廣州熱線

近期，不少想換房的業(yè)主都在揣度2019年市場(chǎng)究竟會(huì)怎樣。為此，記者采訪了合富置業(yè)、中原地產(chǎn)兩位資深人士，以及兩位正在入市中糾結(jié)的業(yè)主和買家代表。廣州中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，2018年二手房成交較弱，業(yè)主要降價(jià)15%~20%才獲得成交，預(yù)計(jì)今年上半年會(huì)持續(xù)，下半年有機(jī)會(huì)改善。不過從成交量的預(yù)測(cè)來看，黃韜認(rèn)為，因?yàn)椤皠傂琛辟徺I力仍在，目前的膠著和觀望狀態(tài)到明年或許會(huì)部分結(jié)束，“剛需”買家會(huì)入市。合富研究院高級(jí)分析師梁燕明則認(rèn)為，“讓價(jià)”已成市場(chǎng)主流，價(jià)格調(diào)整壓力在業(yè)主一方，她建議“賣一買一”的業(yè)主應(yīng)盡快在價(jià)格上進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)在確保有支付能力的前提下才進(jìn)行換房。

文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者 李鳳荷、王荔玨

圖/視覺中國(guó)

2018年二手成交超10萬套

日前，廣州中原研究發(fā)展部發(fā)布的年度監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，2018年廣州市存量房交易登記數(shù)為102199宗（1-11月來源房管局，12月為廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)），2018年二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為25350元/㎡。

從走勢(shì)來看，2018年整體成交呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的趨勢(shì)。1~5月（春節(jié)月除外），廣州基本維持穩(wěn)步上揚(yáng)。而進(jìn)入下半年后，二手住宅客戶入市積極性減低。

分析認(rèn)為，市場(chǎng)上三大因素導(dǎo)致二手成交放緩。首先，信貸環(huán)境趨緊，置業(yè)成本增加。2018年樓市信貸環(huán)境偏緊，利率的上調(diào)，在一定程度上遏制了市場(chǎng)需求。其次，客戶觀望情緒升溫，入市熱情減弱。2018年置業(yè)客戶有持幣觀望心態(tài)，購買周期亦有所延長(zhǎng)。第三，業(yè)主放盤積極性偏低，客戶可選擇盤源少。

兩房需求激增顯示市場(chǎng)回歸“剛需”

從成交數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，18-25歲、25-30歲的客戶成交占比分別為9.0%、28.2%，同比凈增2.2%、3.9%。該部分客戶以首次置業(yè)需求居多。另外，從不同戶型成交占比來看，兩房戶型成交活躍度有明顯提升，2018年成交占比為46.1%，同比上漲4.5%。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，現(xiàn)購房客主要為剛需客戶。該部分客戶面臨迫切的結(jié)婚生子、購房自住、置換等現(xiàn)實(shí)需求，遇到合適房源及價(jià)格才會(huì)出手購買。

與此同時(shí)，隨著中心區(qū)房?jī)r(jià)的高企，而外圍區(qū)價(jià)格相對(duì)低洼，疊加交通便利度的提高，越來越多的客戶由天河、海珠等區(qū)域轉(zhuǎn)移至番禺、增城、花都等區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，近年來中心區(qū)二手住宅成交量占比逐年下滑，2016-2018年中心五區(qū)成交占比分為56.1%、52.2%、44.4%。而外圍區(qū)則因交通便利度逐年提高，而且價(jià)格低洼加上房源相對(duì)較新，成交持續(xù)撐市，占比逐年增大，2018年外圍四區(qū)成交占比為55.6%，同比凈增3.4%。

區(qū)域分析：番禺成交第一

二手住宅成交表現(xiàn)最搶眼的依然是番禺區(qū)，共成交14496宗，已連續(xù)4年成功奪魁。二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為24290元/㎡；套均總價(jià)為246萬元/套。2018年，主打“大社區(qū)+剛需”的鐘村板塊需求相對(duì)穩(wěn)定，其中代表樓盤為祈福新村，其成交均價(jià)僅為28298元/㎡，受不少剛需客戶所青睞。

值得關(guān)注的一點(diǎn)是，今年亞運(yùn)城板塊表現(xiàn)相對(duì)“堅(jiān)挺”，業(yè)主心態(tài)依舊強(qiáng)硬，議價(jià)、讓利空間幅度較小，但二手成交仍然保持活躍。

2018年，芳村二手成交向好，成交占比上揚(yáng)。數(shù)據(jù)顯示，2018年1-4季度成交占比分別為25.1%、25.4%、26.1%、28.5%，第四季度較第一季度占比凈增3.4%。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，荔灣區(qū)規(guī)劃、發(fā)展重心位于芳村片區(qū)，未來樓市潛力巨大。

至于天河，則穩(wěn)坐廣州樓價(jià)“天花板”的位置，2018年二手網(wǎng)簽均價(jià)為43889元/㎡，成交排名從第六位上升至第五位。2018年天河區(qū)陽光家緣中介網(wǎng)簽量為7280宗，網(wǎng)簽均價(jià)為43889元/㎡，排全市第一。

今年熱點(diǎn)：主力成交區(qū)域仍在老城區(qū)

中原地產(chǎn)黃韜表示，2019年廣州市二手房成交主力區(qū)域仍以老城區(qū)為主，如天河、荔灣、越秀、海珠等區(qū)域，增城、南沙、花都、從化等區(qū)域還是以一手房市場(chǎng)為主。即使在增城、南沙等區(qū)域近年陸續(xù)有不少樓盤交付，由于購房者絕大部分以自住為主，因此投放到二手房市場(chǎng)的盤源并不多。

從成交價(jià)格來看，市中心改善型置業(yè)者一般選擇600萬元以內(nèi)的房屋進(jìn)行置換，“上車族”置業(yè)預(yù)算約在300萬元左右。對(duì)于業(yè)主非常關(guān)心的價(jià)格走向問題，黃韜明言，2018年不少業(yè)主需要下調(diào)15%~20%才獲得成交，預(yù)計(jì)2019年上半年這個(gè)減價(jià)的趨勢(shì)仍會(huì)持續(xù)，2019年春節(jié)后是傳統(tǒng)的“小陽春”行情，放盤已久且需要換房的業(yè)主應(yīng)抓住這個(gè)機(jī)會(huì)盡快成交。到下半年，二手房市場(chǎng)會(huì)有所起色，因?yàn)橛^望與膠著的市場(chǎng)情緒會(huì)有所變化，“剛需”買家在等待多時(shí)后或許會(huì)適時(shí)入市。

據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2019年廣州二手樓市的成交主力仍以“剛需”買家為主，因此，中小戶型物業(yè)仍將是二手樓市的成交主力，而兩房、三房單位還是會(huì)占據(jù)較高的成交占比。

給買家、業(yè)主的建議：買家占據(jù)C位

合富研究院高級(jí)分析師梁燕明表示，目前的市場(chǎng)總體上是對(duì)買家有利的，盡管業(yè)主給予的“讓價(jià)”幅度未必能達(dá)到買家的心理預(yù)期值，但市場(chǎng)上可提供給買家選擇的房源較為充裕，有置業(yè)需求的買家不妨多看幾套房源，嘗試與業(yè)主傾價(jià)，選到價(jià)格合適、符合自己需求房源的機(jī)會(huì)也會(huì)大一些。此外，鑒于2019年年底仍會(huì)有新地鐵線路開通，交通出行條件的改善會(huì)對(duì)沿線區(qū)域樓市有所帶動(dòng)，建議買家可留意近兩年新開地鐵線路途經(jīng)區(qū)域的房源。

對(duì)業(yè)主來說，目前出售意愿不高的業(yè)主，往往會(huì)選擇以租待售，等到價(jià)格合適的時(shí)候再將物業(yè)放售，而目前在市場(chǎng)上出售物業(yè)意愿較高的業(yè)主，往往都是“賣一買一”型的置換型人士，出售舊居往往都是為了籌集換房資金。如果是必須出售舊居才有足夠的資金換房的人士，建議還是在價(jià)格上作出合理的讓步，否則，有可能因舊居遲遲未能售出而影響到換房的計(jì)劃。