廣州熱線

國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過二十年的高速發(fā)展，在經(jīng)濟高增長和城鎮(zhèn)化浪潮的推動下，已成體量龐大的市場。經(jīng)歷了城鎮(zhèn)化浪潮，我國城市空間結構在不斷演變和優(yōu)化。

海通證券研究所數(shù)據(jù)顯示，一二線城市外的人口凈增長基本停止;與此同時，一二線熱門城市的二手房交易量正超過新房，人口結構轉變、住房需求飽和及城鎮(zhèn)化趨緩，壓縮了新增住房需求，推動了存量房，開始進入二手房時代。近兩年金融、稅收以及中長期經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境又在一定程度上抑制著住宅增長。

這一切似乎都標志著：

中國的地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入后開發(fā)時代。

在如今智慧城市的大背景下，基本的建筑功能已經(jīng)無法提供新的競爭力，傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)迎來了亟需“升級換代”的時刻。

然而越是“重量級”的行業(yè)轉型起來往往越難，但一旦開轉卻容易取得顯著的成效——如同大象跳舞。

近年來，我們也觀察到地產(chǎn)行業(yè)對場景數(shù)字化的需求空前迫切。借助互聯(lián)網(wǎng)與數(shù)字技術的不斷革新，以及5G、IoT等技術的推動，越來越多的地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)加入到“智慧地產(chǎn)”的布局陣營中來，渴望通過數(shù)字化之路驅動地產(chǎn)的全場景智慧落地。

場景數(shù)字化的實現(xiàn)，既需要數(shù)字化技術的加持，也需要懂行業(yè)場景的專家，這就使華為成為了很多地產(chǎn)企業(yè)青睞的合作伙伴。

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后開發(fā)時代的轉身

2016年底中城聯(lián)盟60+家地產(chǎn)企業(yè)董事長聚在一起達成了一個共識：以2016年結束作為分水嶺，之前是房地產(chǎn)“開發(fā)時代”，之后是房地產(chǎn)“后開發(fā)時代”。

開發(fā)時代的產(chǎn)品是單一的——只做住宅，而不是全面的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應。開發(fā)時代，房地產(chǎn)創(chuàng)新取決于三個條件：規(guī)模、成本、速度，就是比誰賣得規(guī)模大，誰賣得速度快，誰的成本低。

在過去20年，地價幾乎每年都在漲，大多地產(chǎn)企業(yè)都吃到了這個經(jīng)濟增長周期帶來的紅利。

一線城市群的人口聚集使房子成為剛性需求，房價不斷飛漲，即便在二三線城市，由于城鎮(zhèn)化的加劇也使房價在持續(xù)上漲，地產(chǎn)商只需要按照傳統(tǒng)的商業(yè)邏輯做到以低成本拿地，大規(guī)模地蓋樓，并以最快的速度賣出就能夠賺到錢。

經(jīng)歷了過去20年的瘋狂，其實目前中國大部分區(qū)域房子已經(jīng)不再是稀缺品，人口紅利也在逐漸消失，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從共同做大蛋糕的階段步入到了互相搶蛋糕的階段，有競爭力的企業(yè)在這時候逐漸顯現(xiàn)出來，頭部企業(yè)或許將會搶奪其他企業(yè)的份額，這標志著地產(chǎn)行業(yè)進入后開發(fā)時代。

后開發(fā)時代的競爭力發(fā)生了轉移——不再在規(guī)模、成本、速度上競爭，產(chǎn)品線變得愈加豐富，從單業(yè)態(tài)的住宅、商辦、公寓，再到復雜多業(yè)態(tài)的TOD以公共交通為導向的開發(fā)模式綜合體、CAZ中央活動區(qū)，再到城市運營，都要納入企業(yè)的產(chǎn)品范圍內(nèi)。

華為中國政企大企業(yè)業(yè)務部總經(jīng)理王輝將地產(chǎn)行業(yè)的后開發(fā)時代稱為“低容錯時期”。在他看來，企業(yè)需要在開發(fā)模式、銷售策略、交易模式和收入結構上實現(xiàn)轉身。

要成功完成這四個轉身，地產(chǎn)企業(yè)需要從一個傳統(tǒng)企業(yè)轉身為智慧企業(yè)，而數(shù)字化轉型是地產(chǎn)企業(yè)的最佳路徑。

傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)擅長的是“建房子”，對“數(shù)字化”帶來的后期價值運營可能不知從何入手，所以想要成功轉型就需要一位既懂技術也懂行業(yè)場景的專家，于是華為成為了轉型舞臺的重要搭建者之一。

搭建行業(yè)轉型舞臺一定需要一個方法論，即行業(yè)標準。但在我國，地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化的標準領域還處于發(fā)展中的一個階段。

為向地產(chǎn)科技領域做進一步的輸出和探索，華為對自身地產(chǎn)科技業(yè)務及相關市場進行全方位的梳理與研究，聯(lián)合易居克爾瑞發(fā)布了華為首個地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化白皮書。

白皮書涵蓋地產(chǎn)科技相關7大領域，分3輪對TOP 50房企、TOP 30物企、30+家科技企業(yè)進行定向訪談和問卷調(diào)研，對數(shù)字地產(chǎn)的應用場景和核心技術進行了全面解析。

在今年的華為中國地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化峰會上，華為還與20家公司達成合作，成立了華為地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)聯(lián)盟。

我們可以看到，華為是在延續(xù)“平臺+生態(tài)”的思路，提供平臺接口，將研發(fā)能力、測試、驗證環(huán)境全部開放給合作伙伴，基于平臺，把新的ICT技術與地產(chǎn)企業(yè)做生態(tài)協(xié)同。

在這種情況下，地產(chǎn)企業(yè)可以選擇在華為提供的平臺和生態(tài)中探索轉型空間，尋找后續(xù)價值鏈條。

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尋找價值鏈的挑戰(zhàn)

對傳統(tǒng)企業(yè)而言，在數(shù)字化來臨時，尋找后續(xù)的價值鏈條一定是曲折的。

在后續(xù)平臺和生態(tài)之中，地產(chǎn)企業(yè)可能會遭遇哪些數(shù)字化帶來的挑戰(zhàn)?核心在于三個方面。

1 傳統(tǒng)的IT架構已經(jīng)無法應對快速的市場變化和業(yè)務升級需求。

2 產(chǎn)業(yè)規(guī)模持續(xù)增長，地產(chǎn)企業(yè)需要更有效的運營模式。

3 市場競爭對客戶服務能力提出了更高要求，隨著持有資產(chǎn)占比不斷提升，盤活資產(chǎn)、提升資產(chǎn)回報率的重要性也在提高;

在王輝看來，地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化轉身需要具備三個核心能力：

服務：以數(shù)字化為支撐，為家庭、社區(qū)、園區(qū)、城市提供豐富種類的服務。

運營：即地產(chǎn)企業(yè)管理數(shù)字化，通過結合數(shù)字化技術和平臺，建立新型運營框架和流程，從運營精細化、管控數(shù)字化和產(chǎn)品標準化等多個維度提升企業(yè)綜合運營能力。

資管：從資金管理、資產(chǎn)管理等角度出發(fā)，打造高流動、低杠桿、回報可觀的資產(chǎn)組合，提高投資回報率。

可以看出，三個核心能力對數(shù)據(jù)的依賴程度都非常高。

美國著名數(shù)字地產(chǎn)公司Cityzenith 創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官 Michael Jansen 曾表示：城市過去兩年內(nèi)產(chǎn)生的數(shù)據(jù)比之前200年產(chǎn)生的還多，其中95的數(shù)據(jù)是非結構化的，因此未被使用或未被充分使用。了解這些數(shù)據(jù)，對其進行收集和分析并讓其可視化是當今城市所面臨的最大挑戰(zhàn)之一。

在智慧地產(chǎn)時代，數(shù)據(jù)將作為重要的生產(chǎn)要素，新一代數(shù)字基礎設施把數(shù)據(jù)資源變成“智源”，才能有力支撐各個場景的數(shù)字化轉型走向智能升級，重構體驗、優(yōu)化流程和使能創(chuàng)新。誰能玩得轉數(shù)據(jù)，誰就擁有了強大的問題解決能力。

基于這個前提，華為做了很多深入研究。在過去五年，華為的200多位數(shù)字化轉型咨詢顧問也已經(jīng)為300多個客戶交付了500多個項目，在地產(chǎn)數(shù)字化轉型方面打下了堅實的基礎。

針對當前地產(chǎn)數(shù)字化面臨的挑戰(zhàn)，華為還提出了“一體兩翼雙引擎”戰(zhàn)略，加速行業(yè)轉型進程。

一體：統(tǒng)一的智能體架構，為整合各類數(shù)字化技術，激發(fā)業(yè)務潛能而推出的全新ICT架構，降低地產(chǎn)行業(yè)使用數(shù)字化技術的復雜性和成本，使地產(chǎn)企業(yè)可以聚焦業(yè)務創(chuàng)新。

兩翼：一翼是行業(yè)生態(tài)，通過與合作伙伴的聯(lián)合解決方案對細分場景進行再造，幫助地產(chǎn)行業(yè)解決實際問題;另一翼是指行企標準，在標準領域加大投入，讓地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化有標準可參考。

雙引擎：第一個引擎是指通過空間智能化，對地產(chǎn)行業(yè)的住宅社區(qū)、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、TOD等各類產(chǎn)品進行智能化提升，增強產(chǎn)品力;第二個引擎是業(yè)務數(shù)字化，將地產(chǎn)企業(yè)從投拓到運營服務的全業(yè)務鏈條打通，通過數(shù)據(jù)驅動，AI賦能優(yōu)化業(yè)務流程，提高整個企業(yè)的運轉效率。

這個智能體可以被看作地產(chǎn)數(shù)字化的一個數(shù)字底座，它構建了云網(wǎng)邊端協(xié)同的一體化智能體系，能幫助地產(chǎn)企業(yè)形成開放兼容、穩(wěn)定成熟的基礎支撐技術體系，是地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化轉型升級的參考架構，可支撐地產(chǎn)行業(yè)全場景的業(yè)務創(chuàng)新與應用。

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轉型的數(shù)字與溫度

如今，園區(qū)是城市的基本組成單元，是經(jīng)濟發(fā)展與公共服務的重要載體，因此園區(qū)的科技賦能是智慧城市發(fā)展的關鍵步驟。

未來，產(chǎn)城融合化是大勢所趨，而未來的智慧園區(qū)也是一個融合空間，這個融合不僅是全場景的融合，同時也是物理空間和數(shù)字空間的融合，這就是數(shù)字孿生的空間。智慧園區(qū)的建設就是建立在數(shù)字孿生空間的基礎上，實現(xiàn)全面感知、泛在聯(lián)接、主動服務、智能進化。

華為與飛企互聯(lián)攜手建造的廣州歸谷科技園就是一個典型的智慧園區(qū)案例。

廣州歸谷科技園位于廣州開發(fā)區(qū)科學城CBD核心區(qū)，是廣州開發(fā)區(qū)重點產(chǎn)業(yè)項目。園區(qū)聚焦高新技術產(chǎn)業(yè)，力圖打造國際科技創(chuàng)新綜合體，構筑生產(chǎn)、生活、生態(tài)一體化的國際化人才創(chuàng)業(yè)社區(qū)。

華為給出了“全聯(lián)接、全融合、全智能”的設計理念，對園區(qū)進行了智能化升級：

智能化：通過園區(qū)整體3D模型，對園區(qū)的數(shù)據(jù)信息進行可視化全面概覽，3D模型還可細化到具體樓棟和樓層，對相關數(shù)據(jù)信息進行分析、展示，實現(xiàn)智能可視管控。

數(shù)字化：以運營方為中心，建立核心智管平臺，通過平臺與應用聯(lián)接政府、企業(yè)、公眾、第三方服務機構，實現(xiàn)園區(qū)運營信息化。

生態(tài)化：通過園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)構建與園區(qū)大數(shù)據(jù)的沉淀，提升服務效率，構建產(chǎn)業(yè)服務生態(tài)圈。

智慧園區(qū)的最小單元是智慧建筑，建筑是智慧園區(qū)的基石;而智慧建筑則是由一個個空間組成的，建設空間對于地產(chǎn)企業(yè)來說就是制造產(chǎn)品，因此空間智慧化是地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力的核心競爭力之一。

在中國，華為也與華建、中海、萬科、綠地、保利等在智慧園區(qū)、智慧社區(qū)及智慧家居等多個領域進行深度合作，以”4H”提升地產(chǎn)企業(yè)的核心產(chǎn)品力。

王輝詳細介紹過“4H”的整體概念：

基于HiLink打造創(chuàng)新的全屋智能方案，結合多種傳輸技術形成虛擬終端，實現(xiàn)設備能力相互調(diào)用、信息內(nèi)容無縫流轉。

基于Hlink重構的智能建筑5A系統(tǒng)，將傳統(tǒng)弱電子系統(tǒng)橫向打通，降低智能建筑建設期和運維期的成本支出。

基于HiCampus core沉淀豐富的智慧園區(qū)場景，通過地產(chǎn)智能體，實現(xiàn)各類園區(qū)的數(shù)據(jù)模型和業(yè)務模型的積累與復用。

基于Huawei Smart City解決方案建設智慧城市，聚合了華為端—管—云—芯全棧技術能力，通過數(shù)字技術驅動城市更加智能。

王輝表示，要幫助企業(yè)和社會實現(xiàn)數(shù)字化，就要先把自己變成全聯(lián)接的智能企業(yè)，把自己做成傳統(tǒng)企業(yè)數(shù)字化轉型的標桿。而華為園區(qū)基于智慧場景化的應用，已實現(xiàn)樓宇電力消耗降低10，設備及安防誤報率降低90，事件響應時間降低73，同時減輕工作人員壓力與減少園區(qū)運維等人力成本，人力降低15-30。

從建筑空間延伸到建筑、再到園區(qū)和城市，從建筑的最小模塊覆蓋到了整個城市運轉系統(tǒng)，不難察覺到，“4H”技術方案體系的“野心”是在適配地產(chǎn)企業(yè)不同需求的同時，覆蓋城市全部生活與工作場景，在以人為本的核心理念下，重新定義各類空間。

2020年，華為Cloud amp; AI BG智慧園區(qū)業(yè)務部總裁蘇寶華博士指出，人與建筑可以擁有全新的關系，智慧園區(qū)是人機物事深度的融合體，它是一個有機的生命體，它是一個可持續(xù)發(fā)展的空間。建筑是無生命的，可以延續(xù)百年，但建筑系統(tǒng)是有生命的，它可以生生不息。

如今華為與地產(chǎn)企業(yè)的合作正是在擁抱科技創(chuàng)新的基礎上建造以人為本的智慧建筑，打造有溫度的全場景智慧園區(qū)。真正意義上的智慧，并非是數(shù)據(jù)資源的堆砌，而是勾勒起智能、高效、安全、綠色且有人情味的美好生活。