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2018年9月14日下午，西安市房管局轉(zhuǎn)發(fā)公布了西安市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《西安市深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案》的通知文件，標(biāo)志著西安樓市的重大調(diào)整。經(jīng)過思考和分析，我認(rèn)為改革借鑒和結(jié)合了北京住房制度和新加坡組屋制度的各自特點(diǎn)。

我將文件的要點(diǎn)整理如下：

1、兩個(gè)20%原則: 自2018年起，全市20%的居住用地，用于公租房建設(shè)，重點(diǎn)解決城市中低收入住房困難家庭、各類人才、院校畢業(yè)生、農(nóng)民工住房問題和相應(yīng)子女入學(xué)、就醫(yī)等配套問題； 20%的居住用地，用于限地價(jià)、限售價(jià)的“雙限房”建設(shè)，以共有產(chǎn)權(quán)的形式，解決中等以下收入住房困難家庭和無自有住房各類人才的居住問題。

2、將租賃型保障房（含廉租房、公租房）整合為公租房，以低于市場(chǎng)租金一定比例的價(jià)格，面向本市居民、新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員等中等以下收入住房困難家庭和在本市無自有住房且經(jīng)市委人才辦、市人社局認(rèn)定的各類人才或新畢業(yè)大學(xué)生出租。

3、 將經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房整合為共有產(chǎn)權(quán)住房，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)，面向在本市無自有住房且5年內(nèi)無住房登記信息和交易記錄的本市戶籍居民、取得本市居住證的非本市戶籍居民和各類人才供應(yīng)。單身無房滿22歲即可。

4、自2018年起，在編制年度居住用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，優(yōu)先充分保障公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地，供地比例原則不低于40%。

5、2018-2021年期間，全市計(jì)劃建設(shè)和籌集公租房20萬套、共有產(chǎn)權(quán)住房15萬套。

6、公租房項(xiàng)目戶均建筑面積75平方米左右，最大套型原則不超過90平方米；共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目戶均建筑面積90平方米左右，最大套型原則不超過144平方米。

7、推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)。共有產(chǎn)權(quán)住房土地采取限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的方式，由競(jìng)得人按土地招、拍、掛約定條件建設(shè)，產(chǎn)權(quán)份額按照銷售限價(jià)占市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的比例確定。政府產(chǎn)權(quán)由政府或其指定的代持機(jī)構(gòu)持有，購(gòu)房人應(yīng)按市場(chǎng)優(yōu)惠租金承租政府產(chǎn)權(quán)。

8、購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房5年內(nèi)不得上市交易，購(gòu)買滿5年的，共有產(chǎn)權(quán)人依法享有產(chǎn)權(quán)份額增值收益權(quán)。滿5年可以購(gòu)買政府持有份額轉(zhuǎn)成商品房。

9、鼓勵(lì)引導(dǎo)企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房。

10、共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、戶型面積和銷售價(jià)格，限制使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)，面向在本市無自有住房且5年內(nèi)無住房登記信息和交易記錄的本市居民和各類人才供應(yīng)的政策性商品住房。

文件精神簡(jiǎn)要分析:

第一，保障低收入群體，安撫民意，平息非議。

去年今年西安房?jī)r(jià)上漲迅猛，部分低收入人群意見比較大，此次推出公租房和共有產(chǎn)權(quán)住房，滿足和保障低收入人群居住需要。

第二，吸引人口，留住人口，鎖住人口。

西安城市要發(fā)展要吸納年輕人口，引進(jìn)新鮮血液，對(duì)于城市發(fā)展所需的年輕人群和所需人才不僅要引的進(jìn)，還得留的住，更要栓的牢。此次改革也是方便滿足各類人才的居住需求，尤其共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)于人才的長(zhǎng)期居留頗具吸引力。這次把無房單身滿22歲的群體納入共有產(chǎn)權(quán)的申請(qǐng)資格范疇，是對(duì)上次單身不算剛需的彌補(bǔ)。

最關(guān)鍵的是共有產(chǎn)權(quán)的申請(qǐng)，從文件上沒有看到有收入的限制條件，也就是無論是收入高低，只要西安戶口無房就可以申請(qǐng)購(gòu)買。如果說之前的商品房搖號(hào)是充分歡迎外來人口落戶西安，那么這次共有產(chǎn)權(quán)住房不設(shè)收入限制，只設(shè)是否在西安有自有住房的限制，無疑又是一次對(duì)于新落戶西安無房群體的激情擁抱與熱烈歡迎。

不僅本市無房家庭可以申請(qǐng)，單身滿22歲也可以申請(qǐng)，甚至取得本市居住證的非本市戶籍居民或在我市行政區(qū)域內(nèi)在職在崗且經(jīng)市委人才辦、市人社局認(rèn)定的“特殊人才”、A、B、C、D、E類人才，均可以申請(qǐng)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房。

吸引進(jìn)來西安的人才買了共有產(chǎn)權(quán)房以后，后面想要出售并退出西安這個(gè)城市，恐怕也會(huì)存在一定的障礙和難度。

還有，本地改善購(gòu)房群體再次郁悶了，想把自住小房子換成共有產(chǎn)權(quán)的大房子是沒有機(jī)會(huì)了。

第三，保障的歸保障，商品的歸商品。

向往財(cái)產(chǎn)自由的追逐商品房，期待國(guó)家保障的購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)，低收入人群則由政府兜底。

第四，北京模式+新加坡模式=西安模式。

北京模式，嚴(yán)控人口總量背景下的公租房+共有產(chǎn)權(quán)房+商品房的制度設(shè)計(jì)。北京一方面嚴(yán)控城市規(guī)模和常住人口總量，大力清理整頓各種違法違建和群租群居，一方面在建立完善各類住房保障制度。對(duì)于城市規(guī)模和常住人口進(jìn)行宏觀調(diào)控，要求控制常住人口總量2300萬以內(nèi)，同時(shí)大力推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房制度。

新加坡模式，吸引移民背景下的國(guó)家配給組屋與私人高檔住房的和諧共處。新加坡一直以來，一方面大力引進(jìn)移民，一方面推行組屋制度，覆蓋了85%以上的普通居民，另外15%的高收入居民則是選擇市場(chǎng)上的高檔房屋進(jìn)行居住。

西安模式，引進(jìn)人才人口背景下的公租房+共有產(chǎn)權(quán)房+商品房的住房制度。西安一方面大力引進(jìn)人才，吸納人口，降低城市進(jìn)入門檻，另一方面建立公租房、共有產(chǎn)權(quán)房和商品房多種性質(zhì)共存的多層次住房制度體系。

第五，對(duì)西安樓市的影響。

對(duì)于樓市交易的影響，有可能一方面會(huì)減少商品房的供給，另外一方面也會(huì)減少商品房的需求。對(duì)于樓市價(jià)格的影響，一方面取決于，共有產(chǎn)權(quán)與商品房?jī)烧叩墓?yīng)總量的多少或者說土地供應(yīng)量的多少，另外一方面取決于意向購(gòu)買房屋（商品房+共有產(chǎn)權(quán)）的需求人數(shù)的多少。

所以，最終關(guān)鍵還是要看政府土地的供應(yīng)量和購(gòu)房人的數(shù)量，還有共有產(chǎn)權(quán)房屋的政府定價(jià)高低。

到底是選擇共有產(chǎn)權(quán)住房，還是選擇商品房？您怎么選？

作者：西安房房房