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今天（2月25日），對(duì)股民來(lái)說(shuō)可能是最興奮的一個(gè)交易日，這一天上證指數(shù)大漲5.56%。股市的大漲與官方重磅表態(tài)有關(guān)，2月25日中證報(bào)頭版評(píng)論表示，股市將成為國(guó)家重要核心競(jìng)爭(zhēng)力組成部分！顯然把股市放到前所未有的高度。

但在股市火爆的同時(shí)，樓市卻異常冷淡，與國(guó)家對(duì)股市百般呵護(hù)不同，2月25日，監(jiān)管層對(duì)樓市的表述釋放出繼續(xù)從嚴(yán)的信號(hào)。

2月25日，銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示：繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)，特別是帶有投機(jī)性的開發(fā)貸、個(gè)人房貸要嚴(yán)格加以控制。

這個(gè)講話難免會(huì)讓很多人感到意外，之前認(rèn)為2019年經(jīng)濟(jì)下行壓力比較大，國(guó)家在房地產(chǎn)調(diào)控方面可能會(huì)有所松動(dòng)，并通過(guò)提升樓市的溫度來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)。現(xiàn)在來(lái)看，這些想法有點(diǎn)天真。

眾所周知，從1998年房地產(chǎn)開始取消福利分房，房地產(chǎn)逐漸市場(chǎng)化至今的20年間，房?jī)r(jià)飛速上漲，在居民家庭當(dāng)中的地位舉足輕重。我們可以把過(guò)去20年的房?jī)r(jià)上漲分為兩個(gè)階段，第一個(gè)階段是1998-2008年，這一階段雖然房?jī)r(jià)上漲很快，但購(gòu)房資金主要來(lái)源于自有資金、親朋好友借貸等。這一階段一個(gè)特征是居民部門債務(wù)上升得很慢，家庭資產(chǎn)從現(xiàn)金或存款轉(zhuǎn)化成了房產(chǎn)。

第二個(gè)階段是2008年-2018年，由于上階段的居民購(gòu)房消耗了大量的存款，因此在房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲的背景下，居民買房的資金來(lái)源于負(fù)債，也即銀行貸款。央行數(shù)據(jù)顯示，2008—2017年，個(gè)人住房貸款余額從3.0萬(wàn)億元飆升至21.9萬(wàn)億元。結(jié)果導(dǎo)致居民部門的負(fù)債率快速上升，2017年末，我國(guó)住戶部門債務(wù)余額40.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21.4%，較2008 年增長(zhǎng)7.1倍。

居民負(fù)債快速上升的表現(xiàn)是房?jī)r(jià)顯著上升，同時(shí)拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，這10年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大動(dòng)力與其說(shuō)是來(lái)源于增量貨幣，還不如說(shuō)是居民負(fù)債。

我很早以前就專門說(shuō)過(guò)，對(duì)于一個(gè)家庭、一個(gè)企業(yè)、一個(gè)國(guó)家而言，合理的負(fù)債對(duì)于個(gè)人收入增長(zhǎng)，企業(yè)發(fā)展壯大，國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是非常有益處的，但是如果超過(guò)某一個(gè)度，不僅不能起到正面效果，反而可能會(huì)是反作用。

2017年末，我國(guó)住戶部門杠桿率(債務(wù)余額/GDP)為49.0%，雖然低于國(guó)際平均水平(62.1%)。但是有幾點(diǎn)是需要關(guān)注的。第一是上升的速度太快，2008年末，我國(guó)住戶部門杠桿率為17.9%，但2017年末已經(jīng)達(dá)到49.0%。第二是和同類國(guó)家比較來(lái)看，我國(guó)居民部門杠桿率還是偏高的，新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體平均水平是39.8%。第三是房貸占個(gè)人可支配收入比重太高，限制了居民的消費(fèi)能力。2017年末中國(guó)房貸收入比(個(gè)人住房貸款/可支配收入)是60.5%，短短10年的時(shí)間里上升了37.9%。

房貸占比過(guò)高容易產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)，很簡(jiǎn)單，如果居民的錢都用來(lái)買房了，甚至形成大量的負(fù)債，那么將會(huì)嚴(yán)重限制居民的消費(fèi)能力，不利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。其次，如果房?jī)r(jià)下跌，銀行抵押品價(jià)值下降，居民還不了錢結(jié)果就是銀行大量壞賬，影響金融穩(wěn)定。

所以現(xiàn)在提出“抑制居民房貸過(guò)快上漲”，特別是有投機(jī)性的開發(fā)貸、個(gè)人房貸要嚴(yán)格加以控制。意思就是說(shuō)未來(lái)剛需買房、剛需房貸應(yīng)該還是傾向于支持的。但是對(duì)于投機(jī)性購(gòu)房應(yīng)該會(huì)嚴(yán)格限制。

對(duì)于這兩者我們繼續(xù)用數(shù)據(jù)說(shuō)話，1、今年1月份新增人民幣貸款是3.23萬(wàn)億，居民部門貸款是9898億元，占比是31.27%，這個(gè)占比數(shù)值上看雖然不低，但是相比原來(lái)的50%甚至90%以上已經(jīng)有很大的回落了，可見監(jiān)管層在抑制居民房貸過(guò)快上漲上有一定成效。

2、而在開發(fā)貸方面，2018 年末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 10.19 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 22.6%，增速比上年末高 5.5 %?？梢钥闯?018年開發(fā)商在銀行貸款方面還是比較容易。但是如果按照銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星“帶有投機(jī)性的開發(fā)貸、個(gè)人房貸要嚴(yán)格加以控制”的要求。我想2019年房企的日子應(yīng)該也不會(huì)好過(guò)。

總之，通過(guò)近期監(jiān)管部門一系列表態(tài)來(lái)看，2019年市場(chǎng)的熱點(diǎn)在股市，股市的大事會(huì)頻繁出現(xiàn)，人們對(duì)股市的關(guān)注也會(huì)提高，但并不意味著股市有大行情，經(jīng)過(guò)07年15年那波大牛市，我們應(yīng)該也能明白，股市上漲的速度越快，幅度越大，其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)越容易累積，目前的股市反彈應(yīng)該會(huì)有，但牛市有點(diǎn)難。

而在樓市方面，增量資金難以進(jìn)入的情況下，樓市會(huì)繼續(xù)入冬，2019年的樓市可能會(huì)比較平淡，難漲難跌，而這或許就是大家所希望的。