信息。

生物醫(yī)藥和金融產(chǎn)業(yè)也在迅速發(fā)展，同時(shí)還有智能制造、數(shù)字娛樂(lè)、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)。

成都一直都渴望有一個(gè)知名的互聯(lián)網(wǎng)公司撐起自己的門(mén)面，所以也引入了錘子手機(jī)，但僅僅只過(guò)了一年，就網(wǎng)傳錘子分公司疑似解散，頂不住了，歸根到底，還是有點(diǎn)水土不服的原因吧。

西安，最知名的莫過(guò)于航空產(chǎn)業(yè)。

這也是我國(guó)唯一、亞洲最大的集飛機(jī)設(shè)計(jì)研究、生產(chǎn)制造、試飛鑒定和科研教學(xué)為一體，最為完整的航空工業(yè)基地。

畢竟西安位于西北，有地緣的優(yōu)勢(shì)，非常適合發(fā)展這種戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)。而且西安的高等教育也非常強(qiáng)，211和985大學(xué)，僅僅落后了南京和武漢。所以西安就是西北當(dāng)之無(wú)愧的老大了。

這些城市的自有特色產(chǎn)業(yè)就是他們未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)成為一線城市的籌碼。

未來(lái)一線城市投資價(jià)值排序：杭州＞武漢＞成都＞西安；

副中心城市投資價(jià)值排序：南京＞重慶＞鄭州

西北未來(lái)只有西安能夠投資，其他的都不用看。

相信這一次的城市化，將改變中國(guó)未來(lái)10年城市格局。北上廣深之外，誰(shuí)將成為一線城市？會(huì)不會(huì)有名單之外的黑馬冒出來(lái)？歡迎大家在留言區(qū)積極討論！