廣州熱線

今天是假期結(jié)束后開工第一天，希望大家能夠收拾心情，準(zhǔn)備新一年的戰(zhàn)斗。祝大家開工大吉

和大家說說這個(gè)小長(zhǎng)假我在干嘛，有一件比較重要的事情就是，我去縣城找了一些當(dāng)?shù)氐牟俦P手聊天了。這事日常因?yàn)槲以谏虾?，能夠溝通接觸的機(jī)會(huì)比較少，但是某種維度上卻是如今大量用戶關(guān)注或者困惑的地方

三四線城市的房產(chǎn)購(gòu)買邏輯，很多時(shí)候會(huì)被誤解誤會(huì)，很多在一線城市的地產(chǎn)人認(rèn)為用大城市的方式去降維打擊一定成功，很多在一線城市工作的購(gòu)房者會(huì)有很多大城市的標(biāo)準(zhǔn)去看待縣城房產(chǎn)，某種程度上這些都是錯(cuò)的

今天和大家聊聊我的一些感受

01

對(duì)于小縣城，很多人都會(huì)說縣城里比較溫暖，因?yàn)榛ハ嘀g大家都認(rèn)識(shí)。這種話翻譯成相對(duì)冰冷的房地產(chǎn)語言就是：人口基礎(chǔ)單薄且絕對(duì)聚合

所以從地段角度來說，縣城的核心區(qū)非常非常小，基本就是概念中的三縱三橫六條馬路。而且這個(gè)城市的地段價(jià)值就分為兩種，一種叫這里，一種叫其他。不存在所謂的車行十分鐘可達(dá)區(qū)域的概念

核心區(qū)只在小范圍的三縱三橫，不存在所謂的車行五分鐘的概念，不存在什么CBDCLD各種概念

而且對(duì)于縣城而言改變也是很難的一件事，這本質(zhì)上是因?yàn)榭h城的人口基礎(chǔ)恒定，所以城市也就沒有擴(kuò)張的動(dòng)力。很多時(shí)候人為的擴(kuò)張反而會(huì)起到反作用。比如我老家把老城里唯一一個(gè)新華書店搬到了3公里外，也徹底斷了大家看書的念想

那么有沒有再造新核心的可能，有的，但是打造的模式也和大城市的不一樣，小縣城看什么，一看有沒有餐飲、二看有沒有兒童游玩和教育、三看有沒有電影院、四看有沒有大型的超市、五看有沒有重點(diǎn)幼兒園和小學(xué)（注意，初中高中什么已經(jīng)不算了，要看重點(diǎn)都把人送到外地了），這些對(duì)于縣城來說就是消費(fèi)升級(jí)，什么政府在哪里啊，路修到哪里了，百貨在哪里都不管用。

以上五個(gè)聚合了三個(gè)，再配合一個(gè)成熟的社區(qū)，那么有可能成為縣城的下一個(gè)核心

另外需要強(qiáng)調(diào)的是，縣城不相信概念，只相信眼見為實(shí)。我看過太多自以為是的開發(fā)商在開發(fā)綜合體的時(shí)候?qū)Υ虡I(yè)只做概念然后瘋狂的賣住宅，最后都被市場(chǎng)打的灰頭土臉的

縣城里的房地產(chǎn)開發(fā)到底需要什么樣的產(chǎn)品

縣城不需要?jiǎng)e墅，縣城不需要洋房，縣城的房子需要比較好的綠化率，小區(qū)經(jīng)得起逛；需要有圍墻，證明自己的房子和以前的老破小不一樣；需要物業(yè)管理，讓人感覺自己小區(qū)又被管理的感覺；需要車位，因?yàn)橐郧岸际峭Ｂ愤?；最好電梯出來就一戶，這會(huì)讓人感覺電梯這塊面積可以隨便用，住戶會(huì)爽翻天

而戶型上我發(fā)現(xiàn)了，縣城不需要兩房，三房是低配，四房是剛需

02

另外，我發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有趣的顯現(xiàn)，就是縣城只有一個(gè)一手房

什么意思，不是說一個(gè)地方只能有一個(gè)一手房開發(fā)，而是同一時(shí)間只有最好的那個(gè)一手房才能在市場(chǎng)中存活。什么意思，對(duì)于縣城的住戶來說，他們從來不會(huì)為居住而煩惱，家里哪怕生上5個(gè)小孩也住的綽綽有余。但是他們是卻希望過上更好的生活

所以如果讓他們想要買房，要么就買最好的那個(gè)，要么就不買，沒有退而求其次的選擇

這也是為什么碧桂園可以在這么多縣城里所向披靡，我們可以想想碧桂園交付的產(chǎn)品，特別大的小區(qū)，小區(qū)內(nèi)一望無際的綠化，感覺特別好的物業(yè)，感覺特別好的精裝修……這些都是縣城住戶之前生活環(huán)境里感受不到的。而且碧桂園一拿就拿特別大的地一開發(fā)就是三五年，直接把其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手干趴下了

這就是縣城的開發(fā)邏輯：大樹底下，寸草不生。

所以這也直接導(dǎo)致縣城里破碎的房?jī)r(jià)體系。過年的時(shí)候，我在老家看盤，一個(gè)核心區(qū)的一手項(xiàng)目，價(jià)格是1.4萬左右，邊上的二手房，五千。就是這么赤裸裸

而且很奇怪的是，這樣的定價(jià)體系會(huì)一直保持下去，縣城里最好的房子三五年里永遠(yuǎn)1.4萬，邊上的二手房永遠(yuǎn)五千。因?yàn)楸举|(zhì)上他們代表著兩類客群，而且只有居住屬性

未來只有這個(gè)縣城真正意義上融入了大都市城市圈的發(fā)展之后，房?jī)r(jià)才會(huì)進(jìn)入到年均穩(wěn)定增長(zhǎng)的邏輯里，而這樣的增長(zhǎng)只限于商品房開發(fā)的那些產(chǎn)品，那些五千的二手房會(huì)被排擠到租賃領(lǐng)域而沒有交易的價(jià)值

然后我會(huì)和我的小鎮(zhèn)青年朋友說，要么不買，要買就買最貴的那個(gè)

所以在老家會(huì)有一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，就是一旦有好的項(xiàng)目開盤，你會(huì)發(fā)現(xiàn)有半個(gè)城的人都去了。小縣城的凝聚力是超乎想象的，在買房這個(gè)環(huán)節(jié)也同樣如此。我媽在買自己的那套商品房的時(shí)候就和我說了兩句話：第一句，我從來沒見過房子是這樣買的。第二句，居然這么多親戚也買在了這里

03

返鄉(xiāng)置業(yè)唯二的理由

回家的時(shí)候我想不少朋友都會(huì)看到家里的樓盤都在打返鄉(xiāng)置業(yè)的廣告，問我要不要買。

我的結(jié)論其實(shí)挺簡(jiǎn)單的，有兩種情況下，在異地奮斗的你是可以在老家買一套房子的。第一種希望給爸媽改善生活的，過去的老房子不能給他們更好的生活，而你不在也使得家庭更加的孤單，那么可以換一個(gè)熱鬧點(diǎn)的小區(qū)，讓他們可以住的更開心。

第二種，在外地工作但是找了老家或者老家附近的男女朋友，那么也可以買一套。對(duì)于長(zhǎng)輩來說，這是證明你混的還不錯(cuò)的一個(gè)重要方式，如果想要結(jié)婚生娃，不論這套房子住不住，都可以買一套

另外也有人問我買了之后小鎮(zhèn)房?jī)r(jià)走勢(shì)，其實(shí)只有兩種情況下會(huì)有明顯的提升，第一種撤縣并市，城市的公共配套集中統(tǒng)一的提升，第二種納入某一都市圈范圍內(nèi)人口流動(dòng)突然密切，不然房?jī)r(jià)一直會(huì)保持溫和的狀態(tài)

還有，在小鎮(zhèn)買房的時(shí)間點(diǎn)也挺重要的，因?yàn)槭袌?chǎng)的不健全，所以很多一手樓盤的定價(jià)其實(shí)挺隨意的，人多了就會(huì)漲人少了折扣優(yōu)惠就比較多，所以如果覺得需要想要，最少錯(cuò)開所謂的高峰期。

什么高峰期：比如重要商場(chǎng)開門的時(shí)候、返鄉(xiāng)高峰的時(shí)候，反正熱鬧的時(shí)候定價(jià)就越會(huì)不理性，你買的價(jià)格也就會(huì)高很多

04

縣城里沒有貸款，縣城里貸不起款

我曾經(jīng)很好奇，不少我的小伙伴包括長(zhǎng)輩買房都不喜歡貸款，或者貸的額度都非常少。我看到他們經(jīng)常會(huì)說，不對(duì)啊，最合理的應(yīng)該是用足杠桿向銀行借錢啊。但是了解之后才知道縣城的收入模式的不同

在縣城，除了公務(wù)員和老師護(hù)士這樣的職位，大部分經(jīng)商貿(mào)易或者自己開個(gè)小店的，一來沒給自己做什么社保，二也沒有穩(wěn)定收入，來錢都是一陣一陣的。另外對(duì)于他們來說日常有一筆比較大的收入，城鎮(zhèn)戶口的有棚改，農(nóng)村戶口有集體宅基地轉(zhuǎn)讓，這些讓他們基本上讓他們可以拿到一整筆的錢

另外，浙江人不少應(yīng)該知道，在民間有一種資金互助方式叫做會(huì)，大概是十個(gè)人圍成一個(gè)圈，每半年固定輪著給其中一個(gè)錢，最先拿到錢的隨后也要給后拿到錢的本金和利息，周而復(fù)始每半年總有一個(gè)人可以拿到十個(gè)人湊在一起的整筆錢。依賴這種特殊的種群信用體系幫助需要用錢的人最早拿到錢，不需要用錢的人最后但是拿到本金和最多的利息，這種方式很多時(shí)候成為他們代替儲(chǔ)蓄的方式

所以在這樣前提下，基本上用戶都傾向于“湊一筆錢”買房而不是貸款買房

所以在縣城里的銀行和其他地方的不太一樣，一線城市都是鼓勵(lì)給你信用卡，鼓勵(lì)給你放貸，縣城里的基本都是吸引你的存款，努力讓你在他那邊存更多的錢

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縣城里最獨(dú)特的兩種房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

縣城里發(fā)展的最好的房地產(chǎn)模式，可能出乎你的意料，就是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

這也是我無意間發(fā)現(xiàn)的，我和我的一些發(fā)小在一個(gè)咖啡館里聊好天之后我問他去哪里，他說了句：我去見我奶奶。沒想到的是，隨后他去的是一個(gè)養(yǎng)老院

我算是去過上海不同類型的養(yǎng)老院的，在我老家能夠看到這樣設(shè)備齊全軟硬件兼顧的養(yǎng)老院，說實(shí)話滿讓我意外的。

我打聽了一下，居然一場(chǎng)難求，而且價(jià)格都還不便宜

其實(shí)仔細(xì)想想，在縣城或許更有孵化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土壤，縣城如今面臨最重要的問題就是勞動(dòng)力的外流，勞動(dòng)力外流之后，年輕群體更加“迫切”的希望自己的長(zhǎng)輩可以有人照顧以及過得更好。這種迫切程度往往要?jiǎng)龠^一二線城市，從而成為硬剛需

另外也說說縣城里的商業(yè)地產(chǎn)，我們做房地產(chǎn)的一直都會(huì)吐槽萬達(dá)廣場(chǎng)的千篇一律，但是你別說，很多小縣城里還真沒有。但是這樣的綜合體形式卻恰恰是當(dāng)?shù)鼐用袼枰?，因?yàn)樵谒麄冄劾锏南M(fèi)升級(jí)就是1、用大超市代替菜場(chǎng)；2、用飯店代替排擋；3、有咖啡館滿足裝逼；4、有游樂場(chǎng)滿足小孩玩樂。這些構(gòu)成了小鎮(zhèn)居民商業(yè)消費(fèi)的全部。

這次我回家，看到新城在老家開的一個(gè)吾悅廣場(chǎng)，一開業(yè)就火爆。仔細(xì)看邏輯，其實(shí)就是做了一個(gè)迷你年輕版本的萬達(dá)廣場(chǎng)，然后把這些東西裝進(jìn)去，僅此而已，但是全部擊中小鎮(zhèn)青年的所有需求

所以這樣的碰撞會(huì)產(chǎn)生一些很有趣的場(chǎng)景

比如廁所還算時(shí)髦的配上了這樣的烘干機(jī)的上方，也會(huì)有這樣很有地方特色的口號(hào)標(biāo)簽。很多時(shí)候這就是三四線商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)爭(zhēng)，需求就在那里了，就看你愿不愿意去

正是因?yàn)檫@樣的供給差，也讓大量的山寨品牌有了孵化的空間。但是某種程度上我是支持這樣的山寨，因?yàn)楫吘菇鉀Q了市場(chǎng)需求。而且他們的存在也會(huì)讓更多商業(yè)品牌重視這樣的市場(chǎng)

另外有趣的一點(diǎn)，小鎮(zhèn)的商業(yè)的價(jià)格可以賣到很高，4萬以上都能夠被市場(chǎng)接受，但同樣死鋪也特別多，放在手里一毛錢不值的也有，這些多半是當(dāng)年被開發(fā)商忽悠的冤大頭

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最后我說說四線縣城的房地產(chǎn)未來

在我眼里，這里的房地產(chǎn)正在經(jīng)歷自己獨(dú)特的商業(yè)閉環(huán)，市場(chǎng)容量極小能級(jí)也不大，但是用戶和購(gòu)買力給這個(gè)產(chǎn)業(yè)樹立起一個(gè)極強(qiáng)的壁壘，指望這個(gè)圓環(huán)內(nèi)膨脹以及放大，這個(gè)的可能性不大。但是這個(gè)圓環(huán)內(nèi)部也同樣在迭代和循環(huán)，比如從以前的自建房到商品房，消費(fèi)升級(jí)后對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的更多要求等等

同樣不可忽視的是縣城百姓的購(gòu)買力正在提升，城鎮(zhèn)化同樣給到他們絕大程度的紅利，以前這些購(gòu)買力都在其他區(qū)域釋放，比如浙江人都去買杭州的房子以及東南亞的房子，如今這些購(gòu)買力正在回流

但是回流之后依然需要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)就是市場(chǎng)容量依然很小，商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)大概只有一兩家可以盈利。指望百花齊放是不可能的，一家人贏走所有的市場(chǎng)是大概率事件

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北上廣不相信眼淚，我兜了一圈發(fā)現(xiàn)，小縣城其實(shí)也不相信

來源： 真叫盧俊