廣州熱線

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳博 “1月份，百強(qiáng)房企的門檻并沒有太大變化，但標(biāo)桿企業(yè)受2018年戰(zhàn)略調(diào)整影響，銷售出現(xiàn)不少分化?！奔颜讟I(yè)集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究院院長劉策告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年1月份，TOP100房企的權(quán)益銷售規(guī)模較去年同期下滑了8.6%。其中，超過三成房企的權(quán)益銷售金同比下滑。最新業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份，萬科、恒大、碧桂園銷售額同比降幅普遍達(dá)到30%左右。

一直以來，受春節(jié)假期影響，一二月份樓市成交主要以三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)為主。然而，2019年春節(jié)前后，大部分三四線城市樓市開始降溫，成為影響銷售業(yè)績的重要因素之一?！按汗?jié)前后樓市成交基本以三四線城市為主，但與去年相比，今年三四線城市棚改政策緊縮、購買力提前透支，購買者觀望情緒比較濃，返鄉(xiāng)置業(yè)退燒，房企1月銷售額同比下跌反映了這一點(diǎn)。”一位TOP30房企高管對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。

返鄉(xiāng)置業(yè)降溫

正月初七，剛剛開工的余浩在朋友圈發(fā)出一條關(guān)于故鄉(xiāng)的微信。余浩是碧桂園華東區(qū)域某三線城市某樓盤的營銷人員，過去一個(gè)多月，他所在的項(xiàng)目一直主打返鄉(xiāng)置業(yè)概念。

“與去年相比，今年的銷售情況要更差一些?！庇嗪普f，元旦以來，針對增量客戶的活動(dòng)較多，但實(shí)際日到訪客戶只有5組左右，不及前幾個(gè)月。

余浩公司內(nèi)部有一個(gè)規(guī)定，即每月銷售額必須超過1000萬元，否則扣罰。余浩告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，1月份，項(xiàng)目勉強(qiáng)完成了銷售任務(wù)，2月份以來，整體銷售額比預(yù)想更差，2月份的銷售任務(wù)預(yù)計(jì)難以完成。

“目前這邊的市場情況是價(jià)格觸頂，銷售放緩?！庇嗪祈?xiàng)目所處的區(qū)域，2016年均價(jià)大約徘徊在4000元/平方米左右，2017年房價(jià)超過6000元/平方米，2018年他所在項(xiàng)目定價(jià)已經(jīng)過萬。“現(xiàn)在我們正放緩漲價(jià)，也在放緩開發(fā)進(jìn)度?！?/p>

放緩的并非只有余浩的項(xiàng)目。春節(jié)期間，中信建投對江西省永新縣進(jìn)行返鄉(xiāng)調(diào)研，市場占有率達(dá)20%的永新碧桂園，春節(jié)長假期間到訪量同比大幅下滑50%，“返鄉(xiāng)置業(yè)需求大幅收縮，市場熱度的確在變淡?！边@是中信建投給出的結(jié)論。

與余浩相隔千里，國內(nèi)某龍頭房企惠州臨深區(qū)域的營銷策略負(fù)責(zé)人王軒同樣發(fā)現(xiàn)，從1月份至今，他所負(fù)責(zé)區(qū)域的整體銷售相比去年同期差了很多。根據(jù)王軒提供的數(shù)據(jù)，2019年1月至2月中旬，整體認(rèn)購金額同比下降超過70%，“這種下降，一方面與我們今年推貨量大幅減少相關(guān)，另外也與市場觀望情緒有關(guān)?！蓖踯幈硎?。

按照慣例，每年春節(jié)前后，受返鄉(xiāng)置業(yè)的推動(dòng)，樓市成交一般以三四線城市為主。然而，不同于2018年春節(jié)期間三四線城市的活躍，2019年春節(jié)前后，58同城、安居客發(fā)布的《2018-2019返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報(bào)告》指出，返鄉(xiāng)置業(yè)的購房意向同比下降6%?！?/p>

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份，30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積為2146萬平方米，同比下跌14%。其中，北上廣深成交面積同比上漲17%，但與2018年月平均成交量相比下降3%；二三線城市總體成交1949萬平方米，同比下滑16%，杭州、重慶等城市跌幅均超過40%。

進(jìn)入2月，根據(jù)中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的周報(bào)，春節(jié)期間（2月4日-10日），重點(diǎn)監(jiān)測的17個(gè)城市成交面積環(huán)比下降92.2%，其中二三線代表城市的成交面積同比下滑均在95%左右。

房企業(yè)績下降

“從現(xiàn)有市場情況來看，三四線城市一年一度的返鄉(xiāng)置業(yè)潮并未重現(xiàn)，市場購買力透支，房企在這期間進(jìn)一步提升空間確實(shí)有限。”劉策向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。

三四線樓市成交的黯淡影像正投射到部分房企的銷售業(yè)績上。以碧桂園為例，2019年1月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金約330.7億元，2018年同期約為460億元，月度銷售額同比下滑約28.1%。

碧桂園歷來被稱為“三四線之王”。2018年中報(bào)顯示，2018年上半年，碧桂園4124.9億元的合同銷售額中，62%來源于三四線城市。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，同時(shí)碧桂園新增建筑面積約為8477.8萬平方米，三四線占比高達(dá)80%。

“大部分三四線城市樓市在2019年春節(jié)期間開啟了觀望+有價(jià)無市現(xiàn)象，使得很多重倉三四線城市的房企開始銷售乏力?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉稱。

在碧桂園之外，萬科、恒大等龍頭房企1月份的銷售業(yè)績也不約而同呈下降趨勢。最新?lián)@示，1月份，恒大合約銷售金額為431.7億元，同比下滑32.9%；萬科合約銷售金額為488.8億元，同比下滑28.1%。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月13日，已有30家上市房企公布了1月份銷售額，合計(jì)銷售額比2018年同期下降11%。一名接近萬科的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，1月銷售額下滑主要與推盤量減少、臨近春節(jié)淡季相關(guān)。

“每家房企的結(jié)轉(zhuǎn)周期不一樣，從成交到結(jié)轉(zhuǎn)，一般滯后半個(gè)月到一個(gè)月。1月份成交數(shù)據(jù)反映的是十二月到一月的成交情況?！币晃簧钲谏鲜蟹科蟮臓I銷負(fù)責(zé)人說，2018年中全國銷售始出現(xiàn)下滑，2019年1月數(shù)據(jù)反映的時(shí)間點(diǎn)市場行情比較差，2017年12月樓市相對較好，因此1月份房企銷售普遍下滑并不意外。“當(dāng)然，三四五線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)對很多房企一二月份的成交數(shù)據(jù)也非常重要，必須要抓住，很多房企都會(huì)在此時(shí)發(fā)力宣傳，不過今年三四線樓市的降溫還是比較明顯?！鄙鲜鰻I銷負(fù)責(zé)人表示。

三四線購買力透支

三四線樓市降溫背后是棚改收縮。春節(jié)期間，中信建投對浙江省金華市、嵊州市、湖北省沙洋縣、陜西省寶雞市、遼寧省沈陽市等縣市進(jìn)行調(diào)研。2018年這些區(qū)域銷售量和房價(jià)都創(chuàng)下歷史新高，但2018年下半年開始多地銷售量出現(xiàn)下滑，需求開始顯現(xiàn)疲態(tài)。

這幾個(gè)城市都是過去三年棚改勢頭最勁的區(qū)域，2018年下半年棚改大幅收縮，貨幣化安置比例下降。這一因素對上述區(qū)域的新增購房需求產(chǎn)生直接影響。

根據(jù)此前國開行的數(shù)據(jù)，2015-2017年三年，國開行分別發(fā)放棚改貸款7509億元、9725億元、8800億元。2018年截至6月末，國開行已發(fā)放的棚改貸款達(dá)4609億元。

棚改的貨幣化安置一定程度刺激了三四線城市的購房需求。按照中信建投的調(diào)研數(shù)據(jù)，三四線城市的需求主要來自剛需、改善需以及拆遷安置需求，部分東部城市拆遷安置需求占比高達(dá)50%。

2018年10月8日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出要因地制宜調(diào)整、完善棚改貨幣化安置政策，對于商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策，采取實(shí)物安置方式；商品住房庫存量較大的城市，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。

“我們樓盤旁邊就是一個(gè)棚改區(qū)，如果沒有拆遷款，本地購房者哪有購買力?！庇嗪扑诘臉潜P，此前部分客戶就來自于周邊的棚改區(qū)域，“已經(jīng)挖掘這類客戶很多遍了，棚改政策收縮之后，對銷售直接影響較大?！庇嗪普f?！霸谂锔木o縮、居民購買力提前透支、未來房價(jià)預(yù)期不明朗的情況下，三四線城市將面臨較大的調(diào)整壓力，銷售將回落。”劉策告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2019年商品房銷售面積一致預(yù)期將下降5%左右，房企新一輪的競賽周期將重新拉開序幕。