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來(lái)源 |貓叔聊地產(chǎn)

1

看不見的魔鬼之手

知乎有個(gè)熱門的話題：房?jī)r(jià)，究竟是如何被推高的？

有人說(shuō)，因?yàn)檎{(diào)控，調(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”，

有人說(shuō)，因?yàn)檠雼?，央媽釋放了天量的貨幣，但都肥了房地產(chǎn)，苦了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

還有人“陰謀論”，說(shuō)ZF壓根不打算讓房?jī)r(jià)跌，真的是這樣嗎？

解釋上述問題的時(shí)候，我們先學(xué)習(xí)一個(gè)名詞，“眼鏡蛇效應(yīng)”。

“眼鏡蛇效應(yīng)”是經(jīng)濟(jì)學(xué)中非常普遍的現(xiàn)象。

它起源于一個(gè)故事。

話說(shuō)有個(gè)地方眼鏡蛇太多，政府頒布了一條激勵(lì)抓蛇的法令：誰(shuí)能抓到眼鏡蛇，就給誰(shuí)對(duì)應(yīng)的賞金。結(jié)果導(dǎo)致的結(jié)果是什么呢？眼鏡蛇越來(lái)越多了。

為什么會(huì)這樣呢？原來(lái)，老百姓發(fā)現(xiàn)抓蛇太難了，反而不如養(yǎng)殖快。于是，“眼鏡蛇養(yǎng)殖業(yè)”就在此情況下催生了。當(dāng)政府發(fā)現(xiàn)這個(gè)問題后，取消了賞金。養(yǎng)殖戶們發(fā)現(xiàn)沒有利潤(rùn)可圖，又都把眼鏡蛇放了……

結(jié)果，眼鏡蛇更為泛濫。

“眼鏡蛇效應(yīng)”告訴我們：好的出發(fā)點(diǎn)，未必就有好的結(jié)果。一項(xiàng)政策的制定，鉆空子的人能用無(wú)法想象的方式打敗你。

中國(guó)有句話，叫做“上有政策，下有對(duì)策”，說(shuō)的就是這個(gè)意思。

出了“限購(gòu)令”，就有人會(huì)去離婚；

新房不讓漲價(jià)，KFS就會(huì)收茶水費(fèi)、綁定車位、做裝修合同，老百姓反而買不起房；

出了拆遷款，哪里要拆遷，當(dāng)?shù)乩习傩站推疵w房……

ZF每出臺(tái)一個(gè)政策，都會(huì)因?yàn)榭床灰姷摹澳Ч碇帧钡牟倏v達(dá)不到預(yù)期目的，有時(shí)候還會(huì)起反作用。

2

信貸，才是房?jī)r(jià)上漲的根源

地產(chǎn)多頭任澤平說(shuō)過(guò)，“房地產(chǎn)要講邏輯，長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融”。

房?jī)r(jià)漲不漲，歸根到底就看一個(gè)信號(hào)，那就是信貸的松緊。有人說(shuō)，如果要控制房?jī)r(jià)，只要嚴(yán)控信貸的規(guī)模不就行了？

事情遠(yuǎn)沒那么簡(jiǎn)單。因?yàn)榭傆幸恢豢床灰姷哪Ч碇?，可以?shù)次擺脫ZF的監(jiān)控，利益驅(qū)使著它催生了更為泛濫的信貸，樓市因它注入了更多泡沫。

回顧10年來(lái)ZF對(duì)信貸的監(jiān)控，簡(jiǎn)直就是監(jiān)管部門和銀行斗智斗勇的血淚史。當(dāng)然，也是房?jī)r(jià)的調(diào)控博弈大戲。

3

08年-10年：跌宕起伏，漫天撒錢

08年，美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)全球金融危機(jī)，中國(guó)也不可避免。同年房地產(chǎn)行業(yè)低迷，土地流拍、樓市下行，經(jīng)濟(jì)增速下滑嚴(yán)重。

為了對(duì)沖危機(jī)，我國(guó)ZF在08年11月推出了“四萬(wàn)億”刺激計(jì)劃。主要推出了“進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施”。計(jì)劃在兩年時(shí)間投放四萬(wàn)億元的資金。

但最大的弊端是，銀行本來(lái)要聽從央媽的安排，領(lǐng)取對(duì)應(yīng)的信貸額度，但在“四萬(wàn)億”刺激計(jì)劃中，取消了對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，原本該流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)、中小企業(yè)的資金，流入了房地產(chǎn)和地方基建等領(lǐng)域。

商業(yè)銀行開始漫天撒錢，地方ZF的融資平臺(tái)進(jìn)一步走到舞臺(tái)中央。同時(shí)，央媽對(duì)房地產(chǎn)全面松綁，個(gè)人房貸利率降低。

09年，各地房?jī)r(jià)齊漲，勢(shì)如破竹。10年，國(guó)務(wù)院對(duì)房?jī)r(jià)展開調(diào)控，精準(zhǔn)打擊高杠桿，提出首付從20%上調(diào)為30%，二套房首付不低于50%等等規(guī)定。同時(shí)，ZF對(duì)信貸投放規(guī)模和投向做了嚴(yán)格的限制，房地產(chǎn)、地方ZF融資平臺(tái)一時(shí)間斷了糧草，全國(guó)展開一場(chǎng)地方ZF負(fù)債大摸底行動(dòng)。

10年，房?jī)r(jià)終于歇菜，應(yīng)聲下跌。

4

11年-13年：鐵腕手段，險(xiǎn)象環(huán)生

但由于ZF調(diào)控藥效太猛，部分地產(chǎn)、基建項(xiàng)目面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)上流動(dòng)資金非常緊張。

為了繞開信貸管控，銀行花樣百出的非信貸資產(chǎn)業(yè)務(wù)（現(xiàn)金、業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)金、拆放同業(yè)等等）就這樣誕生了。其中有一種叫做“同業(yè)拆借”，就是銀行之間互相借錢。為了獲得更多利潤(rùn)，銀行把明明短期就要回款的資金長(zhǎng)期借出去，等資金該回款的時(shí)候，通過(guò)互相借錢應(yīng)急。

在股份制銀行里，這種情況更為泛濫。據(jù)抽樣調(diào)查顯示，當(dāng)時(shí)杭州多家股份制銀行的貸款中，同業(yè)拆借達(dá)到50%以上，最高者可到70-90%。

11年-13年，本來(lái)央媽是給信貸設(shè)置了額度的。按照道理，M2總量會(huì)得到有效控制，但事實(shí)上，M2增速持續(xù)走高，市場(chǎng)一度匪夷所思。其根本原因，就是銀行的非信貸資產(chǎn)業(yè)務(wù)、同業(yè)拆解并沒有受到監(jiān)管，催生了更多的M2。

13年6月，央媽限制了銀行間同業(yè)拆借的額度，瘋狂的銀行在嚴(yán)厲的政策大棒下終于不敢興風(fēng)作浪，開始夾起尾巴做人。6月20日，銀行間同業(yè)拆放利率Shibor升至創(chuàng)紀(jì)錄的13.4%（平時(shí)為3%左右）。在央媽一反常態(tài)、沒有對(duì)現(xiàn)金緊縮進(jìn)行干預(yù)之后，銀行間的借貸幾乎凍結(jié)。金融體系遭受了前所未有的現(xiàn)金緊張的折磨，商業(yè)銀行出現(xiàn)“錢荒”。

11月25日，人民網(wǎng)披露一則消息：32個(gè)被調(diào)查的城市發(fā)現(xiàn)，有17個(gè)銀行停止了房地產(chǎn)的按揭業(yè)務(wù)，多家銀行面臨資金鏈危機(jī)。

出來(lái)混，遲早要還的。

5

14年-16年：循環(huán)往復(fù)，何去何從

信貸收緊的殺傷效果顯而易見。14年2月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月24日發(fā)布的數(shù)據(jù)亦顯示，1月份中國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格的上漲速度一年來(lái)首次放緩。同一天，萬(wàn)科(股票代碼：000002)大跌6.6%，綠城中國(guó)(股票代碼：03900.hk)市值也在兩天內(nèi)蒸發(fā)超過(guò)13%。

同年4月底，全國(guó)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存創(chuàng)下2010年以來(lái)近5年的歷史新高。購(gòu)房者觀望情緒濃重，房企跑量的希望落空，而庫(kù)存壓力較大的地方ZF開始試探性的放松了調(diào)控。

可惜，以南寧、銅陵為首的城市打開限購(gòu)閘門后市場(chǎng)依然沒有太大起色，房?jī)r(jià)短期沖高又再度回落。（這和前不久蘭州放松限購(gòu)是一個(gè)道理）說(shuō)到底，限購(gòu)對(duì)樓市的作用其實(shí)不大，單純限購(gòu)并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生多大影響。

但是，無(wú)風(fēng)不起浪的銀行又發(fā)明了新業(yè)務(wù)，委外投資逐漸興起，加杠桿、投資期限錯(cuò)配又重出江湖。0首付、消費(fèi)貸的買房的現(xiàn)象層出不窮。信托資金再一次大規(guī)模走向房地產(chǎn)、地方ZF融資平臺(tái)。

之后，15年深圳房?jī)r(jià)啟動(dòng)，16年上海、北京啟動(dòng)。17年二線、三四線啟動(dòng)。

看明白了嗎？在樓市調(diào)控中，房地產(chǎn)只是個(gè)配角，真正粉墨登場(chǎng)的，是銀行。如果銀行信貸業(yè)務(wù)得不到有效監(jiān)管，無(wú)法制止這只看不見的惡魔之手，那房?jī)r(jià)一輪又一輪大漲的循環(huán)絕不會(huì)結(jié)束。

2015年，央媽痛定思痛，啟動(dòng)了MPA的管理機(jī)制，決定要把銀行主要的對(duì)外資產(chǎn)投放方式一次性監(jiān)管到位?？床灰姷哪Ч碇衷俅慰缴鲜咒D。2016年下半年，央媽在中央統(tǒng)一部署下開啟了金融去杠桿進(jìn)程。在加強(qiáng)金融監(jiān)管的背景下，效果逐步顯現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)同業(yè)業(yè)務(wù)增速放緩，貨幣派生效應(yīng)減弱，M2終于迎來(lái)了理性的增速。

6

2019年：絕對(duì)不搞大水漫灌

縱觀10年調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲只是表面現(xiàn)象，而銀行風(fēng)險(xiǎn)才是心頭大患。過(guò)去的一系列經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)告訴我們，貨幣適度寬松是為了更有針對(duì)性地支持民營(yíng)企業(yè)和小微企業(yè)發(fā)展，而絕對(duì)不能大水漫灌流入房地產(chǎn)。

一月份降準(zhǔn)以來(lái)，新增人民幣貸款也達(dá)到32300億元，社融規(guī)模增量 46400億元，雙雙創(chuàng)歷史新高。此事也引來(lái)一些聲音的議論，他們認(rèn)為“新一輪量化寬松開始了，M2增速可能重回兩位數(shù)了，房?jī)r(jià)又要大漲！”這種論調(diào)完全是無(wú)稽之談。

對(duì)此，總理在2月20日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上說(shuō)，“穩(wěn)健的貨幣政策沒有變，也不會(huì)變。我們堅(jiān)決不搞大水漫灌！”

總理表示：一個(gè)月內(nèi)兩次降準(zhǔn)，既是順應(yīng)市場(chǎng)主體的強(qiáng)烈呼聲，也因我國(guó)存款準(zhǔn)備金率比世界上任何主要經(jīng)濟(jì)體都高，在這方面有充足的空間。而且在降準(zhǔn)過(guò)程中也適當(dāng)回收了流動(dòng)性。

我們看一下1月份的制造業(yè)指數(shù)。這里需要注意，PMI指數(shù)50為榮枯分水線。當(dāng)PMI大于50時(shí)，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，當(dāng)PMI小于50時(shí)，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)在衰退。

距國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1月中國(guó)官方制造業(yè)PMI較上月微升0.1個(gè)百分點(diǎn)至49.5%，為連續(xù)第二個(gè)月落在榮枯線下方，形勢(shì)還是不容樂觀的。

所以一個(gè)月內(nèi)兩次降準(zhǔn)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，確實(shí)也是一件利好。因?yàn)槟壳敖?jīng)濟(jì)不太樂觀，需要相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境和更充裕的流動(dòng)性，也有助于中國(guó)經(jīng)濟(jì)在一季度企穩(wěn)。

但貨幣是無(wú)限制的寬松嗎?當(dāng)然不是，“在降準(zhǔn)過(guò)程中也適當(dāng)回收了流動(dòng)性”就已經(jīng)表明，2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做，貨幣政策依然是穩(wěn)健的。

所以，請(qǐng)不要理會(huì)一些別有用心者的謠言，請(qǐng)牢牢記住一個(gè)結(jié)論，只要不搞大水漫灌，那么今年房?jī)r(jià)就絕無(wú)大漲可能！

• 一場(chǎng)關(guān)系13億人的變革開始了

• 重要發(fā)布！房地產(chǎn)稅真快來(lái)了？

• 這個(gè)城市悄悄突破限價(jià)！樓市再次變天？

• 未來(lái)兩年，請(qǐng)務(wù)必把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到以下城市

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