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過去十幾年是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)代，幾乎閉著眼睛買房子也能掙錢。

然而，有那么一群人，還是買錯(cuò)了房，十幾年下來，不賺反而虧損。

為此，我采訪了一位上海的朋友，買了很多很多房子，居然也能虧本過很多次，這樣的不服輸?shù)木裎乙彩桥宸?/p>

我找了個(gè)周末，和他聊了聊買房，他和我說了幾套買房虧本的經(jīng)歷，為了敘述方便，下文采用第一人稱。

01

2006年的時(shí)候，我離開上海，調(diào)到無錫工作。

來無錫的第二年，偶然發(fā)現(xiàn)太湖廣場的凱燕環(huán)球中心開售。

據(jù)銷售介紹，那個(gè)項(xiàng)目將成為太湖廣場的地標(biāo)，下面一半樓層入駐德國百年五星級(jí)酒店凱賓斯基，上面一半樓層是公寓或辦公。頂樓4層定位為豪裝酒店長包房，交付后可以委托他們統(tǒng)一管理租給外企高管，售價(jià)18888元一平。

那時(shí)無錫的房價(jià)才5000多，項(xiàng)目周邊的房價(jià)也不到凱燕報(bào)價(jià)的一半。

開發(fā)商承諾，交房后房屋可以委托代管，前3年每個(gè)月8%的固定收益，按期打到業(yè)主的賬戶里。

想想這么好的中心地段，太湖廣場不就是上海的人民廣場嘛，無錫的地理位置中心啊。

加上又是這么好的收益，這么強(qiáng)勁的品牌背書，我居然糊里糊涂認(rèn)同這個(gè)明顯虛高的價(jià)格，想也沒多想就當(dāng)場買下了一套，130多萬。

交房頭3年，按照委托代管合同，扣除管理費(fèi)后，我每月可以收到7000多元的房租，覺得這個(gè)租售比真心不錯(cuò)，同期上海的房子租售比能有2個(gè)點(diǎn)就不錯(cuò)了。

可惜好景不長，返租只是一個(gè)開發(fā)商跟你玩的數(shù)字游戲，所有的租金早就算在了購房款里了。

3年后合同到期，要續(xù)簽的話每月房租降為1000多。很多業(yè)主接受不了這么大落差，紛紛收回房子自己出租，想著租個(gè)3000總是沒啥問題的。

可是等去中介掛牌后才明白，這房子包物業(yè)頂天了也就租個(gè)2500，很多業(yè)主等不及，就低于2000拋?zhàn)?，扣除物業(yè)費(fèi)800多，也就掙1000出頭。

過了幾年，隨著對(duì)面茂業(yè)和世貿(mào)公寓房的交付使用，這房子連2000也租不出去了，只能空置著。

業(yè)主沒有收益，開始拒交高額物業(yè)費(fèi)，物業(yè)入不敷出，就只能減員減配。為了減少能耗，6月天也不開中央空調(diào)，大堂和走廊的部分照明關(guān)閉，昏暗不堪。

好端端的一個(gè)當(dāng)年地標(biāo)性樓盤，變得魚龍混雜，陷入惡性循環(huán)，越來越租不上價(jià)格。

越租不上價(jià)格，租客的層次就越低，所有很多業(yè)主寧可空著，也不愿短期出租給那些不靠譜的租客。

11年過去了，現(xiàn)在這套房在市場上掛牌根本賣不出去，掛了幾年連個(gè)問詢的電話也沒有。

今年上半年我趕著用錢，物業(yè)內(nèi)部幫我聯(lián)系到一個(gè)投資客，賣了50萬。

而這些年斷斷續(xù)續(xù)你收到的租金，能和物業(yè)費(fèi)、維護(hù)費(fèi)打平就不錯(cuò)了。從2007年購買到2018年拋售，這套房子虧了80萬，虧損比例6成以上。

而如果當(dāng)年拿這筆錢買上海的住宅，閉著眼睛漲3倍應(yīng)該不算多吧。

這次投資的教訓(xùn)是：

1、不能拿一線城市的經(jīng)驗(yàn)去對(duì)標(biāo)二線三線城市。城市容量、人口基數(shù)、人口結(jié)構(gòu)和消費(fèi)習(xí)慣不一樣，硬套往往會(huì)失敗的。

2、市中心永遠(yuǎn)是市中心，不是每一個(gè)新城區(qū)都能造城成功的。很多二三線城市，都是多點(diǎn)開花，傳統(tǒng)意義上的市中心房價(jià)往往還不如新開發(fā)區(qū)域。

3、那些年，商住樓和商鋪的返租只是個(gè)數(shù)字游戲，羊毛出在羊身上。可惜很多菜鳥級(jí)投資客不知道，包括我。

4、國內(nèi)絕大部分城市商業(yè)嚴(yán)重過剩，而且商業(yè)即使增值，轉(zhuǎn)手的稅費(fèi)極高，增值的部分也都繳稅了。如果再來一次，我一定選擇買70年產(chǎn)權(quán)的住宅。

02

同年，天津?yàn)I海新區(qū)被納入中國國家發(fā)展戰(zhàn)略，成為繼深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)、上海浦東新區(qū)之后，第三個(gè)國家級(jí)經(jīng)濟(jì)新區(qū)。

廣袤的天津東部沿海的土地上，一座座高樓拔地而起，朋友們驚呼，錯(cuò)過了深圳特區(qū)，錯(cuò)過了浦東新區(qū)，不能再錯(cuò)過濱海新區(qū)了。

于是我跟著幾個(gè)朋友來到了濱海新區(qū)離市區(qū)最近的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，在空港的中心商務(wù)區(qū)，買了幾套當(dāng)時(shí)推廣名叫“空港國際貿(mào)易中心”的寫字樓，總價(jià)300多萬。

其實(shí)僅僅是個(gè)推廣名，產(chǎn)證上的樓盤名字極其普通。

在物業(yè)經(jīng)理的建議下，我把這幾套房子裝修一新，租給了一家小金融公司，租金1.8萬，算下來收益倒還不錯(cuò)。

可惜一年不到，剛剛收回裝修成本，那家公司搬離，一下子房子空了下來，一空就是好幾年。

盡管空置著，每年三四萬的物業(yè)費(fèi)和各項(xiàng)能源費(fèi)還是要交的，掛牌出售根本沒人理會(huì)，我又是個(gè)守規(guī)矩的業(yè)主，只能交著物業(yè)費(fèi)捂著。

直到前幾年，這房子總算低價(jià)租了出去，租金只有首次出租時(shí)的5成，不到1萬。但是我已經(jīng)挺滿意了，因?yàn)榉凑阑钯u不掉，能租掉就算不錯(cuò)了，至少不用白白交物業(yè)費(fèi)了。

11年過去了，如果當(dāng)時(shí)買住宅，300多萬會(huì)變成多少……

可惜，沒有如果。

曾經(jīng)以為北京那邊會(huì)有一個(gè)經(jīng)濟(jì)圈，后來發(fā)現(xiàn)那里叫北京和他們的窮鄰居們

這次投資的教訓(xùn)是：

1、不要太確信你的前瞻性眼光，也不要過于輕信朋友圈的狗頭軍師。很多發(fā)展戰(zhàn)略不少你想追，想追就能追的。當(dāng)初買天津市區(qū)，也比追隨什么宏偉的戰(zhàn)略要好。

2、重要的話再說一遍，如果再來一次，我一定選擇買70年產(chǎn)權(quán)的住宅。同區(qū)域的住宅確實(shí)漲了，有價(jià)有市。而商業(yè)，是有價(jià)無市，或干脆無價(jià)無市，捂在手頭甩不掉，維護(hù)成本又極高。

03

接連幾次投資失敗后，我回到了上海，不再輕易買外地的房子了。

想想自己真是傻，還有比上海更好的投資市場嗎？同樣價(jià)位，有閑錢還不如投資上海的郊區(qū)呢。

于是，教訓(xùn)又來了。

那是2009年，當(dāng)時(shí)上海的價(jià)格洼地是郊區(qū)的金山，有個(gè)朋友推薦金山朱涇鎮(zhèn)的黃金地段商鋪，算下來才1萬元左右一平米，好了傷疤忘了疼的我又砰然心動(dòng)了。

和朋友驅(qū)車來到金山，看了那個(gè)街區(qū)式商業(yè)項(xiàng)目，名字我就不說了，規(guī)劃看著不錯(cuò)，和朋友各買了一鋪，兩家緊挨著。

這個(gè)商鋪神奇了，120萬的本金，交房后才發(fā)現(xiàn)，首次租金包物業(yè)才1500元，算下來，要半個(gè)多世紀(jì)才能收回成本。

而且，同樣，沒到兩年，基本就空置了。除了沿街的鋪位出租率還不錯(cuò)，內(nèi)街和樓上是大批大批的空鋪，根本租不出去，也賣不掉。商業(yè)高額的物業(yè)費(fèi)和能源費(fèi)該交還得交。

這套商鋪我已經(jīng)不抱任何期望了。

這次投資的教訓(xùn)是：

重要的話再說一遍，如果再來一次，我一定選擇買70年產(chǎn)權(quán)的住宅。如果實(shí)在要買商鋪，那就買沿街社區(qū)商鋪吧，相對(duì)靠譜一些。

04

總算這次有點(diǎn)記性知道要買住宅了。你以為住宅真的就是閉著眼睛買都會(huì)賺錢的嗎？

那可真是圖樣圖森破了。

工作調(diào)回上海以后，我也置換了一套住宅。當(dāng)時(shí)的上海市區(qū)的房價(jià)已經(jīng)像火箭般普漲了一輪。有些熱門板塊恨不得是幾天調(diào)一個(gè)價(jià)。迫于這樣的市場環(huán)境，我的心里也開始不平衡，著急了起來。

所以當(dāng)中介帶著我看了幾個(gè)改善盤以后，深怕買不到房的我我便沖動(dòng)的選了一個(gè)裝修好的直接下定了。

以為總算上車了，沒想到噩夢(mèng)才剛剛開始。房子是小區(qū)的第一排靠著馬路邊，灰塵噪音問題嚴(yán)重了影響了我們。這還不算什么，底層的光線差返潮問題也沒辦法解決。

因?yàn)橐约鹤?，后來自己改造全隔音玻璃和一樓抽濕系統(tǒng)又花了很大一筆錢。改善房還面積大總價(jià)高，現(xiàn)在的市場環(huán)境下，單價(jià)明顯低于小區(qū)均價(jià)，估計(jì)也是砸手上了，除非白菜價(jià)賣，不然也只能自己住住了

這次慘痛的買房的教訓(xùn)是：買房不要心急，牛市下往往挑不到好房子。有明顯短板的改善盤一定要謹(jǐn)慎入手

05

綜上所述，那些年我買錯(cuò)的房子，無論在無錫、天津還是上海，不是清一色商業(yè)，酒店式公寓、寫字樓和商鋪就是有硬傷的住宅。

我就這樣被這些買錯(cuò)的房子耽誤了財(cái)務(wù)自由的進(jìn)程，也不知道多少年后才能拋售出去。

所以，你還以為閉著眼睛買房都能賺錢嗎？

當(dāng)然我聽完朋友的買房故事，也總結(jié)了一個(gè)教訓(xùn)：人是能連續(xù)三次踏入同一條河流的。