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今年3月，春意萌動。北京馬甸橋東北的裕中西里小區(qū)，花兒盛開了滿樹。

年后，這個小區(qū)的二手房交易量同樣一路直奔“春暖花開”。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介數(shù)據(jù)顯示，僅3月1日至3月5日5天時間，裕中西里和裕中東里兩個小區(qū)的二手房就成交了12套。其中，裕中西里占“大頭”。

傍晚時分的裕民路，三帆中學(xué)裕中校區(qū)門口，接孩子的家長們翹首以盼，這一幕令走進(jìn)房產(chǎn)中介門店的買房人腳步更加快了些。當(dāng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人略帶遺憾地表示，春節(jié)過后，裕中西里小區(qū)一批600多萬元低總價的小一居基本已售罄時，有人心里暗暗懊悔，應(yīng)該再早些來看房。

貝殼研究院統(tǒng)計顯示， 2018年北京二手房成交量100套以上、換手率前十的小區(qū)中，裕中西里排名第五。2018年，裕中西里小區(qū)換手率達(dá)3.3%，二手房成交均價123024元/平方米，比2017年的122894元/平方米上漲了0.1%。

不論地理位置的得天獨(dú)厚，單憑小區(qū)里“藏”著的三帆附小，近三年來，位于西城“教育高地”的裕中西里，一直都無愧是北京二手房交易的“實(shí)紅”小區(qū)。

位于馬甸的裕中西里小區(qū)，因?qū)W區(qū)因素，2018年換手率達(dá)3.3%，成交均價123024元/平方米。

小一居稀缺 總價破700萬元

“現(xiàn)在很難買到總價600多萬元的優(yōu)質(zhì)一居室了。春節(jié)后成交量上漲，新成交的一套42平方米一居室，成交總價705萬元。”近日，新京報記者探訪裕中西里，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介人員說。

目前，40多平方米的小一居在裕中西里屬稀缺房源，年前總價在650萬元左右，年后成交量增大，價格小幅上漲，一居室的成交總價漲到了670萬元-680萬元，而最近新成交的一套42平方米一居室，總價已是“7字頭”——705萬元。

“只要總價低，賣得都快，40多平方米的小一居出手非常快?！币幻慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴新京報記者。今年春節(jié)后，“便宜”的一居室賣得快、也賣得多，3月1日至3月5日，裕中西里和裕中東里兩個小區(qū)五天就成交了12套。事實(shí)上，只要掛牌價符合市場，不至于太離譜，這里的房子不愁賣，去年11月，兩個小區(qū)共成交29套，基本上每天賣出一套。

上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，現(xiàn)在裕中西里的一居室房源已屬鳳毛麟角，購房人還可以選擇總價750萬元左右的50多平方米大一居、總價800萬元左右的兩居室、總價1020萬元左右的三居室。

新京報記者注意到，雖然2018年裕中西里二手房成交均價123024元/平方米，但以總價705萬元的42平方米小一居計算，單價已超過16.7萬元/平方米。事實(shí)上，正是面積越小、單價越高。

一家知名房產(chǎn)中介網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，裕中西里小區(qū)當(dāng)前二手房均價129045元/平方米，正在出售44套，截至3月9日，近90天成交30套，近30天帶看649次。春節(jié)后的成交量看漲，隨著銷售旺季到來，還在繼續(xù)。

教育占先 房價堅挺

緊挨小區(qū)的三帆中學(xué)裕中校區(qū)。

來裕中西里看房，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人第一句話先問“是落戶嗎？孩子幾歲了”，再問“這房子您住嗎？”

裕中西里緊鄰北三環(huán)馬甸橋的超優(yōu)越位置，令無數(shù)五環(huán)外樓盤艷羨不已。不過，小區(qū)里“藏”著的三帆附小，才是這個小區(qū)登上“實(shí)紅”寶座的關(guān)鍵?！皝磉@里買房的，大部分都是為孩子上學(xué)落戶，一般孩子在2歲-4歲，就會來看房了?！毙^(qū)門口一家房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人表示。

身在西城“教育高地”和德勝學(xué)區(qū)，裕中西里小區(qū)非常有資本也有底氣，以超12萬元/平方米的均價，拿下2018年北京換手率Top 10小區(qū)的第五名。

2015年西城區(qū)教改，三帆附?。丛Ｖ行W(xué)）被列入對口直升三帆中學(xué)名單，可按照一定比例直升三帆中學(xué)本部，三帆附小的劃片小區(qū)裕中西里和裕中東里就此鍍上了“金身”。2015年，裕中西里房價開始“冒頭”，2016年繼續(xù)上漲；從2015年到2016年的均價7萬元/平方米-9萬元/平方米，到2016年底猛漲至均價13萬元/平方米-15萬元/平方米；尤其2016年底到2017年初，房價“瘋狂”到一居室單價漲至18萬元/平方米；一直“高歌猛進(jìn)”到2017年“3·17”新政出臺，成交量的紅火態(tài)勢戛然而止，但房價并未應(yīng)聲下跌，而是步入平穩(wěn)期。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介人員介紹說，從去年11月至今，雖然成交量大，但房價保持穩(wěn)定，均價在12.5萬元/平方米到13萬元/平方米之間浮動。

老居民告別馬甸 新業(yè)主望子成龍

裕中西里多是上世紀(jì)80、90年代的老房子，24層高的塔樓直沖云霄。

走進(jìn)裕中西里小區(qū)，和北京大多數(shù)老小區(qū)一樣，第一感受就是塔樓林立、密密麻麻，小區(qū)公共空間被機(jī)動車侵占得厲害。凡是能塞下機(jī)動車的地方，包括路側(cè)、綠地，都見縫插針停滿了車，導(dǎo)致小區(qū)道路逼仄難行。

小區(qū)共有30多幢樓、3000多戶，多是上世紀(jì)80、90年代的老房子，24層高的塔樓直沖云霄，兩梯八戶，居住密度很高。不過，奔著學(xué)區(qū)因素而來的購房人，從來不懼老破小。“買一居室的一般不自住，會租出去。40多平方米的一居室很好出租，月租金在5500元-6000元?！币幻慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱。但另一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，一家三口在這里湊合擠著住的也不少，“畢竟住太遠(yuǎn)接送孩子不方便，而且本來就已經(jīng)是踮著腳買下這套房了?！辟Y金寬裕的一些家庭，則會選擇將裕中西里的小房子租出去，補(bǔ)點(diǎn)差價，在近旁租住面積更大、居住條件更好的房子。

雖說房子老舊、居住密度高、停車?yán)щy，但小區(qū)地理位置佳，交通便利，周邊配套成熟，小區(qū)里除了三帆附小，還有西城區(qū)潔民幼兒園，配建有社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站。健身休閑區(qū)的大片空地上，老人們在暖陽下打牌、健身，怡然自得。

他們中很多人是裕中西里的老住戶，但更多的老居民已告別馬甸，在2016年底到2017年初房價高位時將住了大半輩子的老房子賣出，選擇其他區(qū)域改善一套居住條件更好的房子。他們的舊居，如今的主人已換為一批為子女計深遠(yuǎn)的家長們。