廣州熱線(xiàn)

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在過(guò)去三個(gè)月，中國(guó)樓市經(jīng)歷了徹底涼涼→下跌→止跌→回穩(wěn)的過(guò)程。

三個(gè)月，90 天，時(shí)間很緊張，但完成度很好。

從10月開(kāi)始，全國(guó)樓市一片哀嚎，開(kāi)發(fā)商活下去，地方政府土地流拍；

再到11月，全國(guó)樓市徹底涼涼，至此本輪樓市大行情終于走到了盡頭；

接下12月，從18日山東菏澤取消限售開(kāi)始，到廣東珠海出臺(tái)放松政策，我寫(xiě)文說(shuō)：

《這兩天，本輪行情發(fā)出了明確的止跌信號(hào)！》。相比11月份開(kāi)發(fā)商賣(mài)力促銷(xiāo)年底回款，12月地方新政提振市場(chǎng)意味很濃，顯然是為了即將到來(lái)的春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)。

所以在2019年1月，我們就看到武漢異地公積金新政，杭州延長(zhǎng)貸款年限到80歲、廣州、武漢、鄭州等部分城市局部放松限價(jià)，多城市下調(diào)房貸利率上浮比例，長(zhǎng)沙、杭州、寧波、成都等相繼提出將按照“一城一策”原則制定有針對(duì)性地樓市調(diào)控政策。我寫(xiě)文說(shuō)——

地方政府因城施策的實(shí)質(zhì)是因城”救“市。

那么，從堅(jiān)決遏制2018金九銀十到”救“市2019春節(jié)小陽(yáng)春，這對(duì)普通人意味著什么呢？

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我們?cè)倏磶讞l最近三天的熱點(diǎn)新聞：

1月26日，已公布2019年棚改計(jì)劃目標(biāo)的省份中，多個(gè)省份降幅超過(guò)50%，主要集中在三四線(xiàn)城市；降幅的棚改目標(biāo)，無(wú)疑是在利空三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)。

1月27日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組、住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室發(fā)布了《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》。報(bào)告認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌速度趨緩，重點(diǎn)城市成交繼續(xù)回升，房?jī)r(jià)良性回調(diào)，而三、四線(xiàn)房?jī)r(jià)總體繼續(xù)下調(diào)，同時(shí)下跌速度略有加快；

1月28日，《中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告》顯示，百城房?jī)r(jià)全年上漲11% 三、四線(xiàn)城市首次止?jié)q；

一邊是二線(xiàn)城市因城”救“市，一邊是三四線(xiàn)下跌止?jié)q。

所有事件組合到一起，表明一件事，返鄉(xiāng)置業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)在二線(xiàn)城市，請(qǐng)遠(yuǎn)離三四線(xiàn)城市。

越來(lái)越多人認(rèn)同三四線(xiàn)城市房子沒(méi)有投資價(jià)值，只有大城市才有房地產(chǎn)。但，為什么返鄉(xiāng)置業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)在二線(xiàn)城市呢？

返鄉(xiāng)置業(yè)，對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，就是在老家買(mǎi)套房子，自己?。』蛘邇H僅是買(mǎi)個(gè)念想。當(dāng)然是買(mǎi)哪里方便就買(mǎi)哪里。

在本輪大行情之前，無(wú)論你買(mǎi)了哪里的房子，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)，房?jī)r(jià)都漲了。

但在下一輪，樓市的賺錢(qián)邏輯變了。

中國(guó)地理經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型重組中。除了北上深，未來(lái)會(huì)以發(fā)達(dá)省會(huì)為中心，形成10多個(gè)次中心。

因此，可見(jiàn)的趨勢(shì)有兩個(gè)：

1、 除了沿海省份有歷史形成的雙雄城市外，其它省會(huì)城市都會(huì)明顯超過(guò)本省第二第三名的地級(jí)市，而且差距越來(lái)越大。

2、 未來(lái)一兩年最困難的是縣城。每年的高考，就像是抽水機(jī)，把縣城最好的人口和資金，徹底抽走。幾十年如一日。 現(xiàn)在，內(nèi)地縣城已經(jīng)成為老弱婦幼的生活區(qū)。縣城接盤(pán)俠已斷層。縣城房子越來(lái)越?jīng)]有價(jià)值了。

前幾天，有一個(gè)《啥是佩奇》的小短片，火遍了朋友圈。不知道大家發(fā)現(xiàn)沒(méi)有，整部廣告片里面，是看不到小孩子的身影的，看不到年輕的壯勞力。鏡頭一劃過(guò)，無(wú)論是放羊的老鄧頭還是下棋的老王頭，還是小賣(mài)部的大媽?zhuān)逡簧?0+老人。而這部短片的最后，是兒子接老人去城里過(guò)年。

這雖然是個(gè)廣告片，但卻實(shí)實(shí)在在反映了客觀(guān)現(xiàn)實(shí)。在杭州房貸政策年限延長(zhǎng)至80歲政策出來(lái)之后，二線(xiàn)城市的人才之爭(zhēng)，已經(jīng)上升對(duì)中老年人口的爭(zhēng)奪。其實(shí)這件事短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)影響不大，但長(zhǎng)期看這個(gè)政策對(duì)三四城市是重大利空。

特別是80后農(nóng)村父母，基本上都到了50-65之間，之前因?yàn)橘J款年限，基本上過(guò)了60歲就沒(méi)什么價(jià)值了，現(xiàn)在延長(zhǎng)到80歲，這些父母的貸票就有價(jià)值了，80后也是目前購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)勁的一個(gè)群體，他們會(huì)把父母的最后一貸，用在好地方。

所以，如果你現(xiàn)在在老家縣城還有房子、商鋪等，2019年能賣(mài)就賣(mài)吧！再晚就來(lái)不及了。

接下來(lái)，三五年后的三四線(xiàn)城市，將面臨和2019年縣城同樣的窘境。

三五年后，如果你在三四線(xiàn)還有房子、商鋪等，能賣(mài)就賣(mài)吧！再晚就來(lái)不及了。

中國(guó)樓市的基本邏輯就是：人往高處走，錢(qián)從上向下流。原本農(nóng)民返鄉(xiāng)置業(yè)是到縣城買(mǎi)房子；縣城的人返鄉(xiāng)置業(yè)到三四線(xiàn)買(mǎi)套房子；三四線(xiàn)人返鄉(xiāng)置業(yè)到省會(huì)買(mǎi)房子。如果農(nóng)民不再買(mǎi)縣城的房子，直接買(mǎi)了省會(huì)的房子呢？

我們說(shuō)如果2019年是你離開(kāi)縣城的最后期限，那么下一個(gè)三年，就是你離開(kāi)三四線(xiàn)城市的最后期限了。

所以，是提前占位還是順流而下，才是返鄉(xiāng)置業(yè)的核心問(wèn)題。

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看似躁亂的中國(guó)樓市，其實(shí)是有一整套行為邏輯的。

上月底，北京低調(diào)召開(kāi)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。將此前的“穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性”改為“穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，保持流動(dòng)性合理充裕?！?/p>

大會(huì)講小事，小會(huì)講大事！所以這個(gè)會(huì)議的重要性不言而喻。也正是在這個(gè)會(huì)議之后，我寫(xiě)文說(shuō)，2019年是小年，是房?jī)r(jià)穩(wěn)定的一年。

怎樣算平穩(wěn)健康發(fā)展呢？房企有錢(qián)賺，購(gòu)房者有房買(mǎi)，政府有穩(wěn)定的財(cái)政收入，才是平穩(wěn)健康發(fā)展。

很快，北京推出兩塊不限價(jià)的地塊。我們之前有一個(gè)觀(guān)點(diǎn)是，北京的一舉一動(dòng)具有明顯的昭示性。

這兩塊地這對(duì)市場(chǎng)影響微乎其微。但這是在告訴開(kāi)發(fā)商，放心拍地，不要害怕。

接下來(lái)的一城一策的細(xì)則，對(duì)市場(chǎng)影響也是維穩(wěn)。但這是在告訴即將返鄉(xiāng)的購(gòu)房者，放心買(mǎi)房，不要害怕。

比如成都今天發(fā)布公積金新政執(zhí)行細(xì)則，具體內(nèi)容不重要，對(duì)市場(chǎng)是零影響，它的作用就是告訴買(mǎi)房人，放心買(mǎi)房，不要害怕。

昨天，我寫(xiě)了一篇《2019年，買(mǎi)房人再次走到了十字路口！》，一個(gè)粉絲留言說(shuō)：國(guó)家急需現(xiàn)在買(mǎi)房的接盤(pán)俠。

我回復(fù)，與國(guó)家共進(jìn)退，好過(guò)在大時(shí)代臥軌！

過(guò)去十多年了，你還看不明白嗎？讓哪里房?jī)r(jià)漲，哪里房?jī)r(jià)就會(huì)漲；讓哪里樓市涼，哪里樓市就會(huì)涼；讓市場(chǎng)穩(wěn)，市場(chǎng)真的就會(huì)穩(wěn)！這是偶然嗎？世間所有的偶然，都是預(yù)先多少次的排練。你不知道，是因?yàn)橹鲗?dǎo)的人不是你。

所以，春節(jié)臨近，二線(xiàn)城市的政策細(xì)則已在來(lái)的路上，這么多聲音都在引導(dǎo)你，2019年返鄉(xiāng)置業(yè)主戰(zhàn)場(chǎng)是二線(xiàn)城市，且時(shí)不我待。

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