廣州熱線

在深圳龍崗區(qū)，一個(gè)名為歐景花園的小區(qū)內(nèi)，建筑面積為201.42平方米的一棟復(fù)式房產(chǎn)正在淘寶司法拍賣平臺(tái)上拍賣，信息顯示，這棟房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)為762.0524萬(wàn)元，而變賣價(jià)僅為426.7493萬(wàn)元，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)打55折?？赡苁桥馁u的時(shí)間正值春節(jié)，也可能是法拍市場(chǎng)正在變冷，這棟房產(chǎn)最終變賣失敗。

法拍房市場(chǎng)一直隨房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度的高低變幻，節(jié)前浙商資產(chǎn)研究院一組關(guān)于法拍房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)，“暴露”著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的蛛絲馬跡。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，淘寶和京東全國(guó)司法拍賣房產(chǎn)共計(jì)367340次，同比大幅增長(zhǎng)61%，尤其是去年9～12月份，國(guó)內(nèi)四大一線城市北京、上海、廣州、深圳拍賣標(biāo)的數(shù)呈現(xiàn)倍數(shù)級(jí)增長(zhǎng)，僅這4個(gè)月的數(shù)量就占據(jù)全年的半壁江山。

在數(shù)量增長(zhǎng)的同時(shí)，變現(xiàn)折扣率卻在下降，變現(xiàn)折扣率=變現(xiàn)價(jià)/評(píng)估價(jià)，該指標(biāo)越高，說(shuō)明涉訴資產(chǎn)的變現(xiàn)效果越好，反之則越差。去年，該指標(biāo)的下降也在說(shuō)明，近幾年風(fēng)靡一時(shí)的法拍房如今價(jià)格正在下跌。

量增

浙商資產(chǎn)研究院以淘寶和京東兩大司法拍賣平臺(tái)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行了數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，第一財(cái)經(jīng)記者獨(dú)家獲得了這組數(shù)據(jù)。去年，北上廣深法拍房拍賣標(biāo)的數(shù)合計(jì)8149套，而僅9～12月拍賣標(biāo)的就已合計(jì)達(dá)到4125套，占比51%。

在北京，去年前8個(gè)月，法拍房拍賣標(biāo)的數(shù)維持在80-90套之間，4月份，最低觸及67套，而9月份，數(shù)量突然飆上200套，12月為全年最高至281套；在上海，去年前8個(gè)月法拍房拍賣標(biāo)的數(shù)大部分月份在40～60套之間，12月達(dá)到156套；在廣州，去年前8個(gè)月，法拍房拍賣標(biāo)的數(shù)維持在200～300套之間，9～11月進(jìn)入400-500套區(qū)間，12月達(dá)到690套；在深圳，去年12月法拍房拍賣標(biāo)的數(shù)210套，是去年1月份的2.5倍。

對(duì)此，浙商資產(chǎn)研究院研究員陳業(yè)在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，這種數(shù)量上的變化不排除司法拍賣流程的時(shí)間安排所致。

“往年很多城市都有年底法拍數(shù)激增的現(xiàn)象，例如，杭州2016年12月淘寶住宅拍賣數(shù)達(dá)到463套，遠(yuǎn)高于2016年前11個(gè)月，但是2017年各月的住宅拍賣數(shù)同比基本是下降的；而寧波2017年12月淘寶住宅拍賣數(shù)達(dá)到556套，遠(yuǎn)高于2016年前11個(gè)月，2018年1月淘寶住宅拍賣數(shù)達(dá)到381套，遠(yuǎn)高于2017年1月的168套，但是現(xiàn)在看來(lái)，寧波2018年的法拍房量相對(duì)于2017年有大幅減少?！?/p>

“基本上，各個(gè)城市每年9月到12月的法拍房數(shù)量都要比前面8個(gè)月要多?！?span>她說(shuō)。

然而，要判斷整個(gè)市場(chǎng)到底出現(xiàn)了什么問(wèn)題，還是要先排除季節(jié)性因素，拉長(zhǎng)時(shí)間周期。

事實(shí)上，去年一整年，全國(guó)法拍房的數(shù)量都在大幅度增長(zhǎng)，比如，在北京、上海、天津、重慶四個(gè)直轄市，2018年淘寶和京東司法拍賣房產(chǎn)同比分別增長(zhǎng)了70%、92%、25%和156%。

事實(shí)上，在浙商資產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的包括浙江、江蘇、福建、山東、四川、重慶、廣東、天津、江西、湖北、上海、 北京、廣西、湖南、安徽、河北等16個(gè)省份中，除了浙江以外，其余15省份2018年司法拍賣房產(chǎn)總次數(shù)同比均增長(zhǎng)。

據(jù)了解，法拍房最大的來(lái)源是銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)的不良債權(quán)抵押物，是開發(fā)商、購(gòu)房者的必要抵押物。此外，民間借貸糾紛、司法沒(méi)收也會(huì)產(chǎn)生法拍房，法拍房數(shù)量大增，從源頭來(lái)說(shuō)，也暴露出不良資產(chǎn)的增加和處置的加速。

價(jià)跌

然而，數(shù)量增長(zhǎng)的同時(shí)，一個(gè)鮮明的對(duì)比，卻是市場(chǎng)流動(dòng)性的下降。

衡量法拍房市場(chǎng)的流動(dòng)性通常應(yīng)用兩個(gè)指標(biāo)：一是一拍房的占比，通常一拍環(huán)節(jié)的房產(chǎn)數(shù)量變化代表了網(wǎng)絡(luò)拍賣房產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的實(shí)際變化情況，其相對(duì)整個(gè)拍賣房產(chǎn)次數(shù)的比重則反映了網(wǎng)絡(luò)拍賣房產(chǎn)市場(chǎng)的一拍成交率，也就是網(wǎng)絡(luò)拍賣房產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性；二則是成交率。

事實(shí)上，在住宅房產(chǎn)的成交率方面，雖然每一年年末成交率均有下降趨勢(shì)，但是2018年下降得尤為明顯。

其中，在江蘇和浙江，住宅成交率從8月便開始急劇下降，起始月份比2017年更早，下降幅度也比2017年更大。在拍賣價(jià)格方面，2018年浙江住宅變現(xiàn)折扣率從6月開始呈現(xiàn)出明確的下降趨勢(shì)，另外，江蘇的住宅起拍折扣率也有相似幅度的下降。

在福建，去年住宅成交率雖保持穩(wěn)定，但變現(xiàn)折扣率卻一直下降。2018年上半年，山東住宅成交率處于高位，但從下半年開始，住宅成交率也急劇下降，同步下降的還有變現(xiàn)折扣率。同樣，湖北、湖南、江西的淘寶和京東司法拍賣市場(chǎng)規(guī)模大幅增長(zhǎng)，但市場(chǎng)流動(dòng)性均進(jìn)入下降通道。

在經(jīng)濟(jì)第一大省廣東，數(shù)據(jù)顯示，2018年廣東法拍住宅成交率呈明顯的下降趨勢(shì)。在拍賣價(jià)格方面，2018年廣東法拍住宅變現(xiàn)折扣率大幅下降，且下降速度要快于起拍折扣率， 因此，變現(xiàn)價(jià)相對(duì)于起拍價(jià)的溢價(jià)幅度也逐漸收窄。

但單就城市來(lái)看，一線城市的市場(chǎng)流動(dòng)性表現(xiàn)稍好。比如，2018年淘寶和京東北京、上海司法拍賣房產(chǎn)中一拍房產(chǎn)共計(jì)分別為1525次、1257次，同比分別增長(zhǎng)77%、98%；一拍房產(chǎn)數(shù)占總拍賣房產(chǎn)次數(shù)的比重分別為68%、71%。

比如在成交率方面，2018年北京住宅成交率呈上升趨勢(shì)，上海住宅成交率前三季呈上升的趨勢(shì)，第四季度開始下降。

但在拍賣價(jià)格方面，2018年下半年，即便是北京和上海，住宅變現(xiàn)折扣率也呈明顯的下降趨勢(shì)，同時(shí)，因?yàn)槠鹋恼劭勐室惨韵嗤俣认陆?，因此，變現(xiàn)價(jià)相對(duì)于起拍價(jià)的溢價(jià)幅度基本不變。