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這兩天，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在內(nèi)部例會(huì)上的一番講話內(nèi)容曝光，言語(yǔ)里是罕見(jiàn)的悲觀：行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在到來(lái)了，未來(lái)三年萬(wàn)科要把“活下去”作為基本要求。

悲觀的不只郁亮一人。融創(chuàng)掌門(mén)人孫宏斌也在一個(gè)月前，難得低調(diào)地喊出了“安全第一”。

兩位大佬如出一轍的反應(yīng)，源于政策環(huán)境和樓市近期出現(xiàn)的變化。而讓所有房企人士更加坐立不安的是，萬(wàn)科和融創(chuàng)并不是孤例，他們面對(duì)的是同一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境。

成都，也不例外。

1

9月入市2萬(wàn)套，還有1萬(wàn)在路上！

20050套！這是整個(gè)9月截至今天之前，成都發(fā)放的預(yù)售房源總套數(shù)——如果按照月初房管局預(yù)發(fā)的3.1萬(wàn)套房源入市的節(jié)奏，任務(wù)完成了2/3！

最后一周，算上今天共計(jì)6天時(shí)間，1.1萬(wàn)套新房源正在路上。要知道，整個(gè)8月，成都也就新入市8836套新房。

9月截至目前，新房房源環(huán)比增幅已達(dá)126%！也就是說(shuō)，從9月7日-9月21日，成都以每天近1500套的房源供給加速入市。

滿園房子關(guān)不住，亂樓漸欲迷人眼。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，特別是有選擇困難癥的處女座、天秤座看來(lái)，心態(tài)也發(fā)生了徹底的扭轉(zhuǎn)：

過(guò)去逛售樓部一副愛(ài)理不理的待遇，現(xiàn)在卻成了上帝，從前期拿證滿朋友圈預(yù)告，到建群一對(duì)一咨詢，甚至連房協(xié)上如何報(bào)名都每一步標(biāo)注的仔仔細(xì)細(xì)，就怕你嫌煩突然說(shuō)放棄！

過(guò)去七大姑八大姨抓著你就說(shuō)誰(shuí)誰(shuí)家的兒子又買(mǎi)房了，慌得一比的你急得滿城找房；如今的你，看個(gè)鑒盤(pán)帖留個(gè)言都是完全憑心情，說(shuō)起去看房還經(jīng)常懶心無(wú)常。

對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，滿眼的競(jìng)品樓盤(pán)，地段配套都很不錯(cuò)，關(guān)鍵價(jià)格還很誘人，想想今年的銷售任務(wù)也是醉了。

9月?lián)u號(hào)中簽率較低的樓盤(pán)

龍泉大面，華潤(rùn)云庭脫精裝賣清水，單價(jià)8400元/㎡起；

郫都綜合體大盤(pán)鑫苑城，帶精裝的地鐵房，均價(jià)9100元/㎡起；

中環(huán)內(nèi)的電建洺悅府，精裝均價(jià)1.3萬(wàn)元/㎡；

西三環(huán)邊的亞洲十大超級(jí)豪宅金悅灣，清水賣出了1.1萬(wàn)的“白菜價(jià)”；

還有南門(mén)熬了兩年的北大資源·頤和翡翠府，別墅賣出改善的價(jià)……

2

保安保潔都能賣房的時(shí)代一去不復(fù)返

當(dāng)然，有人吃肉，也注定有人喝粥。

過(guò)去喊一個(gè)保安、保潔都可以賣房子的時(shí)代，已經(jīng)一去不復(fù)返了。

N先生是成都三環(huán)內(nèi)一項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人。年初，公司上上下下對(duì)這一項(xiàng)目都充滿了自信，認(rèn)為憑三環(huán)內(nèi)這一地段，“在朋友圈發(fā)張海報(bào)就能輕輕松松把房子賣出去?！?/p>

于是，沒(méi)有對(duì)產(chǎn)品做價(jià)值附加，沒(méi)有任何營(yíng)銷動(dòng)作，N先生所在的項(xiàng)目在8月取得了預(yù)售，結(jié)果有些意外：

百分之八十幾的報(bào)名中簽率，看起來(lái)還不錯(cuò)，但當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)真正選房的時(shí)候，有近一半的人選擇了放棄，至今，剩下的房子都還在銷售。

近3個(gè)月?lián)u號(hào)中簽率較高的樓盤(pán)

地產(chǎn)營(yíng)銷重新走上正軌的，還有代理公司。

發(fā)哥一朋友就是成都某代理公司的部門(mén)老總，年初，她發(fā)了一張新增代理樓盤(pán)的地圖，22個(gè)新增項(xiàng)目，繞城以內(nèi)只有3個(gè)，最南到了仁壽，最北到了綿陽(yáng)！過(guò)去的大半年，她基本上都奔波在這些繞城以外的項(xiàng)目之間，光是油錢(qián)，一周下來(lái)就是好幾百公里。每個(gè)項(xiàng)目逗留不了多長(zhǎng)，車技倒是提高了不少！

3

開(kāi)發(fā)商“坐不住”了

“好行情，掩蓋了房企內(nèi)部很多問(wèn)題；苦日子里，才倍感對(duì)昨日沖動(dòng)的后悔?！?/strong>

一位房企內(nèi)部人士就告訴發(fā)哥，為了能更好地活下來(lái)，一些敏銳的房企自7月起就迅速作出反應(yīng)，從拿地到定位，再到營(yíng)銷、利潤(rùn)控制，都重新作了調(diào)整。

新的策略主要是兩方面，一個(gè)是控投資，減少投資；一個(gè)是快回款，加快銷售。

反映在市場(chǎng)層面，最直觀的感受就是近兩個(gè)月房企明顯加快了推盤(pán)節(jié)奏。

8月底，恒大率先在全國(guó)范圍內(nèi)打出“在售住宅全部89折優(yōu)惠廣告”，且首付可以分期支付。

另一動(dòng)靜大的就是在成都市場(chǎng)首個(gè)脫精裝的華潤(rùn)。7月17日，華潤(rùn)云庭推出512套房源，均價(jià)8060～9300元／平米；9月19日，金悅灣256套房源拿到預(yù)售，清水單價(jià)從9903～12300元／平米。最新的消息是位于萬(wàn)象城旁的潤(rùn)府320套房源也有望在本周內(nèi)拿證。也就是說(shuō)，在2個(gè)月時(shí)間里，華潤(rùn)總共推出了房源超過(guò)1000套。

除此之外，急著跑量、不再追求更高利潤(rùn)的還有北大資源。

以2016年首次入市的北大資源·頤和翡翠府為例，開(kāi)發(fā)商“捏”在手里兩年的別墅產(chǎn)品，終于在本月初投向市場(chǎng)，清水價(jià)格12300～14000元／平米，甚至遠(yuǎn)低于周邊的電梯高層的二手價(jià)格。

位于城東龍泉的改善盤(pán)紫境東來(lái)，從今年初就嚷著要拿預(yù)售，直到上周終于拿證，1.3萬(wàn)元的均價(jià)在剛需偏地的龍泉著實(shí)不便宜，但據(jù)稱報(bào)名情況還算可以。除此之外，其位于城南新川板塊的紫境府，據(jù)稱也將有望于近期入市。

調(diào)控在見(jiàn)成效，市場(chǎng)在變，開(kāi)發(fā)商也面臨著新一輪的調(diào)整和應(yīng)對(duì)！

1. 對(duì)房企來(lái)說(shuō)，拿地端的融資是整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)啟動(dòng)的關(guān)鍵一環(huán)。事實(shí)上，本輪調(diào)控針對(duì)的也不僅僅是購(gòu)房端，對(duì)企業(yè)融資的管控同樣力度非凡。

比如，在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債的門(mén)檻提高，資管新規(guī)的正式施行，均對(duì)資金在金融系統(tǒng)內(nèi)空轉(zhuǎn)套利的行為施行了較為嚴(yán)格的監(jiān)管，無(wú)異于給了房企沉重一擊。此時(shí)，房企不得不去杠桿、降速度。

2. 借錢(qián)越來(lái)越難，越來(lái)越貴，營(yíng)銷回款成為企業(yè)活下去的戰(zhàn)略支撐。而回款率的關(guān)鍵又在于旗下項(xiàng)目的去化率。能否搶先獲得購(gòu)房者手上為數(shù)不多的購(gòu)房資格，把房子賣掉，仍然是房企當(dāng)前最核心的問(wèn)題。

3. 區(qū)域分化加劇，項(xiàng)目分化加劇。最好的區(qū)域，最好的產(chǎn)品，也必須依賴好的營(yíng)銷。可以預(yù)見(jiàn)，過(guò)去賣房不愁的時(shí)代，將逐漸會(huì)被產(chǎn)品為王的時(shí)代重新替代。增加項(xiàng)目的賣點(diǎn)，把控推盤(pán)的節(jié)奏、調(diào)整好項(xiàng)目的定價(jià)、做好圈層營(yíng)銷和推廣，這些都重新變?yōu)橹髁鳌?/p>

對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，哪個(gè)房子質(zhì)量更佳，名聲更好，性價(jià)比更優(yōu)，地段配套更完備，將成為未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的一種買(mǎi)房常態(tài)。

購(gòu)房者用腳投票，反映在樓市，就是中簽率；反映在年底，就是誰(shuí)還能保住年終獎(jiǎng)。

開(kāi)發(fā)商愁的時(shí)候，或許你就該笑了。

（來(lái)源：成都商報(bào)房產(chǎn)發(fā)布，歡迎關(guān)注原作者）